Qu'est-ce que sous-louer ?
Sous-louer signifie que le locataire, qui a conclu un bail avec le bailleur, conclut un bail avec un tiers. Ce tiers s'appelle le sous-locataire. Le contrat de sous-location peut porter sur la totalité ou sur une partie du bien loué. Il est donc question de la coexistence de deux baux:
- Le bail principal conclu entre le bailleur et le locataire principal
- Le contrat de sous-location entre le locataire principal et le sous-locataire
Attention : les conditions du bail principal et du contrat de sous-location ne sont pas forcément les mêmes (p. ex. différence de loyer).
Dois-je demander l'autorisation au bailleur pour sous-louer l'ensemble ou une partie d'un bien ?
Cette question dépend avant tout du bail que vous avez conclu (bail de droit commun ou bail commercial).
a) Vous avez conclu un bail de droit commun
Dans ce cas, vous devez vérifier que le bail ne stipule aucune interdiction de sous-louer, auquel cas vous ne pourriez sous-louer sans l'autorisation du bailleur. Veillez à ce que cette autorisation vous soit remise par écrit. Si le bail ne dit rien à propos de la sous-location, c'est qu'elle est autorisée. Vous ne pouvez toutefois pas sous-louer à un sous-locataire qui compte y établir sa résidence principale.
b) Vous avez conclu un bail commercial
Dans ce cas, vous devez également vérifier que le bail ne stipule aucune interdiction de sous-louer. Si votre bail commercial contient une interdiction de sous-louer, vous ne pouvez en principe pas sous-louer sans l'autorisation du bailleur. La loi sur les baux commerciaux permet toutefois de lever cette interdiction. Il convient alors de respecter les conditions suivantes:
- La sous-location doit porter sur l'ensemble du bien à louer et le fonds de commerce doit également être cédé ou sous-loué.
- Vous devez signifier le projet de contrat de sous-location au bailleur par lettre recommandée ou par exploit d'huissier.
- Le bailleur ou sa famille ne peuvent habiter le bâtiment que vous louez.
Si le bailleur n'est pas d'accord avec la sous-location, il doit vous signifier le motif de son refus dans les trente jours par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. S'il ne réagit pas en temps voulu ou dans les conditions prévues, il sera considéré comme étant d'accord avec la sous-location.
Si le bail ne dit rien à propos de la sous-location, c'est qu'elle est autorisée. Vous ne pouvez sous-louer à un sous-locataire qui compte établir sa résidence principale dans le bien qu'à condition de conserver vos activités professionnelles dans le bien loué. Sachez que dans ce cas, vous n'avez plus aucun droit sur la reconduction de bail pour ces parties du bien que vous avez sous-louées à une autre fin que l'activité commerciale.
Spécificités et conséquences de la sous-location
Ici aussi, il convient de faire une distinction selon que le bail principal est un bail de droit commun ou un bail commercial.
a) Vous avez conclu un bail de droit commun
- Il n'existe aucun lien juridique entre le sous-locataire et le bailleur initial. Le sous-locataire paie son loyer au locataire principal et ce dernier paie le sien au bailleur.
- Le locataire principal ne peut jamais accorder plus de droits au sous-locataire qu'il n'en a reçus lui-même du bailleur.
- Le contrat de sous-location ne peut pas durer plus longtemps que le bail principal.
- Le contrat de sous-location dépend de l'existence du bail principal. Autrement dit: si le bail principal prend fin pour quelque raison que ce soit, le contrat de sous-location est résilié automatiquement.
b) Vous avez conclu un bail commercial
- Si vous avez sous-loué l'ensemble du bien et cédé le fonds de commerce au sous-locataire, un lien direct s'établit entre le sous-locataire et le bailleur. Dans ce cas, vous perdez tous les droits locatifs en tant que locataire principal.
- D'un autre côté, vous restez solidairement tenu à toutes les obligations découlant du bail principal. Donc lorsque le sous-locataire ne paie pas son loyer au propriétaire, ce dernier peut se tourner vers le locataire principal pour le récupérer.
- Si vous ne donnez qu'une partie du bien en location ou si vous le sous-louez complètement sans toutefois céder le fonds de commerce au sous-locataire, les deux baux continuent de coexister. Dans ce cas, vous conservez vos droits locatifs en tant que locataire principal. En principe, le sous-locataire n'a alors aucun droit vis-à-vis du bailleur. Le sous-locataire est néanmoins protégé en cas de résiliation du bail principal ou si le locataire principal n'obtient pas de reconduction de bail. Ce principe est valable dans les cas suivants:
- première hypothèse: le bail principal est résilié par suite de dette, sur l'initiative ou avec l'autorisation du locataire principal. Dans ce cas, le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur initial. Ils doivent tous deux définir les conditions de location de commun accord. À défaut d'accord, ils peuvent chacun initier une procédure devant le juge de paix qui statuera en équité.
- deuxième hypothèse: le locataire principal ne demande pas de reconduction de bail à son bailleur, ou il se voit refuser cette reconduction pour des raisons qui ne concernent que lui (le locataire principal a par exemple commis une faute grave). Dans ce cas, le sous-locataire a le droit d'obtenir une reconduction de bail du bailleur initial moyennant le respect des conditions suivantes:
- Le sous-locataire doit envoyer la demande de reconduction de bail qu'il a envoyée au locataire principal le même jour au bailleur initial, par lettre recommandée ou par exploit d'huissier.
- Le bailleur initial doit envoyer au sous-locataire toute notification qu'il envoie au locataire principal.
