Waarop moet je letten als je voor het eerst een woning koopt?

Een woning kopen is een fijn vooruitzicht, maar het brengt ook veel vragen en beslissingen met zich mee. Hoe stel je een correct budget op? Welke documenten moet je controleren? En hoe voorkom je onaangename verrassingen? Myrrhine Vrolix, woordvoerster voor Notaris.be en zelf notaris, deelt haar belangrijkste tips.

Wat is hét belangrijkst om rekening mee te houden als je op huizenjacht gaat?
"Voor onervaren kopers is het essentieel om een goede inschatting te maken van de totale kosten. Voor je op huizenjacht gaat, en zeker voor je je zinnen zet op één specifieke woning, maak je best al eens een simulatie van het financiële plaatje. Dat kan bijvoorbeeld gemakkelijk met onze rekenmodules op notaris.be. Zo zie je hoeveel je kunt lenen bij de bank en heb je een realistisch beeld van het bod dat je kunt uitbrengen. Want let op: zo’n bod is bindend. Je moet dus binnen een bepaalde termijn met je centen over de brug komen. Ook voor je bod kun je je laten bijstaan door een notaris, om bijvoorbeeld samen de opschortende voorwaarden op te lijsten.”

Heb je een woonproject voor ogen? 
Niet alleen op notaris.be, maar ook met KBC Mobile en KBC Touch check je vlot hoeveel je kunt lenen voor je woning. Je krijgt bovendien je scherpste tarief bij KBC en je kunt je aanvraag telefonisch bespreken met een KBC-woonexpert voor je beslist.
Simuleer vrijblijvend je woonproject 

“Een woning kopen heeft niet alleen impact op je financiën. Ongehuwde koppels moeten bijvoorbeeld goed nadenken over hoe ze elkaar willen beschermen mocht een van hen iets overkomen. Of omgekeerd: wat er moet gebeuren bij een eventuele relatiebreuk. Ook kopers die alleenstaand zijn, denken best eens na over hun nalatenschap. Een notaris kan daar zeker bij helpen. Ik beschouw notarissen een beetje als “de huisdokter” van de juridische beroepen: we adviseren onze cliënten om nú een regeling te treffen, zodat ze later eventuele problemen voorkomen.”

Tip: beluister de podcast van KBC over alles wat je moet weten als je voor het eerst een woning koopt. Dat kan op Spotify en Apple Podcasts.

“Als het over de aankoop zelf gaat, ben je als koper verplicht om jezelf te informeren. Je krijgt veel informatie van de verkoper, van een eventuele makelaar en van de notaris, maar je moet ook zelf opzoekingswerk doen. Informeer bij de stad of gemeente om te weten of alle delen van de woning vergund zijn. Zo kom je later bij eventuele verbouwplannen niet voor onaangename verrassingen te staan. Daarom is het belangrijk dat je, voor je ook maar iéts tekent, de notaris de verkoopovereenkomst (of ook wel “het compromis”) laat nakijken.”

“Een bijkomend aandachtspunt is de renovatieplicht, die dit jaar ietwat versoepelt. Woningen met een EPC-attest E of F moeten binnen de 6 jaar na aankoop gerenoveerd worden tot minstens een EPC D. Die renovatiewerken moet je incalculeren: voor energetische renovaties moet je een fors budget voorzien.”

Dé todo’s vóór je een huis koopt

1. Maak een goede inschatting van het financiële plaatje (en ga na of je de nodige centen hebt). Check of de woning onder de renovatieplicht valt!
2. Denk aan wat er met je woning moet gebeuren mocht er jou iets overkomen.
3. Laat je notaris de verkoopovereenkomst nalezen vóór je tekent.
4. Zoek naar beschikbare gegevens over de woning bij de stad of gemeente.

Nog even over de kosten: hoe die er dan precies uit?
“In de eerste plaats heb je natuurlijk de aankoopsom: dat is de prijs die je met de verkoper overeengekomen bent. Dat is de grootste hap, maar niet het enige dat je betaalt. Op die aankoopsom betaal je registratierechten. Dat is een belasting op de transactie van de aankoop. Voor kopers van een eerste en eigen woning, zijn die registratierechten in Vlaanderen sinds begin 2025 gedaald van 3 naar 2 procent.”

“Ten derde betaal je ook het ereloon van de notaris. Dat loon ligt vast in barema’s en bedraagt een percentage van de aankoopsom. Als je voor het eerst een eigen woning koopt, krijg je een vermindering van het ereloon van de notaris. Wie een tweede verblijf koopt, betaalt meer: het algemene tarief is 12 procent.”

“Om de akte over te schrijven – een wettelijke verplichting – betaal je overschrijvingskosten of hypotheekkosten van 285 euro. Daarnaast betaal je ook “het recht op geschriften”: dat bedrag is voor een verkoop vastgelegd op 100 euro. Ten slotte komen er nog enkele administratieve kosten bij – bijvoorbeeld voor al onze opzoekingen – en de btw op die administratieve kosten. Ook op het ereloon van de notaris betaal je btw.”

“Al die kosten worden wat misleidend “de notariskosten” genoemd, maar daarvan gaat dus een groot deel naar de overheid. Op je afrekening krijg je altijd heel duidelijk te zien wat je voor welk onderdeel moet betalen.”

1. Aankoopsom
2. Registratierechten
3. Recht op geschriften
4. Ereloon notaris + btw
5. Overschrijvingskosten of hypotheekkosten
6. Administratieve kosten + btw 
7. Dossierkosten bank (te betalen aan je bank)

Wat doet een notaris allemaal als je een huis koopt? 
“De aankoop van een huis is voor de Belgische wetgeving hét moment om een onderzoek te voeren naar de hypothecaire toestand van het goed. Daarin verschillen we sterk van onze buurlanden: daar wordt vaak niet zo’n uitgebreid onderzoek gedaan. De notaris doet een groot deel van die opzoekingen en die nemen vaak wel wat tijd in beslag. We verzamelen attesten en controleren of er nog openstaande schulden op het pand rusten, zodat er niet plots een deurwaarder voor je neus staat nadat je de woning kocht. We zoeken actief mee naar oplossingen mocht er toch iets mis zijn met het pand. Na die voorbereidingen, staan we je uiteraard bij doorheen het hele aankoopproces, met neutraal en onpartijdig advies voor alle betrokken partijen.” 

“We raden je ten slotte aan om alle documenten van je woning te bewaren in de digitale kluis IZIMI, waar we bijvoorbeeld ook de verleden akte in bewaren. Je kunt die kluis bovendien zo instellen dat ze bij overlijden met je erfgenamen wordt gedeeld. Dat bespaart hen de zoektocht naar alle nodige paperassen.”    

Dit moet je doen op het moment van de aankoop

1. Controleer de afrekening van de aankoop
2. Stel vragen aan je notaris: ze zijn er om je te helpen en je rechten te beschermen
3. Bewaar de documenten van je woning in je digitale IZIMI-kluis

KBC staat je bij met informatie en advies.

• Vind je droomwoning via onze partner Immoscoop
• Simuleer hier je hypothecaire lening
• Bereken je renovatiekost met onze partner Setle

Wonen, werken, leven: het brengt allemaal uitdagingen met zich mee. Bij KBC houden we je graag op de hoogte van wat er leeft op het vlak van huisvesting, energie, duurzaamheid en mobiliteit. Bekijk bijvoorbeeld ook onze checklist voor je badkamerrenovatie of lees onze makelaarstips voor wanneer je je huis wilt verkopen    .

Kredietvorm: hypothecair krediet met onroerende bestemming. Onder voorbehoud van goedkeuring van je kredietaanvraag door KBC Bank NV. Kredietgever: KBC Bank NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, BTW BE 0462.920.226, RPR Brussel