Fiscus op jacht naar belastbare onroerende inkomsten

Als een natuurlijk persoon een onroerend goed verhuurt, wordt dit op een verschillende manier belast, naargelang de hoedanigheid van de huurder of het gebruik dat ervan wordt gemaakt:

• Is de huurder een natuurlijk persoon die het onroerend goed niet geheel of gedeeltelijk gebruikt voor de uitoefening van zijn beroep, dan is de belastbare grondslag gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI). Gaat het om een gebouwd onroerend goed, dan is de belastbare grondslag gelijk aan het geïndexeerde KI verhoogd met 40% (index: 2,1763 voor Aj. 2025.
• Is de huurder een rechtspersoon of een natuurlijk persoon die het goed gebruikt voor de uitoefening van zijn beroep, dan is de belastbare grondslag gelijk aan de huurprijs plus de huurvoordelen verminderd met de (evenwel beperkte) forfaitaire kosten van 40%. De minimum belastbare grondslag is evenwel gelijk aan het geïndexeerde KI verhoogd met 40%.

De belastbare grondslag zoals hierboven berekend, mag nog verminderd worden met interesten van schulden die specifiek zijn aangegaan om onroerende goederen te verwerven of te behouden (met uitzondering van de eigen woning).

Een nieuwe maatregel legt, vanaf aanslagjaar 2024, de huurder maar ook de houder van een zakelijk gebruiksrecht (bijvoorbeeld vruchtgebruik) de verplichting op om een bijlage toe te voegen aan de aangifte in de inkomstenbelasting. In deze bijlage worden inlichtingen opgenomen over

• de identiteit van de huurder en de verhuurder of de verlener en de houder van het zakelijk gebruiksrecht
• de betaalde huurvergoedingen (huur en huurvoordelen) of de vergoedingen voor een zakelijk gebruiksrecht
• het bedrag dat werkelijk als beroepskost wordt afgetrokken

De aangifteplicht geldt

• Voor belastingplichtigen die een onroerend goed huren of houder zijn van een zakelijk gebruiksrecht (erfpacht, opstal, vruchtgebruik, erfdienstbaarheid), ongeacht of ze onderworpen zijn aan de vennootschaps-, rechtspersonen- of aan de belasting niet-inwoners.
• Voor natuurlijke personen onderworpen aan de personenbelasting of belasting niet-inwoners-personenbelasting wanneer zij de vergoedingen (deels/geheel) als beroepskost in aftrek brengen.
• Ongeacht de hoedanigheid van de verhuurder of de persoon die een zakelijk gebruiksrecht verleent (dus ook wanneer deze onderworpen is aan de vennootschapsbelasting).
• Zelfs wanneer de vergoedingen voor de genieter ervan niet belastbaar zijn.

De aangifteplicht geldt niet

• Voor de huurvergoedingen of de vergoedingen voor het zakelijk recht waarvoor een factuur of als een zodanig geldend stuk werd opgesteld.
• Voor natuurlijke personen die de betaalde vergoedingen niet als beroepskost in aftrek brengen.
• Er zou een nieuwe uitzondering in de maak zijn voor onroerende goederen die overeenkomstig de pachtwetgeving verhuurd worden en gebruikt worden voor land- of tuinbouwdoeleinden.

Vergoedingen moeten ruim begrepen worden
Ook vergoedingen die toegekend worden voor een recht van erfpacht, - opstal, - vruchtgebruik of een erfdienstbaarheid moeten worden aangegeven.

Als reden om over te gaan tot nieuwe wetgeving wordt opgegeven dat de onroerende inkomsten ‘vaak niet correct worden aangegeven, soms eerder bewust, maar vaak ook uit onwetendheid’. Het feit dat de netto belastbare onroerende inkomsten tegen de progressieve tarieven in de personenbelasting belast worden (Inkomsten 2024: 50% voor de inkomstenschijf boven 48.320 EUR) zal hier niet vreemd aan zijn. De nieuwe maatregel vergemakkelijkt ook de controletaak van de fiscus.

Dit wil onder andere zeggen dat het ontbreken van de bijlage als gevolg heeft dat de betaalde vergoedingen (huurprijs, huurvoordelen, opstalvergoeding, …) fiscaal niet-aftrekbaar zijn als beroepskost.

De niet-aftrekbaarheid geldt ook wanneer de kosten betrekking hebben op gehuurde onroerende goederen waarvan de huurovereenkomst kosteloos geregistreerd is (omdat het onroerend goed uitsluitend bestemd is voor huisvesting van een persoon of een gezin).

Maar als verhuurder blijft het toch oppassen: zelfs wanneer de huurovereenkomst kosteloos geregistreerd is (en de huurder voldoet aan de bijlageplicht) blijven de kosten aftrekbaar wanneer een woning wordt verhuurd aan een (rechts-)persoon die dit goed vervolgens op basis van een wettelijke of contractuele verplichting ter beschikking stelt van één van zijn werknemers of de bedrijfsleiders.

In tegenstelling tot het recht van opstal of erfpacht wordt de verkregen vergoeding voor de vestiging van het vruchtgebruik in principe niet belast in de personenbelasting.

De betaalde vergoeding voor het verkrijgen van het vruchtgebruik wordt via afschrijvingen, gespreid in de tijd ten laste genomen. Afschrijvingen worden niet aanzien als vergoedingen waardoor deze niet moeten opgenomen worden in de bijlage. De bijlageplicht blijft wel bestaan.

Als de huur voor verschillende jaren vooruit betaald wordt, zal deze huur gespreid in de tijd, overeenkomstig de vooruitbetaalde termijn, in mindering van het belastbaar resultaat gebracht worden en aldus ook belast worden bij de genieter ervan. Het lijkt ons verdedigbaar dat in voorkomend geval het jaarlijks in aftrek gebrachte bedrag wordt aangegeven.

U kunt steeds terecht bij uw private banker of wealth manager.

U mag dit nieuwsbericht niet beschouwen als een beleggingsaanbeveling of als advies.