Waarom u een gezinswoning beter buiten de vennootschap houdt
Koopt u vastgoed best met uw bedrijf of privé? Dat is een eenvoudige vraag, maar het juiste antwoord hangt af van vele factoren. Aan wie u wilt verhuren, bijvoorbeeld.
De eerste vraag die Lieven De Prijck stelt aan klanten die vastgoed willen kopen is steevast dezelfde: ‘Hoe groot is uw vastgoedambitie?’ Als die aanzienlijk is, adviseert de private banker van KBC bijna altijd om met een vennootschap te investeren.
‘Maar als het alleen om een gezinswoning of een buitenverblijf gaat, is het doorgaans beter om dit privé te kopen.’
Vastgoed in de vennootschap kan interessant zijn als hefboom, zegt Arthur De Wachter, ondernemingsfiscalist bij KBC. Hij geeft het voorbeeld van vrije beroepers, zoals tandartsen en advocaten, en managementvennootschappen.
Vastgoed in de venootschap kan interessant zijn als hefboom, bijvoorbeeld voor vrije beroepers, zoals tandartsen en advocaten, en managementvennootschappen.
Arthur De Wachter, ondernemingsfiscalist KBC
‘Met een aankoop van een appartement kunnen zij de belastingdruk binnen de vennootschap verminderen, omdat de aankoopkosten, de afschrijvingen en rentelasten de winst milderen. Bovendien is het na hun pensioen ook makkelijker en fiscaal voordeliger om aandelen van de vennootschap weg te schenken dan elk onroerend goed apart vanuit het privévermogen te moeten schenken.’
Zo zijn er nog overwegingen die meespelen in de vraag of vastgoed thuishoort in een vennootschap. ‘Een appartement verhuren aan een natuurlijke persoon is bijvoorbeeld voordeliger vanuit de privé, omdat de huuropbrengsten dan worden belast op basis van het kadastraal inkomen’, geeft Lieven De Prijck als voorbeeld.
Een appartement verhuren aan een natuurlijke persoon is voordeliger vanuit het privévermogen
Lieven De Prijck, KBC-Certified Private Banker P.B.A.
‘In een vennootschap daarentegen worden de werkelijke huurinkomsten verminderd met de werkelijke kosten belast tegen het tarief van de vennootschapsbelasting: 20 of 25 procent. Bijkomend is de roerende voorheffing verschuldigd vooraleer u de opbrengsten privé kunt verwerven.'
Praat met elkaar
Ook voor successieplanning is de keuze belangrijk. ‘Bij de schenking van onroerend privévermogen wordt men geconfronteerd met de progressieve tarieven van de schenkbelasting’, legt Lieven De Prijck uit.
‘Voor kinderen is dat voor de eerste schijf van 150.000 euro een tarief van 3 procent, maar daarna loopt dat op. Voor neven en nichten is het tarief in de eerste schijf al meteen 10 procent. Met vastgoed in een vennootschap is dat een ander verhaal. Aandelen schenken is relatief eenvoudig en fiscaal gunstig, tegen een tarief van 3 procent in rechte lijn of 7 procent tussen anderen.’
De experts vinden het geen goed idee om een gezinswoning of buitenverblijf onder te brengen in een vennootschap en niet alleen omdat de fiscus hierover moeilijk kan doen. ‘Privé bezitten echtgenoten doorgaans elk de helft van de gezinswoning’, zegt Arthur De Wachter.
‘Bij een overlijden geniet de langstlevende partner een levenslange bescherming op die gezinswoning. De kinderen, zelfs al erven ze de blote eigendom van de helft van de gezinswoning, kunnen dan niet beslissen om de woning te verkopen.’
Ook voor de successierechten kan het voordelig zijn om de gezinswoning uit de vennootschap te houden, vult Lieven De Prijck aan. ‘De langstlevende echtgenoot of echtgenote kan vrij van successierechten de volledige gezinswoning naar zich toetrekken. Het is belangrijk dat ouders op voorhand met hun kinderen praten over de fiscaal meest gunstige uitkomst. Het is misschien beter dat de volledige gezinswoning naar de langstlevende echtgenoot gaat. Ze kan daarna verkocht worden om in het levensonderhoud van de langstlevende te voorzien. Eventueel kan later het overschot geschonken worden aan de volgende generatie tegen een belastingtarief van 3 of zelfs 0 procent.’
Bij een overlijden geniet de langstlevende partner een levenslange bescherming op de private gezinswoning.
Arthur De Wachter, ondernemingsfiscalist KBC
Minder kandidaat-kopers
Als de gezinswoning toch in de vennootschap zit, is het niet vanzelfsprekend om die er later uit te halen, waarschuwt Arthur De Wachter.
‘Bij oudere klanten waar het bedrijf is stopgezet of verkocht, stellen we vaak vast dat alleen de gezinswoning nog in de vennootschap zit. Onttrekt men de gezinswoning uit de vennootschap, bijvoorbeeld bij vereffening, dan betaalt men 25 procent vennootschapsbelasting op de meerwaarde en zal bovendien liquidatiebelasting verschuldigd zijn op de winst na belasting. Dat is vaak heel duur.’
Is het niet eenvoudiger om de vennootschap te verkopen? ‘Wellicht niet, een potentiële koper die moet lenen voor de aankoop van de aandelen, moet dat krediet normaal binnen de zeven jaar kunnen terugbetalen. Dat is anders dan een hypothecair krediet van 25 jaar of meer. Daardoor zullen er minder kandidaat-kopers zijn. Bovendien neemt de koper van de aandelen ook de voormelde belastingproblematiek van de verkoper over. Dat heeft dan weer een negatief effect op de prijs van de aandelen.’
