Meerwaarden op beroepsmatig gebruikte onroerende goederen: wat met medegaande gronden?

Wanneer u als zelfstandige een onroerend goed dat u voor uw beroepsactiviteit gebruikte overdraagt, zal u hierbij vaak een meerwaarde realiseren. De fiscale behandeling van deze meerwaarde vormde de afgelopen jaren een bron van discussie, met name voor wat betreft de medegaande grond van een bebouwd onroerend goed.

Vanuit fiscaal oogpunt verstaan we onder ‘activa die voor de uitoefening van het beroep worden gebruikt’:

• De vaste activa verworven of tot stand gebracht in het raam van die werkzaamheid en geboekt als activabestanddeel;
• De vaste activa of gedeelten daarvan waarvoor uit fiscaal oogpunt afschrijvingen of waardeverminderingen werden aanvaard;
• De immateriële vaste activa die tot stand zijn gebracht tijdens de uitoefening van de werkzaamheid, ongeacht of zij als activabestanddeel zijn geboekt.

Meerwaarden die worden behaald bij de verkoop van dergelijke activa, vormen voor de zelfstandige een belastbaar beroepsinkomen.

Doorgaans wordt aangenomen dat de drie voormelde criteria limitatief zijn. Activa die niet aan bovenstaande criteria beantwoorden, zijn fiscaal dus niet als beroepsactiva te beschouwen, zelfs niet als ze in de feiten voor de uitoefening van de beroepsactiviteiten zouden worden gebruikt.

Maar wat als een meerwaarde wordt gerealiseerd op een bebouwd onroerend goed (grond en gebouw) door een zelfstandige die een vereenvoudigde boekhouding voert? De betrokkene moet dan geen boekhouding voeren volgens het principe van dubbele boekhouding: er is dus geen sprake van boeking van activa en passiva. 

Op de grond worden evenmin afschrijvingen aangenomen, gezien grond niet afschrijfbaar is. Indien er op de grond ook geen waardeverminderingen zijn aangenomen, kan de grond op basis van bovenstaande criteria niet als een beroepsactief worden beschouwd. Merk op dat in de praktijk vaak een waardevermindering wordt aangenomen met betrekking tot de kosten van aankoop (registratierechten en notariskosten).

De Administratie meende in het verleden dat de grond en het gebouw in dergelijk geval ‘één duurzaam met elkaar verbonden geheel’ vormden, en de meerwaarde op het volledig activum aan belasting onderworpen is. Het feit dat slechts afschrijvingen op een deel van het goed (het gebouw) werden berekend, nam niet weg dat het gaat om afschrijvingen die betrekking hebben op het volledig onroerend activum.

Het Hof van Cassatie oordeelde echter anders in een arrest van 21 juni 2018. Een belastingplichtige die een vereenvoudigde boekhouding voert, was volgens Cassatie niet belastbaar op de meerwaarde die hij op het grondgedeelte realiseerde, wanneer ten aanzien van die grond fiscaal geen waardeverminderingen werden aangenomen. 

De grond wordt dan niet als een beroepsactief beschouwd. De ontvangen verkoopprijs dient bijgevolg te worden opgedeeld in een grondgedeelte en een gebouwgedeelte. Enkel de meerwaarde op het gebouw volgt de taxatie van beroepsmatige activa. 

Maar daarmee was de kous niet af. De Administratie was van mening dat Cassatie met dit standpunt het gelijkheidsbeginsel schond: belastingplichtigen anders belasten op basis van de wijze waarop zij hun boekhouding voeren (vereenvoudigd of volledig) ging volgens De Administratie in tegen de grondwettelijk gewaarborgde gelijkheid. Een prejudiciële vraag werd aan het Grondwettelijk Hof voorgelegd. Het antwoord dat het Grondwettelijk Hof gaf in zijn arrest van 28 mei 2020 was echter niet waar de Administratie op hoopte.

Het Hof behandelde de vraag, uitgaande van het limitatief karakter van de drie bovenstaande criteria. Binnen deze context merkt het Hof op dat er inderdaad een verschil in behandeling ontstaat tussen belastingplichtigen die een vereenvoudigde boekhouding voeren en belastingplichtigen met een dubbele boekhouding, maar dat dit verschil niet ingaat tegen het gelijkheidsbeginsel. Het verschil is immers gebaseerd op een objectief criterium (de aard van de boekhouding).

Bovendien, zo stelt het Hof, een belastingplichtige die geen waardeverminderingen op gronden heeft aangenomen, geeft hiermee te kennen dat hij waardeschommelingen op dit actief niet in zijn bedrijfsresultaat wenst op te nemen. De intentie om het actief als een beroepsactief te laten beschouwen ontbreekt. De belastingplichtige die een dubbele boekhouding voert en beslist om een vast actief in de boekhouding op te nemen, toont die intentie wel.

De visie dat ‘grond en gebouw één geheel vormen’ wordt door het Hof afgewezen. Immers, zo stelt het Hof, in dat geval zouden voor belastingplichtigen met een vereenvoudigde boekhouding meerwaarden op gronden fiscaal verschillend behandeld worden naargelang zij bebouwd of onbebouwd zijn gebleven.

De uitspraak van Cassatie in 2018 wordt met andere woorden bevestigd. Uitgaande van de assumptie dat de herkenningscriteria van beroepsactiva effectief een limitatief karakter hebben, kunnen belastingplichtigen met een vereenvoudigde boekhouding niet belast worden op de meerwaarde die zij realiseren op de grondfractie van een bebouwd onroerend goed, op voorwaarde dat voor deze gronden geen waardeverminderingen zijn aangenomen. 

• Grondwettelijk Hof nr. 76/2020, 28 mei 2020 (prejudiciële vraag) (rolnr : 76/2020)

Disclaimer
Dit nieuwsbericht  mag niet worden beschouwd als een beleggingsaanbeveling of advies.