Tarief van 2% in Vlaanderen belemmerd door ander vastgoed?

Vanaf 1 januari 2025 wordt in Vlaanderen het verschil nog groter tussen de aankoop van een enige en eigen gezinswoning tegen 2% verkooprecht en de aankoop van ander vastgoed (meestal tegen 12%). Wie al vastgoed bezit (ook buitenlands vastgoed), kan daardoor soms het 2%-tarief verliezen. Hoe zit dat precies?

12%- of 2%-tarief bij aankoop.

Vanaf 2025 bedraagt het tarief voor de aankoop van de enige en eigen gezinswoning 2% (in plaats van voordien 3%). Het 1%-tarief, geldig bij een ingrijpende energetische renovatie of herbouw, verdwijnt. Het nieuwe tarief van 2% geldt voor authentieke akten die verleden worden vanaf 1 januari 2025, dus ook als het compromis al voordien werd gesloten.  Voor compromissen die werden gesloten vóór 1 januari, kan het tarief van 1% mogelijk nog van toepassing zijn. 

Tip.
Bedraagt de aankoopprijs 220.000,00 euro (240.000,00 euro in de kernsteden en in de Vlaamse Rand rond Brussel), dan kunt u tegen 2% kooprecht nog altijd een extra vermindering van 1.867,00 euro genieten.

Zes voorwaarden voor het 2%-tarief.
Het tarief wijzigt dus, maar de voorwaarden voor de toepassing ervan blijven ook in 2025 dezelfde:

1. u moet als een natuurlijk persoon kopen; 
2. u koopt de woning ‘zuiver’ aan (dus bv. geen ruil);
3. u (of alle kopers samen) kopen de volle eigendom;
4. het betreft de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden (dus geen bouwgrond, krot of industrieel gebouw); 
5. u mag geen verhinderend onroerend bezit hebben; én
6. u moet binnen de drie jaar na het verlijden van de notariële akte ingeschreven zijn in het bevolkingsregister op het adres van de gekochte woning.

Let op!
Met uitzondering van de laatste voorwaarde worden deze voorwaarden beoordeeld op de datum van de authentieke aankoopakte.
 

Wat is ‘verhinderend bezit’ precies?

Dat houdt in dat u als koper nog niet al voor 100% volle eigenaar van een woning of bouwgrond mag zijn in België of in het buitenland. Als u samen met anderen koopt (bv. een partner), mag u bovendien niet samen met dezelfde partner voor 100% volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond zijn.
Tip. U mag dus wel samen met andere personen een woning of bouwgrond bezitten of bv. alleen het vruchtgebruik of de naakte eigendom hebben.

Let op!
Het gaat om een ‘woning’ als ze voor huisvesting kan dienen. Het is niet nodig dat u er zich kunt inschrijven in het bevolkingsregister.

Mogelijke oplossing is op tijd overdragen.
U kunt kopen tegen 2% als u in de aankoopakte belooft om dat verhinderend bezit te verkopen of in een vennootschap in te brengen binnen de twee jaar vanaf de aankoopakte. Het moet een overdracht zijn tegen vergoeding en geen schenking. Bovendien dient u aan te tonen dat er een causaal verband bestaat tussen deze vervreemding en de nieuwe aankoop. De vervreemding van het verhinderend bezit, zal daarnaast de toets van de algemene antimisbruikbepaling dienen te doorstaan.

Het zogenaamd verhinderend bezit beperkt zich niet tot onroerend goed dat in België is gelegen. Ook het bezit van buitenlands vastgoed komt in aanmerking.

Let op!
Het bezit, de aankoop, de verkoop en de wijziging (bouwen, afbreken, verbouwen) van een buitenlands onroerend goed moet u zelf ook bij de FOD Financiën aangeven.

Bron: Larcier-Intersentia