Bedrijfspand kopen: op de zaak of privé?

Wilt u een bedrijfspand kopen? Dan vraagt u zich misschien af: koop ik dat onroerend goed privé of zakelijk? Een beslissing met belangrijke fiscale gevolgen. Want afhankelijk van hoe u het aanpakt, zal u onderandere al dan niet kosten kunnen inbrengen of btw recupereren, belastingen moeten betalen op huurinkomsten of bij verkoop, en uw successie anders moeten plannen.

Een sluitend antwoord is er trouwens niet: aan alles zitten voor- en nadelen. Vooreerst hangt het ervan af wat u wil gaan doen met het pand. Koopt u het voor eigen gebruik? En zo ja, koopt u het als gezinswoning of voor uw beroep? Wilt u het verhuren? Zo ja, aan particulieren of aan een professionele partij? Ook uw doelstellingen op de korte, middellange en lange termijn zijn cruciaal. Bij de keuze voor de ene of andere structuur moet u steeds langetermijndoelstellingen voorop stellen: wat wilt u op lange termijn bereiken? Uw pensioen aanvullen met een vastgoedspaarpotje? Huurinkomsten genereren?

Vastgoed kopen is een complexe materie. Het is dan ook nuttig om uw  vastgoedplannen voor te leggen aan een expert. Uw private banker of welarth officer, omringd door een team van experts, analyseert samen met u de voor- en nadelen van elke optie. Zo wordt in detail berekend welke impact uw investering zal hebben op u en uw vennootschap en weet u perfect waar u aan begint.

Huis kopen op de zaak

Vastgoed kopen via uw vennootschap kan om tal van redenen interessant zijn, los van de lage rente.

In deze situaties bijvoorbeeld:
uw vennootschap heeft liquiditeiten over. U wilt met het overschot vastgoed kopen, en rendement halen uit verhuur en/of latere verkoop. Door haar groei heeft uw vennootschap meer ruimte nodig, en dan komt extra vastgoed van pas.

U wilt fiscaal voordeel, bijvoorbeeld bij schenking via een  patrimoniumvennootschap. Maar zo simpel is het helaas niet, en u kunt maar best alle voor- en nadelen goed afwegen voor u beslist hoe u tot een aankoop overgaat.

Voordelen 

Onroerend goed aankopen met uw vennootschap heeft heel wat voordelen.  Een van de belangrijkste voordelen is dat de vennootschap de vastgoedinvestering vaak kan afschrijven, wat jarenlang fiscaal voordeel kan opleveren. Let wel: de grond kunt u niet afschrijven. 

Bij de aankoop zijn er dikwijls nog tal van kosten aftrekbaar. Bijvoorbeeld de registratiebelasting (voor een bestaand gebouw), btw (voor een nieuwbouw), notariskosten, eventuele kosten voor een architect, alle kosten van onderhoud en herstellingen, onroerende voorheffing en de interesten op de lening.
Fiscaal erg interessant. Maar de investering in de vennootschap moet erop gericht zijn belastbare inkomsten te behouden of te verwerven, want anders kunt u problemen krijgen met de fiscus. Als particulier kunt u fiscaal amper iets recupereren. 

Nadelen 

Er zijn ook nadelen aan verbonden. U kunt het pand bijvoorbeeld niet zomaar ‘gratis’ privé bewonen. Woont u in een huis waarvan de vennootschap eigenares is, dan wordt dit fiscaal aanzien als een voordeel van alle aard (op basis van het kadastraal inkomen).

U zult er dus privé belastingen en socialezekerheidsbijdragen op moeten betalen. Verhuurt de vennootschap het pand? Dan komt de huur bij het belastbare inkomen.
Nog een punt om rekening mee te houden: als de vennootschap het pand later verkoopt met meerwaarde, dan betaalt ze daarop belastingen. Al kunt u de betaling van die belastingen - onder bepaalde voorwaarden - wel spreiden.
Ook op het vlak van successie zijn er belangrijke verschillen. Als de ondernemer via zijn vennootschap onroerend goed wil doorgeven (bijvoorbeeld aan de volgende generatie), schenkt deze het vastgoed in aandelen (roerende goederen). En dat is goedkoper dan vastgoed schenken.

Hoe kunt u de aankoop van vastgoed met uw vennootschap financieren?

U kunt allerlei middelen gebruiken. Denk maar aan de liquiditeiten van de vennootschap, een lening, of eigen middelen aangevuld met een lening. Als u een lening aangaat, kunt u de interesten in principe aftrekken.

Hoeveel en welke kosten kunt u aftrekken?

Een vennootschap die vastgoed koopt of bouwt, betaalt dezelfde kosten als een particulier zoals de notaris, registratiebelasting, btw en architect. Maar een vennootschap kan die onkosten bijna altijd aftrekken als beroepskosten.
Als u als btw-plichtige onroerend goed koopt of bouwt onder het btw-stelsel en gebruikt voor uw btw-activiteit, kunt u de btw zelfs recupereren. Is de investering niet gekoppeld aan een btw-activiteit? Dan kunt u de btw niet recupereren, maar meestal aftrekken als kost.

Voorbeeld: een vennootschap koopt een nieuwbouwwoning onder btw-stel­sel en verhuurt die aan een externe partij voor bewoning.

• Btw: niet recupereerbaar.
  
• Gebouw zelf: de kostprijs van het gebouw is afschrijfbaar over – in de regel – een periode van 33 jaar.
• Grond zelf: is niet afschrijfbaar. De bijkomende kosten (zoals de registratiebelasting) zijn wel aftrekbaar.
• Interesten: in principe fiscaal volledig als kost aftrekbaar.

Noot: sinds 1 oktober 2018 is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk
om nieuw­bouwprojecten te verhuren met btw. Deze nieuwe optionele btw-heffing is van toepassing voor de verhuur van professioneel gebruikt vastgoed. De huurder moet zelf btw-plichtig zijn, en moet het gebouw of een deel ervan
(uitsluitend) voor zijn professionele activiteit gebruiken. Als u deze optie
gebruikt, zult u als btw-plichtige verhuurder btw aanrekenen over de huur en de
betaalde btw bij de verwerving van het vastgoed onmiddellijk en integraal
kunnen recupereren.

Ook tijdens het gebruik kan de vennootschap de (beroeps)kosten aftrekken, zoals de onroerende voorheffing, de kosten voor onderhoud en herstellingen. Als het pand verhuurd wordt, dan worden alle huuropbrengsten als winst beschouwd. De vennootschap wordt altijd belast, tegen het tarief van de vennootschapsbelasting, op de werkelijke huuropbrengst na aftrek van de werkelijke kosten.

Werkelijke kosten zijn bijvoorbeeld de afschrijvin­gen van het gebouw, de interesten van de financiering en de onderhoudskosten.

De huurinkomsten zijn voor de vennootschap. Wilt u de winsten na belasting overhevelen naar de privéportefeuille, dan moet u rekening houden met een roerende voorheffing die kan oplopen tot 30 %.

Als een bedrijfsleider in een pand van zijn vennootschap woont, moet hij  voldoende huur betalen. Anders ontstaat er een belastbaar voordeel (een voordeel van alle aard) waarop hij personenbelasting moet betalen. Dit voordeel of de te betalen huur wordt forfaitair berekend op basis van het kadastraal inkomen van de woning.

Formule sinds 1 januari 2019: geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) x 5/3 x 2 .

Voorbeeld (voor aanslagjaar 2020)
De vennootschap is eigenaar van een woning. Hiervan gebruikt de bedrijfsleider 90 % privé. De resterende 10 % wordt beroepsmatig gebruikt door de vennootschap. Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen bedraagt 1.750 euro:
Voordeel van alle aard: 1 750 x 90 % x 1,8230 (index aj. 2020) x 5/3 x 2 = 9 570,75 EUR. 
Bij een marginale aanslagvoet van 50 % in de personenbelasting en met 7 % aanvullende gemeentebelastingen resulteert dit in een belasting van 5 120,35 EUR, eventueel te verhogen met sociale bijdragen.

Let wel: gratis woonst is een voordeel van alle aard, dus een bezoldiging. Als tegen het gratis wonen geen reële (bijkomende) prestaties staan, kan de fiscus de kosten in de vennootschap verwerpen. 

Successie 

Successieplanning met onroerend goed in een vennootschap is eigenlijk successieplanning van roerend vermogen. U bezit aandelen en geen bakstenen. Op zich is dat een goede zaak: aandelen schenken is relatief eenvoudig en fiscaal vaak interessant. Zo gemakkelijk is het helaas niet.

Voorbeeld: een bedrijfsleider laat zijn vennootschap die onroerend goed bezit over aan zijn twee kinderen. Ze krijgen elk 50 % van de aandelen. Maar een van de kinderen wil geld in de plaats van aandelen. Dus het andere kind moet die aandelen kopen, en moet daarvoor misschien een lening aangaan.
Een lening krijgen om aandelen te kopen is echter lastiger dan een lening voor een gebouw. De looptijd van de lening is meestal korter. Het onroerend goed van de vennootschap kan meestal niet gebruikt worden als waarborg.
Onder bepaalde voorwaarden kunnen eenmanszaken en familiale vennootschappen geschonken of vererfd worden aan een voordeeltarief. 

Schakel dus zeker uw private banker of wealth officer in voor uw investerings- of successieplannen. 

Meerwaardebelasting 

De meerwaarde die een vennootschap boekt op de verkoop van een onroerend goed wordt altijd belast. Die meerwaarde is het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde op het moment van de verkoop. U wordt in principe belast in het jaar waarop u het pand met winst hebt verkocht.  U kunt de belasting wel spreiden op twee voorwaarden: het pand moet minstens vijf jaar van de vennootschap geweest zijn, en u moet de volledige verkoopsom binnen een bepaalde periode herinvesteren in afschrijfbare activa, roerend of onroerend.

Voorbeeld: een vennootschap koopt een gebouw met waarde 100. Daarvan is 80 de waarde van de constructie, en 20 de waarde van de grond. Door afschrijvingen daalt de boekhoudkundige waarde stapsgewijs naar 20, de grondwaarde. 

Het pand wordt verkocht aan 170. Voor de fiscus is de meerwaarde dan 170 - 20 = 150. Die 150 wordt integraal belast aan het toepasselijke tarief in de vennootschapsbelasting. De bedrijfsleider beslist om de belasting te spreiden, dus de volledige verkoopsom (= 170) moet geherinvesteerd worden in afschrijfbare activa.

Daarom koopt de vennootschap een ander pand. Alleen de constructiewaarde is afschrijfbaar, en die moet minstens 170 zijn. Stel dat de grond 100 kost, dan gaat het om een investering van minstens 270 in totaal.
In dit geval moet de vennootschap bijna het dubbele van de meerwaarde (= 150) investeren om de belasting te kunnen spreiden.
Als de vennootschap de herinvestering bijvoorbeeld afschrijft op 25 jaar, zal er jaarlijks 1/25e van 150 of 6 bij de winst gevoegd worden.

Bedrijfspand kopen op de zaak én privé

Soms kan het interessant zijn om het onroerend goed samen te kopen, als privépersoon samen met uw vennootschap.
Dat kan op drie manieren:

• Via een gesplitste aankoop: de ene partij koopt de naakte of blote eigendom, de andere het vruchtgebruik.
• Met recht van opstal: de ene partij bezit de grond, de andere partij wordt (tijdelijk) eigenaar van de gebouwen die erop staan of opgericht worden.
• Door aan te kopen in onverdeeldheid: zowel u als privépersoon als de vennootschap wordt volledige eigenaar van een deel van het onroerend goed.

Financiering opsplitsen

Wilt u omwille van liquiditeitsredenen of fiscale redenen lenen voor uw aankoop? Dan kunt u de financiering opsplitsen.
Voor het privégedeelte kunt u dan gebruik maken van de voordelen voor particulieren en voor het zakelijke gedeelte kunt u de kosten van een investeringskrediet inbrengen.
Indien u privé en zakelijk gebruik combineert, zult u een verhouding moeten opstellen die weergeeft hoeveel procent van het vastgoed u privé gebruikt, en hoeveel voor de zaak. Dat kunt u doen met een schatting. Het geeft u dan ook meteen een idee van hoeveel investeringskrediet u nodig zult hebben.

Bedrijfspand kopen in privé

Koopt u het pand privé, dan zijn daar ook voordelen aan verbonden. Als u aan de voorwaarden voldoet, kunt u bijvoorbeeld een beroep doen op de voordelen van de personenbelasting, denk maar aan het langetermijnsparen.  Huuropbrengsten uit residentieel onroerend goed zijn meestal ook fiscaal interessanter. Een andere mogelijkheid is dat u het pand privé aankoopt, en vervolgens verhuurt aan de eigen vennootschap. Dat kan interessant zijn, maar hou er wel rekening mee dat er bepaalde beperkingen gelden.
Zo gelden er richtlijnen voor de huursom. Boven een bepaald plafond (berekend op basis van het kadastraal inkomen), beschouwt de fiscus het surplus als een bezoldiging, en niet langer als onroerend inkomen.

Of vraag een afspraak aan voor een eerste kennismakingsgesprek, volledig vrijblijvend.

Wat kunt u verwachten van een eerste gesprek?

Disclaimer
Dit nieuwsbericht mag niet worden beschouwd als een beleggingsaanbeveling of advies.