Energiemaatregelen: is een beslissing van de Vereniging van Mede-Eigenaars vooraf nodig?
Mede-eigenaars van appartementsgebouwen kunnen met de zogenaamde 'notificatieprocedure' bepaalde infrastructuur zoals laadpalen installeren. Ze moeten daarvoor vooraf geen akkoord vragen aan de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME).
Geldt die procedure ook als een mede-eigenaar bijvoorbeeld zonnepanelen, een airco of warmtepomp wil laten plaatsen?
Wanneer mogen mede-eigenaars die notificatieprocedure toepassen?
Sinds 2019 hebben mede-eigenaars van een gebouw in mede-eigendom het recht om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen.
Dit op voorwaarde dat de werken dienen om de infrastructuur voor de eigenaar(s) en gebruikers van de betrokken privédelen te optimaliseren op vlak van energie, water of telecommunicatie.
Voorafgaande goedkeuring is dan niet nodig. Mede-eigenaars die van dat recht gebruik willen maken, moeten – als er een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) is – de syndicus aanschrijven. Dit met een beschrijving van de werken en de rechtvaardiging van de optimalisatie van de infrastructuurwerken.
De syndicus moet dan onmiddellijk alle mede-eigenaars verwittigen en eventueel een algemene vergadering samenroepen.
Voor welke energiemaatregelen geldt dit wel en niet?
De procedure geldt wel voor laadpalen, niet voor zonnepanelen. We leren uit de parlementaire voorbereidingen dat laadpalen voor elektrische wagens als ‘typevoorbeeld’ voorzien zijn. Zonnepanelen zijn uitdrukkelijk uitgesloten.
Wat er precies onder 'bijhorende faciliteiten' valt, is niet verduidelijkt. Bijgevolg kwam er de laatste jaren heel wat rechtspraak over.
De notificatieprocedure geldt niet voor de plaatsing van zonnepanelen. Dat houdt in dat de mede-eigenaar vooraf een goedkeuring moet vragen (2/3 meerderheid) op de algemene vergadering.
Maar dat betekent niet dat de VME zomaar zonder een goede reden kan weigeren. Want in dat geval kan de mede-eigenaar binnen de 4 maanden naar de vrederechter stappen om de beslissing aan te vechten.
De hoge elektriciteitsprijzen volstaan om te spreken van een persoonlijk nadeel, stelde een rechter eerder al om die beslissing aan te vechten.
En wat met een airco met buitenunit? In een recent vonnis moest de vrederechter zich uitspreken over de vraag of een mede-eigenaar zich op de notificatieprocedure kon beroepen voor de installatie van een airco met buitenunit.
De rechter oordeelde in deze zaak van wel, maar de rechtspraak is daarover niet unaniem.
En voor de installatie van een warmtepomp? Stel, een mede-eigenaar wil niet langer deelnemen aan het gemeenschappelijke verwarmingssysteem en wil een ‘eigen’ warmtepomp op het dak plaatsen.
De vrederechter in Oostende oordeelde dat zo’n mede-eigenaar zich niet op de notificatieprocedure kan beroepen.
Het argument van de vrederechter was dat de VME een collectief verwarmingssysteem had. De mede-eigenaar die de warmtepomp wilde plaatsen moest daaraan ook bijdragen en kon niet zomaar overschakelen naar een warmtepomp.
Als een mede-eigenaar laadpalen of een airco met buitenunit wil laten plaatsen, kan hij daarvoor de notificatieprocedure toepassen. Hij heeft dan vooraf geen akkoord nodig, maar moet wel 2 maanden voordien melden dat hij bepaalde werken wil uitvoeren.
Voor zonnepanelen of een warmtepomp moet een mede-eigenaar nog steeds vooraf een akkoord (met 2/3 meerderheid) hebben. Ook dan kan de VME dat niet zonder een goede reden weigeren.
