Moeten eigenaars van meerdere woningen zich zorgen maken?

In principe worden de inkomsten uit de verhuur van vastgoed als onroerende inkomsten beschouwd. Bij wie meerdere onroerende goederen verhuurt, kunnen die inkomsten als beroepsinkomen worden beschouwd. Hierdoor worden ze meer belast. En ze kunnen ook aan sociale zekerheidsbijdragen worden onderworpen. Maar een onroerend inkomen kan alleen maar als een beroepsinkomen worden belast, als kan worden aangetoond dat er sprake is van een beroepsactiviteit. De bewijslast van het bestaan van een beroepswerkzaamheid rust op de schouders van de belastingadministratie.

Het begrip ‘beroepswerkzaamheid’ wordt in de fiscale wetgeving niet gedefinieerd. Het Hof van Cassatie omschrijft het als: 'Een geheel van verrichtingen die voldoende talrijk en onderling verbonden zijn om een gewone en voortgezette bezigheid uit te maken en die buiten het kader van normaal beheer van privévermogen een beroepskarakter heeft'.

Het zal steeds een feitelijke beoordeling zijn of de verhuring van meerdere onroerende goederen als een beroepswerkzaamheid kan worden beschouwd. Het hangt met andere woorden af van de concrete omstandigheden of er sprake kan zijn van een beroepsmatige verhuuractiviteit. Eén van de criteria die daarbij een rol spelen, is het aantal onroerende goederen dat wordt verhuurd. Maar dat is zeker niet het enige criterium.

Als feitelijke gegevens die op het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid kunnen wijzen, komen volgens de rechtspraak en rechtsleer onder meer in aanmerking

• Het aantal, de onderlinge verbondenheid, de aard en de snelle opeenvolging van de verrichtingen
• De organisatie die de verrichtingen vragen
• De omstandigheid waarbij de onroerende goederen aangekocht zijn door ontleende gelden
• De bijkomende dienstverlening zoals schoonmaken
• De vraag of de verrichting nauw aansluit bij de beroepsactiviteit

In onderstaand artikel vindt u een bespreking van enkele praktijkgevallen.

Als onroerende goederen verhuurd worden aan een privépersoon die de woning niet beroepsmatig gebruikt, dan wordt men belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Als het KI van de woning bijvoorbeeld 1.500,00 euro bedraagt, dan zal men in aanslagjaar 2022 belast worden op 3.912,00 euro aan marginaal tarief. Dit is in de hypothese dat er geen interesten zijn om het onroerend inkomen (gedeeltelijk) te neutraliseren.

Als men een onroerend goed verhuurt aan een vennootschap of een natuurlijk persoon die dit onroerend goed gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid, zal men belast worden op het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen. De fiscus zal deze bruto-inkomsten echter automatisch verminderen met forfaitaire kosten. In principe is dit 40%, maar begrensd tot KI x 2/3 x revalorisatiecoëfficiënt (4,63 in aanslagjaar 2022). Als de woning verhuurd wordt aan een vennootschap voor 1.400,00 euro per maand, zal het onroerend inkomen 12.170,00 euro (16.800 – 4.630 euro) bedragen.

Als de verhuring van meerdere onroerende goederen wordt beschouwd als een beroepswerkzaamheid, dan worden de inkomsten belast als beroepsinkomsten en is het kadastraal inkomen van geen belang. Het zijn de werkelijk ontvangen inkomsten die de belastbare basis zullen uitmaken. Van deze beroepsinkomsten mag men dan wel beroepskosten in mindering brengen waaronder de sociale bijdragen die in principe verschuldigd zijn over beroepsinkomsten. Het saldo is belastbaar aan marginaal tarief.

Het inkomen uit de verhuring wordt bijgeteld bij de andere gezamenlijk belastbare inkomsten waaronder de meeste beroepsinkomsten en belast aan marginaal tarief. Van zodra men dus een inkomen heeft van 42.370,00 euro of meer, zullen de inkomsten belast worden aan 50% + aanvullende gemeentebelasting.

Neem contact op met uw private banker of wealth officer.