Nieuwe regels voor afbraak en heropbouw aan 6% btw vanaf 2024

De federale regering heeft bij het laatste begrotingsakkoord de regels voor afbraak en heropbouw van privéwoningen aan 6% btw vanaf 1 januari 2024 grondig hervormd. Wat houden de nieuwe regels precies in en wat is het verschil met de huidige regeling?

Vandaag bestaan er 2 regelingen voor afbraak en heropbouw aan 6% btw:

1. Een permanente regeling die enkel van toepassing is in 32 centrumsteden 
2. Een tijdelijke uitbreiding naar het hele grondgebied van België

De permanente regeling in de 32 centrumsteden bestaat al sinds 2007 en is oorspronkelijk ingevoerd om de zogenaamde stadskankers aan te pakken. Deze regeling is van toepassing op de afbraak en heropbouw door dezelfde bouwheer van een gebouw dat na de werken hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt. De bouwheer kan zowel een particulier als een rechtspersoon zijn. Er is geen verplichting om het gebouw zelf te betrekken. Privéwoningen bestemd voor de verhuur komen dus ook in aanmerking. De bouwheer moet voor de werken wel een verklaring indienen bij zijn btw-kantoor.

Door de coronacrisis werd vanaf 2021 een tijdelijke regeling ingevoerd waardoor de afbraak en heropbouw in heel België aan 6% btw kon gebeuren. Binnen deze tijdelijke regeling die eind 2023 afloopt, is ook de verkoop van een eerder afgebroken en heropgerichte woning aan 6% btw mogelijk. Niet alleen een bouwheer die zelf afbreekt en heropricht, kan dus van het btw-tarief van 6% genieten. Ook een bouwpromotor kan een heropgerichte woning aan 6% btw verkopen.

De tijdelijke regeling is wel onderworpen aan een aantal bijkomende voorwaarden die bovendien vervuld moeten blijven tot en met 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming. Het btw-tarief van 6% is enkel mogelijk voor een natuurlijke persoon bij wie het om de enige en eigen woning gaat. Hij moet er ook zijn domicilie vestigen. En de bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200 m².

Meer info over de huidige regels leest u in dit nieuwsbericht.

Vanaf 1 januari 2024 blijft er nog één regeling behouden. De tijdelijke regeling voor heel België wordt nu permanent ingevoerd, maar enkel en alleen voor de bouwheer die zelf afbreekt en heropricht. De verkoop van een eerder afgebroken en heropgerichte woning aan 6% btw zal dus niet langer mogelijk zijn. De soepelere regeling voor afbraak en heropbouw in de 32 centrumsteden waarvoor de bijkomende voorwaarden niet gelden, verdwijnt ook.

Alhoewel er dus vanaf 2024 in heel België nog aan 6% btw kan worden afgebroken en heropgericht, wordt de toepassing van de maatregel toch stevig ingeperkt. Doordat de verkoop van een afgebroken en heropgerichte woning is uitgesloten van de maatregel, zullen appartementen in de praktijk uit de boot vallen. Een bouwheer kan immers niet als enige en eigen woning van 200 m² een appartementsblok heroprichten.

Maar ook in de 32 centrumsteden zal het wegvallen van de soepelere regeling voelbaar zijn. Hier zal het niet langer mogelijk zijn om een privéwoning als investeringsvastgoed aan 6% btw herop te richten. Het oorspronkelijke doel om de vernieuwing van verouderde stadswijken te ondersteunen, wordt grotendeels losgelaten.

Het spreekt voor zich dat deze wijziging een grote impact heeft op de vastgoedsector. Door de late aankondiging zijn er daarom voor het jaar 2024 twee overgangsmaatregelen voorzien.

1. De verkoop van een eerder afgebroken en heropgerichte privéwoning kan nog tot eind 2024 aan 6% btw gefactureerd worden, als de omgevingsvergunning uiterlijk op 30 juni 2023 is aangevraagd.
2. In de 32 steden kunnen ook de projecten waarvoor de bijkomende voorwaarden niet vervuld zijn, nog tot eind 2024 van het 6% btw-tarief genieten als de omgevingsvergunning uiterlijk op 31 december 2023 is aangevraagd.
   

Neem contact op met uw private banker of wealth manager.