Het huis van uw dromen (niet) vinden

Onderzoeksrapport: onevenwicht tussen vraag en aanbod op de Belgische woningmarkt

In een goed werkende woningmarkt sluit het aanbod van woningen goed aan op de vraag. Daarvoor moeten er niet alleen voldoende woningen beschikbaar zijn (kwantitatief evenwicht), de woningen moeten ook zo goed mogelijk overeenstemmen met de behoeftes van de gezinnen (kwalitatief evenwicht).

Een woningmarkt is niet in evenwicht wanneer het woningaanbod niet snel genoeg reageert op veranderingen in de vraag, bijvoorbeeld door een tekort aan bouwgronden of omwille van een strikte bouwregelgeving en ruimtelijke ordening. Een onevenwicht kan ook blijven duren wanneer veel gezinnen moeite hebben om een geschikte woning te vinden. Dat kan zijn omdat de woningen op de koop- of huurmarkt voor hen onbetaalbaar zijn, niet in de gewenste buurt liggen of niet de gewenste kwaliteit hebben (te klein, te groot, niet energiezuinig).

Als vraag en aanbod op de woningmarkt uit evenwicht zijn, kan dat welvaartsverlies met zich meebrengen. Kwantitatief en kwalitatief onevenwicht kunnen in de eerste plaats leiden tot sterke prijsstijgingen die de betaalbaarheid van woningen aantasten. Dat kan dan weer de financiële stabiliteit en economische groei in het gedrang brengen.

Omdat wonen en werken sterk aan elkaar zijn gekoppeld, kan een onevenwicht op de woningmarkt aanleiding geven tot onevenwicht op de arbeidsmarkt. Een gebrekkige woonmobiliteit in combinatie met een lage pendelbereidheid zorgt dan voor grote regionale verschillen in werkloosheids- en werkzaamheidsgraden. Wordt er wel gependeld, dan zorgt een gebrekkige woonmobiliteit voor extra mobiliteitskosten en -problemen.

Een slecht werkende woningmarkt heeft vaak ook negatieve sociaal-maatschappelijke gevolgen. Zo kunnen jongvolwassenen bij gebrek aan geschikte en betaalbare woningen het verlaten van het ouderlijke huis uitstellen. Voor jonge koppels die aan gezinsuitbreiding denken of meer beginnen te verdienen, is het belangrijk dat zij kunnen opklimmen op de 'woonladder', en dus mogelijkheden hebben om naar een betere woning te verhuizen.

Of er een tekort aan woningen bestaat, is niet eenvoudig vast te stellen. Voor België zijn er cijfers over het aantal gezinnen en het aantal beschikbare wooneenheden, maar de gegevens laten niet toe een goed verband te leggen tussen beide.

Het aantal gezinnen bepaalt de totale woonbehoefte, maar dat is niet hetzelfde als wat zij op een bepaald ogenblik willen kopen of huren (de effectieve woningvraag). Ook de bestaande woningvoorraad komt niet overeen met wat er op de markt aan woningen te koop of te huur is (het effectieve aanbod). Toch wordt de relatie tussen het aantal wooneenheden en het aantal gezinnen, en meer bepaald de verandering ervan, vaak gezien als maatstaf van de wanverhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.

Figuur 1 geeft het aantal woningen weer per 1.000 gezinnen in België tijdens de laatste 30 jaar. Op het eerste gezicht lijkt het alsof er voortdurend een groot overaanbod aan woningen bestaat. Omdat er geen een-op-eenrelatie is tussen woning en gezin, mag je dat niet zomaar besluiten.

Eerst en vooral bestaan gezinnen steeds vaker in allerlei vormen en is het dus moeilijk te bepalen hoe ze wonen. Denk maar aan alleenstaanden die bewust samen in één woning wonen, ouderen die bij mantelzorgers intrekken of gezinnen met meer dan één woning omdat een van de partners ergens anders werkt en daar verblijft. In de cijfers worden bovendien ook tweede verblijven, woningen in vakantieparken of bepaalde studenten- en hotelkamers opgenomen.

Als het aantal gezinnen veel sterker groeit dan het aantal wooneenheden, kan dat wijzen op (dreigende) woningkrapte, en omgekeerd. Het aantal beschikbare woningen is de laatste 10 jaar sterker gegroeid dan het aantal gezinnen. Dat staat in schril contrast met de situatie bij het begin van deze eeuw, toen het omgekeerde zich voordeed. De ommekeer van de verhouding wijst erop dat het aanbod van woningen zich in België sinds 2012 over het algemeen goed aan de demografische ontwikkelingen heeft aangepast.

De mate waarin de beschikbare woningen overeenstemmen met de woonwensen en woonidealen van de Belgen, is nog moeilijker vast te stellen. Dit kwalitatieve onevenwicht gaat over volgende vragen:

1. In welke mate is de burger tevreden over de woning waarin hij woont of die op de markt wordt aangeboden?
2. In welke mate heeft men te kampen met specifieke woonproblemen zoals betaalbaarheid?
3. In welke mate sluit de bezetting van de woningen aan bij de aard en grootte van de gezinnen?

Om een idee te krijgen over het kwalitatieve onevenwicht op de Belgische woningmarkt gebruiken we cijfers gepubliceerd door Eurostat. Figuur 2 toont de resultaten van een enquête gehouden in 2012 en 2023, waarin wordt gevraagd naar de mate waarin men tevreden is met de woning waarin men woont.

De cijfers laten zien dat het kwalitatieve onevenwicht op de woningmarkt in België eerder klein is vergeleken met andere landen van de EU (5,6% in België tegenover 10% in de EU). Bovendien is dat onevenwicht het voorbije decennium gedaald.

Een andere recente Eurostat-enquête, gehouden in 2023, onderzoekt de mate waarin de burger met bepaalde woonproblemen te kampen heeft, om financiële, familiale of gezondheidsredenen. Ook deze enquête toont aan dat woonproblemen in België eerder klein zijn in vergelijking met de rest van de EU (3,7% in België ten opzichte van 6,3% in de EU) (zie figuur 3).

Als we kijken naar de oorzaak, blijken geld en werk in België relatief minder woonproblemen op te leveren, maar de familiale of persoonlijke situatie wel relatief meer (figuur 4).

Een andere manier om het kwalitatieve onevenwicht in te schatten, is kijken naar de over- of onderbezetting van bestaande woningen. Ook hier doen we een beroep op Eurostat-cijfers.

Een eerste graadmeter geeft weer welk deel van de bevolking deel uitmaakt van een gezin dat leeft in een woning die niet beschikt over een minimum aantal kamers in functie van de grootte van het gezin. De tweede graadmeter geeft weer welk deel van de bevolking woont in een woning die méér dan het minimum vereiste aantal kamers heeft.

Figuur 5 toont de evolutie van de graad van overbezetting voor België en de EU. België scoort opnieuw relatief goed, met een vrij klein overbezettingsprobleem. Enkel in Nederland, Ierland, Malta en Cyprus ligt de indicator lager dan in België.

Wel is opmerkelijk dat het percentage sinds 2015 in België is toegenomen, terwijl het in de hele EU verder daalde. Vaak houdt overbezetting verband met een klein inkomen en armoede en is het dus de uiting van een betaalbaarheidsprobleem.

Figuur 6 toont het aandeel mensen dat woont in een onderbezette woning. Met bijna 60% is dat cijfer voor België bijna 2 keer groter dan het EU-gemiddelde van 33%. Dat woningen in België behoren tot de meest onderbezette in Europa, is te verklaren doordat nog heel wat oudere koppels of alleenstaanden in hun (te grote) woning blijven wonen nadat de kinderen het ouderlijke huis hebben verlaten. Dat aantal is sinds 2015 wel gedaald. Dat het algemene cijfer van onderbezetting relatief hoog blijft, kan ook te maken hebben met de toenemende complexiteit van de gezinnen in België.

De grotere onderbezetting in vergelijking met het EU-gemiddelde ligt in lijn met de ingebakken honkvastheid van de Belgen. Uit een Eurostat-enquête van 2012 blijkt dat de wil om te verhuizen in België eerder middelmatig is in vergelijking met de andere landen van de EU.

In een flexibele woningmarkt herbekijken gezinnen regelmatig hun woonsituatie en verhuizen ze als hun gezinssituatie verandert. Hoe meer er wordt verhuisd, hoe vaker woningen op de markt komen en hoe groter de kans dat zoekende gezinnen een woning naar hun keuze vinden. In België bleven de jaarlijkse verhuisbewegingen de voorbije 20 jaar stabiel op ongeveer 10% van de bevolking.

Een belangrijke sociaal-demografische tendens in België is het alsmaar grotere aantal alleenstaanden. Dat zorgt niet alleen voor een grotere vraag naar woningen, maar ook naar kleinere woningen. Dat is vooral bij jongeren zo, maar ook bij alleenstaanden in de oudere leeftijdscategorieën. Koppels met kinderen wonen het minst vaak in appartementen, alleenstaande ouders iets vaker dan koppels zonder kinderen (figuur 7).

Op hogere leeftijd gaan gezinnen van alle types meer in een appartement wonen. Vooral koppels zonder kinderen blijken vanaf 55 jaar relatief meer in een appartement te wonen. Het gaat hier vaak om koppels van wie de kinderen het ouderlijke huis hebben verlaten en die verhuizen naar een centraler gelegen, comfortabele en kleinere woning (veelal een nieuwbouwappartement in woonkernen). Zij zoeken een woning meer op hun maat en worden door vastgoedeconoom Frank Vastmans (KU Leuven) daarom de 'slimfit-generatie' genoemd.

De combinatie van vergrijzing van de bevolking, een sterk toegenomen aandeel alleenstaanden en het veranderende woongedrag van de 'slimfit-generatie' heeft de afgelopen jaren een groot effect gehad op de Belgische woningmarkt. Zij heeft gezorgd voor een golf van 'verappartementisering' van het woningbestand.

Volgens de demografische vooruitzichten van het Federaal Planbureau (FPB) zal vooral het aantal éénpersoonsgezinnen verder toenemen (figuur 10). Bij het begin van de jaren 90 van de vorige eeuw bedroeg het aandeel daarvan in België minder dan 30% van de gezinnen. In 2023 was dat 36% en de verwachting is dat dit in 2050 40% zal zijn.

Die ontwikkeling zal de trend van kleiner wonen verder aanwakkeren, maar er zullen tegelijk ook meer woningen nodig zijn. Daarnaast blijkt uit de vooruitzichten van het FPB dat de meer klassieke relaties (vooral gehuwde koppels met kinderen) plaats zullen blijven maken voor andere samenlevingsvormen. Die gaan vaak gepaard met een grotere instabiliteit, wat een flexibiliteit in het woningaanbod zal vragen.

Het is onmogelijk om louter op basis van de FPB-vooruitzichten een precieze inschatting te maken van de toekomstige woonbehoefte. Niet enkel toekomstige wijzigingen in de soorten gezinnen, maar ook in welke leeftijdscategorie die zich bevinden en hoe hun woongedrag doorheen de tijd verandert, zullen immers de toekomstige woonbehoeftes bepalen.

Om een idee te hebben van hoeveel extra woningen (appartementen en huizen) er de komende jaren nodig zullen zijn, kunnen we eenvoudig kijken naar de groei van het aantal gezinnen die het FPB voorspelt.

Figuur 14 toont de groei van het geschatte aantal benodigde woningen in de 3 Belgische regio's vanaf 2024. In Vlaanderen is de groei sterker dan in Wallonië. Tussen vandaag en 2050 is er nood aan zo'n 430.000 extra woningen in Vlaanderen en 140.000 in Wallonië. In Brussel is er eerst een relatief kleine toename en valt de woningbehoefte daarna tegen 2050 terug op het huidige niveau.

Een belangrijke verklaring voor de regionale verschillen is de sterkere toename die het FPB verwacht van het aantal alleenstaanden in Vlaanderen. Die is dan weer gedeeltelijk te verklaren door de sterkere vergrijzing van de bevolking in dit gewest. Gezien de al veel hogere bevolkingsdichtheid en nog maar schaars beschikbare ruimte om te bouwen, zal de uitbreiding van de woningbehoefte in Vlaanderen een grotere uitdaging zijn dan in Wallonië.

Hoeveel appartementen of huizen er de komende jaren nodig zijn, simuleren we enkel voor Vlaanderen. Voor dat gewest hebben we met de Woonsurvey 2018 namelijk een vrij recent beeld van het woongedrag van de verschillende types gezinnen.

Een eerste simulatie gaat uit van een woongedrag dat sinds die survey onveranderd is gebleven. In dit (eerder onwaarschijnlijke) scenario is er enkel de impact op het aantal appartementen en huizen door het veranderende aantal gezinssoorten zoals voorspeld door het FPB. Vooral de verdere toename van het aantal éénpersoonsgezinnen, in combinatie met het al relatief hoge percentage dat in een appartement woont (48%), zorgt ervoor dat de extra woonbehoefte in Vlaanderen de komende jaren steeds meer met appartementen moet worden ingevuld.

De eerste simulatie is waarschijnlijk een onderschatting van de echte behoefte aan appartementen. Sinds de Woonsurvey 2018 heeft vooral bij de éénpersoonsgezinnen, maar allicht ook in andere huishoudtypes, de trend van het wonen in een appartement zich immers doorgezet⁴. De kans is groot dat dat ook de komende jaren nog het geval gaat zijn.

Een tweede simulatie gaat ervan uit dat de verappartementisering in het woongedrag van de diverse huishoudtypes zich de komende decennia voortzet maar aan een trager tempo.

Deze simulatie toont dat een zelfs vertragend veranderend gedrag richting het wonen in een appartement een zware impact op de behoefte aan appartementen inhoudt (zie figuur 15). Er zou in Vlaanderen tussen 2024 en 2050 nood zijn aan zo'n 330.000 extra appartementen, tegenover 65.000 extra huizen.

De overheid kan concrete maatregelen nemen die de vlotte werking van de woningmarkt ten goede komen. Een van de doelen moet zijn om de doorstroming op de markt te verbeteren. Dat zorgt immers voor een betere en snellere afstemming van het aanbod op de vraag, voor het minder opofferen van vrije ruimte aan nieuwe woningen, een snellere verduurzaming van het woningbestand (het aankoopmoment is veelal ook het moment waarop wordt geïnvesteerd in het duurzamer maken van de woning) en minder onevenwicht op de arbeidsmarkt.

Stappen werden al gezet in het verlagen van de registratierechten bij aankoop van een woning, maar meer is mogelijk. Zo experimenteert men in Nederland al enige tijd succesvol met 'doorstroommakelaars' of 'verhuiscoaches', die kopers of huurders begeleiden. Ook aandacht hebben voor een gezonde mix en overstap tussen woningeigenaarschap, private huur en sociale huur bevordert de doorstroming.

Een ander belangrijk doel is om het nieuwbouwaanbod voldoende flexibel te laten inspelen op de vraag. Vandaag zijn er heel wat hindernissen die die flexibiliteit in de weg staan. Denk maar aan een strenge regelgeving en lange procedures. Zij zorgen voor een inelastisch aanbod en maken nieuwbouw of renovatie vaak zo duur en ingewikkeld dat die voor velen onhaalbaar worden.

Vandaag voldoen in België nog veel woningen niet aan de (toekomstige) woonnoden. Vaak is sloop en vernieuwbouw de betere oplossing, niet alleen vanuit energie-oogpunt maar ook omdat dat meestal met hogere dichtheden gepaard gaat. Gemiddeld wordt een gesloopte woning immers vervangen door 2,2 nieuwe woningen (Bron: Embuild).

Daarnaast kan de overheid ook nieuwe woonvormen beter ondersteunen (cohousing, kangoeroewonen, coöperatief wonen, huren met aankoopoptie, mobiele zorgunits, tiny houses, tuindelen,...). Initiatiefnemers van dergelijke woonprojecten die veelal neerkomen op gedeelde eigendom, botsen nog te vaak op onaangepaste regelgeving en juridische obstakels.

Contacteer uw private banker of wealth manager.

1. Zie bijvoorbeeld Reusens, P. en Warisse Ch. (2018), 'Woningprijzen en economische groei in België', Economisch Tijdschrift NBB.

2. Vaak zijn dit woningen zonder domicilie. In Vlaanderen groeide dat aantal van 9% van het woningbestand bij het begin van de jaren 90 naar 13% in 2021 (bron: Statistiek Vlaanderen).

3. Er is sprake van overbezetting als het gezin niet beschikt over een minimum aantal kamers gelijk aan:
- 1 kamer voor het gezin
- 1 kamer per paar in het huishouden
- 1 kamer per alleenstaande van 18 jaar of ouder
- 1 kamer per paar alleenstaanden van hetzelfde geslacht tussen 12 en 17 jaar

4. Volgens de Statbel-cijfers nam het totaal aantal appartementen en huizen in Vlaanderen tussen 2018 en 2023 met respectievelijk 147.000 en 41.000 toe.

5. Het kleine verschil tussen de optelsom van de beide cijfers en de eerder vermelde totale extra woningnood in Vlaanderen (430.000) wordt verklaard doordat de FPB-voorspelling inzake de restcategorie 'andere private huishoudtypes' hier niet is meegenomen wegens geen cijfers in de Woonsurvey.