Welke mogelijkheden bestaan er om een projectgrond te verzilveren?

Wanneer eigenaars van een projectgrond in zee gaan met een projectontwikkelaar verloopt dat in de praktijk door een eenvoudige verkoop of door het verlenen van een recht van opstal. Vaak stellen grondeigenaars zich de vraag of het mogelijk is om één (of meerdere) nieuw opgerichte woningen te ruilen voor bepaalde gronddelen. We lichten enkele mogelijkheden toe die in de praktijk regelmatig gebruikt worden.

In het meest eenvoudige scenario verkoopt de eigenaar zijn grond aan de projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar betaalt een registratiebelasting op de verkoopwaarde (12% in Vlaanderen of, onder voorwaarden, het tarief van 4% als beroepsverkoper).

Uit fiscaal oogpunt is dit niet optimaal. In dit scenario wordt immers tweemaal registratiebelasting aangerekend. De eerste keer aan de projectontwikkelaar en een tweede keer aan de uiteindelijke koper (en dus ook aan u als u een nieuwe woning in het project wenst te verwerven).

Het voordeel van een verkoop is dat u als verkoper meteen de volledige verkoopprijs ontvangt. U bent verder niet betrokken in het risico van het project, zoals bv. bepaalde vertragingen, de verkoop die niet loopt zoals gewenst, stijgende bouwprijzen, ...

In de praktijk koopt de projectontwikkelaar de grond meestal aan via een grondvennootschap en richt dan de gebouwen op via een constructievennootschap. Hierdoor moet de uiteindelijke koper een registratiebelasting (12%) op de overdracht van de grond betalen én btw (21%) op de constructie. Als de koper grond en gebouw van eenzelfde verkopende partij zou verwerven is de btw van toepassing op het geheel, wat voor een particuliere koper nadelig is.

In de praktijk zal de projectontwikkelaar eerder voorstellen om via een zogenaamd recht van opstal te werken. Op die manier vermijdt de projectontwikkelaar de voorfinanciering van de grond en de registratiebelasting die met een aankoop zou gepaard gaan.

In een beginsel wordt de eigenaar van een grond, op basis van het recht van natrekking, ook eigenaar van het gebouw dat op die grond wordt gebouwd. Via een recht van opstal kan van dit beginsel afgeweken worden. Bij projectontwikkeling betekent dit dat u een recht van opstal verleent aan de projectontwikkelaar waardoor u eigenaar blijft van de grond en de projectontwikkelaar eigenaar wordt van het gebouw (de opstallen). Bij de uiteindelijke verkoop zult u de grond of de gronddelen verkopen en de projectontwikkelaar het nieuwe gebouw.

Het nadeel van een recht van opstal is dat u pas de gronddelen kunt verkopen wanneer de projectontwikkelaar een koper voor de nieuwe woning heeft gevonden. Telkens als dat het geval is, zult u mee moeten optreden in de notariële akte. In de praktijk zult u dus pas de volledige verkoopprijs ontvangen wanneer de projectontwikkelaar een koper heeft gevonden voor alle nieuwe woningen.

Dit houdt uiteraard bepaalde risico’s in, zoals:

• Wanneer de verkoop niet loopt zoals verwacht. Daarom is het sterk aangeraden om bepaalde garanties in te bouwen zodat u niet jarenlang achterblijft met bepaalde (onverkoopbare) grond(delen). De opstalovereenkomst kan bv. voorzien in een putoptie waardoor u na afloop van een bepaalde periode de resterende grond(delen) verkoopt aan de projectontwikkelaar tegen een vooraf bepaalde prijs.
• Het faillissement van de projectontwikkelaar. 

Het voordeel is dan weer dat u in principe een hogere verkoopprijs kunt krijgen in vergelijking met de situatie wanneer u de projectgrond ineens zou verkopen aan de projectontwikkelaar.

Vaak wenst de grondeigenaar zelf één of meer woningen die op zijn grond zullen gebouwd worden te verwerven. Voor de eenvoud nemen we het voorbeeld dat u als grondeigenaar, één van de tien nieuwe appartementen die zullen opgericht worden voor uzelf wenst.

Verkoop

Zoals eerder aangehaald is het nadelig om in eerste instantie de volledige grond te verkopen. In dat geval zult u bij de aankoop van een appartement ook de bijhorende gronddelen (bv. 1/10de) moeten terugkopen en hierop registratiebelasting betalen, terwijl het oorspronkelijk uw gronddeel was.

Recht van opstal

In dit geval geeft u geen recht van opstal op de gronddelen die betrekking hebben op uw toekomstig appartement. Het opstalrecht wordt beperkt tot de gronddelen van de overige appartementen. Dit wordt dan zo opgenomen in de notariële akte van het recht van opstal. Zo hoeft u later enkel nog de constructies te kopen (met toepassing van btw). Voor de gronddelen die bij het nieuwe appartement horen, betaalt u geen kosten aangezien ze uw eigendom zijn gebleven.

Ruil

Een andere mogelijkheid bestaat om bepaalde gronddelen te ruilen tegen een nieuw appartement. De grondeigenaar moet zelf geen geld op tafel leggen om het nieuwe appartement te verwerven, hij ruilt bv. 9/10de gronddelen tegen één appartement. De projectontwikkelaar verwerft de gronddelen onder toepassing van registratiebelasting. De overdracht van het nieuwe appartement is onderworpen aan btw over een maatstaf die gelijk is aan de verkoopwaarde van 9/10de van de grondaandelen, met als minimum de normale waarde van het appartement.

De btw is in regel verschuldigd in functie van de voortgang van de werken, ook als de eigendomsoverdracht van de grondaandelen al heeft plaatsgevonden voor de aanvang van de bouwwerkzaamheden.

Elke situatie én wens van de grondeigenaar/projectontwikkelaar kan de keuze beïnvloeden. Daarom moet elke situatie op individuele basis worden bekeken.

Neem contact op met uw private banker of wealth manager.

Disclaimer
Dit blogbericht mag niet worden beschouwd als een beleggingsaanbeveling of advies.