Vastgoed en de maatschap: een goed idee?

De maatschap is het ideale planningsinstrument als u een groot vermogen wilt overdragen aan de volgende generatie en daarbij de controle en het beheer wilt behouden en versnippering wilt tegengaan. Dat is zeker het geval als u roerend vermogen (effectenportefeuille, liquiditeiten, kunst …) wilt overdragen. Kan de maatschap ook gebruikt worden voor de overdracht van vastgoed?

Als u een maatschap opricht, is het gebruikelijk dat u zichzelf aanduidt als statutair zaakvoerder (dus in principe onafzetbaar) en bepaalt u dat u zonder toestemming of goedkeuring van de andere maten (meestal de kinderen), over het vermogen in de maatschap kunt beschikken. U behoudt dus de controle.

Zijn er maten in de maatschap die minderjarig of handelingsonbekwaam zijn, dan is het mogelijk dat u voor bepaalde handelingen de machtiging van de vrederechter nodig hebt. Bij de aankoop van vastgoed door de maatschap zal de notaris vaak de handtekening van alle maten vragen.

Nog een voordeel is dat bij verkoop van het onroerend goed de opbrengst eveneens in de maatschap terecht komt en verder door u als zaakvoerder van de maatschap wordt beheerd.

Dat is anders dan bij de gesplitste aankoop van vastgoed waarbij u het vruchtgebruik en uw kinderen de blote eigendom van het vastgoed aankopen. In die situatie hebt u als vruchtgebruiker in principe geen recht om te verkopen zonder instemming van de blote eigenaars. Als u een akkoord hebt over de verkoop, wordt de verkoopopbrengst in principe verdeeld over de blote eigenaar en de vruchtgebruiker (elk voor hun deel).

Wanneer de maten in de maatschap ‘een voor bewoning bestemd onroerend goed’ inbrengen en deelbewijzen in de maatschap krijgen in dezelfde verhouding als zij onverdeelde rechten hebben in de ingebrachte woning, dan is er geen eigendomsoverdracht en dus geen verkooprecht of schenkbelasting verschuldigd.

Anders is het wanneer een maat de eigendom of het vruchtgebruik van een vastgoed in de maatschap inbrengt, met de bedoeling dat deze rechten de onverdeelde eigendom zouden worden van de andere maten. Dan is er wel degelijk sprake van een eigendomsoverdracht en betaalt u het verkooprecht of de schenkbelasting, naargelang u het vastgoed wilt verkopen (betaling van een prijs in ruil) dan wel wilt schenken (geen tegenprestatie).

Aangezien de maatschap een vennootschap is zonder rechtspersoonlijkheid en zelf geen titularis van rechten kan zijn, blijven de maten titularis van de door hen ingebrachte goederen en heeft er door de ontbinding van de maatschap dus geen eigendomsoverdracht plaats.

Als een van de maten echter een onverdeeld onroerend goed volledig naar zich toe wilt trekken na de ontbinding van de maatschap, dan zal hierop het verdeelrecht of het verkooprecht verschuldigd zijn.

Aangezien de maatschap fiscaal transparant is, zullen de meerwaarden en (huur)inkomsten van het vastgoed in de maatschap rechtstreeks in hoofde van de maten worden belast.

Wanneer u overlijdt, vallen uw deelbewijzen in de maatschap in uw nalatenschap. Gezien de fiscale transparantie van de maatschap zal het (aandeel in) vastgoed in de maatschap samen met ander onroerend vermogen in uw nalatenschap belast worden met het successierecht.

Om dit te vermijden, kunt u overwegen om uw deelbewijzen te schenken bij leven. Wilt u delen van een maatschap schenken waarin vastgoed zit, dan zal dat op dezelfde manier belast worden alsof u het vastgoed zonder maatschap zou schenken. De schenkbelasting verschuldigd voor onroerend goed is progressief (hoger naargelang de waarde van het geschonken goed en verschillend afhankelijk van de verwantschapsgraad tussen de schenker en de begiftigde).

De situatie is anders als u vastgoed inbrengt in een vennootschap mét rechtspersoonlijkheid. In dat geval maakt u van uw vastgoed roerend vermogen. De schenking van de aandelen van de vennootschap zal dus gebeuren aan een vast tarief van 3 % (3,3 % in Wallonië) in rechte lijn en tussen partners of 7 % (5,5 % in Wallonië) tussen andere personen. Opgelet, ook hier gelden er specifieke juridisch-fiscale aandachtspunten, bijvoorbeeld als u het vastgoed in of uit de vennootschap wilt halen.

Koopt u nieuw vastgoed aan en wilt u hiervoor een maatschap oprichten? Richt dan eerst de maatschap op en breng er de nodige liquiditeiten in onder (geen verkooprecht of schenkbelasting verschuldigd), schenk dan de deelbewijzen (aan het vaste tarief van toepassing op een schenking van roerende goederen) en laat tot slot de maatschap het vastgoed rechtstreeks aankopen.

Om uw roerend vermogen op gecontroleerde manier over te dragen, is de maatschap een handig en flexibel instrument. De combinatie van vastgoed en de maatschap is minder gebruikelijk, aangezien u mogelijk onaangename fiscale gevolgen riskeert.

U hebt een stevig vermogen opgebouwd en zoekt naar een oplossing voor uw vermogen via een maatschap? De KBC Private Banking experts bieden u een oplossingsgerichte fiscale en juridische begeleiding aan.