Vastgoedverkoop per (op)bod doet prijzen sterker stijgen

Een woning verkopen door online te bieden of bieden onder gesloten omslag gebeurt tegenwoordig steeds vaker. Deze nieuwe verkooptechnieken werken met een vanafprijs in plaats van een vraagprijs, en kunnen uitmonden in een biedingstrijd die de woningprijs fel opdrijft.

Uit internationaal onderzoek blijkt dat de ‘prijspremie’ van een verkoop per (op)bod groot kan zijn in vergelijking met een onderhandelde verkooptransactie, vooral in een krappe markt gekenmerkt door een sterke vraag. Het lijkt erop dat het toenemend belang van (op)bodmethodes mee verantwoordelijk is voor de recente scherpere prijsstijging op de Belgische woningmarkt.

1. Notarisplatform Biddit

De jongste jaren staken nieuwe onlineverkooptechnieken voor vastgoed de kop op. Het (op)bieden door geïnteresseerde kopers speelt hierbij een centrale rol. Er is dan geen sprake van een vraagprijs, maar van een instel- of vanafprijs van waaruit geïnteresseerden in een bepaalde woning worden uitgenodigd om een bod te doen.

Een intussen belangrijke speler bij een dergelijke manier van verkopen, is het notarisplatform Biddit. Het is de onlineversie van de klassieke openbare verkoop, die vroeger vaak (nu steeds minder) plaatsvond in een lokale zaal of café. Kopers tegen elkaar laten opbieden gebeurt ook op Biddit onder toezicht van een notaris. Die moet erop toezien dat de concurrentiële biedingen correct en transparant verlopen.

Het nieuwe Biddit-platform, dat sinds mei 2018 actief is, kent een groot succes. Intussen verlopen ongeveer vier op de vijf openbare verkopen via dat systeem.

2. Bieden onder gesloten omslag

Particulieren of immobiliënkantoren mogen een dergelijk opbodsysteem met openbare toewijzing niet opzetten. Wel kunnen ze bij een onderhandse verkoop geïnteresseerden uitnodigen om los van elkaar een bod te doen, eveneens vertrekkende van een instelprijs. Steeds meer vastgoedmakelaars gebruiken het systeem van een fysieke biedronde onder gesloten omslag.

Op een bepaalde datum worden alle omslagen opengedaan en krijgt de hoogste bieder doorgaans de eerste kans om de woning te kopen. Bij dit verkoopsysteem is er geen rechtstreekse concurrentie onder bieders en kiest de verkoper vrij aan wie hij of zij uiteindelijk verkoopt. Dat is niet noodzakelijk de hoogste bieder. De verkoper mag bijvoorbeeld een lager bod verkiezen, waar geen opschortende voorwaarde aan is verbonden of zelfs een persoonlijke voorkeur laten meespelen.

3. Onlinebiedplatformen

Recent lanceren meer commerciële spelers eveneens onlinebiedplatformen die formeel niet onder het statuut van een openbare verkoop vallen, maar er in de praktijk toch veel op lijken. Voorbeelden zijn Bidimo, Soldandset en iBid.

Kandidaat-kopers kunnen er een onlinebod op uitbrengen. De hoogste bieder krijgt daarna een uitnodiging om een schriftelijk bod over te maken. Dat bod wordt pas definitief zodra de verkoper het document heeft getekend. Op het notarisplatform Biddit is een bod wel meteen bindend voor de koper.

De manier waarop woningen worden verkocht, kan een belangrijke impact hebben op de prijsdynamiek op de woningmarkt. Bij een klassieke verkoop starten de biedingen onder de (hoog ingestelde) vraagprijs en ligt de uiteindelijke verkoopprijs daar meestal onder of op.

Bij een dynamische verkoop via een (op)bodsysteem ligt de instelprijs doorgaans veel lager dan de gewenste vraagprijs om zoveel mogelijk interesse te wekken. De biedingen lopen dan op en in het voor de verkoper beste geval stijgen die boven de gewenste verkoopprijs.

Een interessante vraag is dan of, en zo ja in welke mate, de recente opmars van de vastgoedverkopen via (op)bod heeft bijgedragen tot de versnelling van de prijsdynamiek die er de jongste jaren (ook tijdens de coronacrisis) is geweest.

In het tweede kwartaal van 2021 (het laatst beschikbare cijfer) was die opgelopen tot maar liefst 8% jaar-op-jaar (zie figuur 1).

Men zou men kunnen argumenteren dat een toenemend aantal verkopen via (op)bodsystemen een goede zaak is. De prijs van woningen wordt zo immers door de markt bepaald.

In de praktijk betekenen die systemen evenwel dat de verkoper de macht in het verkoopproces meer naar zich toetrekt. Dat gebeurt door druk te zetten op kandidaat-kopers, bijvoorbeeld door de biedtermijn erg kort te houden (bij Biddit loopt die maar 8 dagen) of de transparantie in het verkoopproces te verminderen (zoals bij het bieden onder een gesloten omslag).

De kandidaat-kopers van hun kant kunnen het biedproces bij een verkoop via een online-platform gewoon thuis volgen en gaan daardoor mogelijk enthousiaster bieden.

Als de te koop aangeboden woning goed in de markt ligt, zullen er veel bieders zijn die concurrentieel tegen elkaar opbieden, wat de prijs fel kan opdrijven. Het feit dat er geen bovengrens is voor de prijs (wat de facto wel zo is bij een verkoop met vraagprijs), kan dit nog versterken.

Ook in het geval van een fysieke verkoop onder gesloten omslag kunnen kandidaat-kopers, bij gebrek aan richtsnoer (er is geen vraagprijs) of uit angst de woning uiteindelijk te missen (fear of missing out-effect), de neiging hebben om hoog te bieden.

Er is weinig literatuur over de impact van verschillende verkoopmethodes op de prijzen van vastgoed. De bestaande analyses zijn gebaseerd op theorieën over veilingen en onderhandelingen en komen veelal tot de bevinding dat een onderhandelde prijs voor de verkoper suboptimaal is in vergelijking met een veilingprijs.

Vroeg onderzoek uit de jaren 90 voor de Verenigde Staten en Australië leert dat de zogenoemde ‘premie’ voor de verkoper van vastgoed bij een verkoop via opbieding 8 tot 13% kan bedragen.

Uit meer recent onderzoek inzake transacties in de woningmarkt van het Nederlandse Groningen in de periode 2009-2017 blijkt dat vanafprijstransacties met opbieding gemiddeld op 5% hogere verkoopprijzen eindigden dan vergelijkbare woningtransacties met een vraagprijs (zie De la Hayze, 2019, Het succes van een vanafprijs als verkoopmethode).

Uit onderzoek volgt ook dat de grootte van de prijspremie voor de verkoper afhangt van de concrete marktomstandigheden (zie bijvoorbeeld Han en Strange, 2015, The microstructure of housing markets, in Handbook of Regional and Urban Economic).

Zo wordt de prijspremie sterk bepaald door de fase waarin de woningmarkt zich bevindt: bij een sterke vraag en beperkt aanbod is de premie groter. Kandidaat-kopers weten in een krappe markt dat er meer concurrentie is en dienen daarom sneller een hoger bod in om de woning te bemachtigen. Traditionale prijsdeterminanten, zoals een lage rente, kunnen de premie dus opdrijven.

Ten slotte zou de premie vooral aanwezig zijn bij de verkoop van homogeen vastgoed (d.w.z. klassieke huizen en appartementen) en kleiner (mogelijk zelfs negatief) bij duurder exclusief vastgoed.

Of het toenemende belang van (op)bodmethoden, naast andere factoren zoals de lage rente, mee verantwoordelijk is voor de recente scherpere prijsstijging op de Belgische woningmarkt, kan hier niet worden hard gemaakt. Op basis van bovenstaande bevindingen in de literatuur is zo’n prijsopdrijvend effect evenwel waarschijnlijk.

Uit die literatuur blijkt ook dat de verkoopprijzen volgend uit een vanafprijstransactie met opbieding richtinggevend zijn voor onderhandelde verkoopprijzen, die eerder achterlopen in de markt. Een en ander houdt dus het risico in van een opwaartse spiraal van aanhoudend felle prijsdruk die de Belgische markt kan doen oververhitten.