Vlaamse registratiebelastingen: lager én hoger

Vanaf 1 januari 2022 daalt het tarief bij aankoop van de enige en eigen woning naar 3%. Dit gunsttarief kan zelfs verlaagd worden tot 1% indien men de woning ingrijpend energetisch renoveert of afbreekt en (gedeeltelijk) heropbouwt. Het algemeen tarief van het verkooprecht werd echter opgetrokken tot 12%.

De inwerkingtredingsbepalingen zouden in het voordeel zijn van zoveel mogelijk kopers.

• De tariefdaling voor aankoop van een enige gezinswoning zou gelden voor authentieke aankoopaktes die verleden worden vanaf 1 januari 2022. Bovendien zou men 2 jaar de tijd krijgen om eventuele andere woningen/bouwgronden te verkopen.
  
• De tariefstijging voor aankoop van een tweede verblijf/opbrengstwoning zou van toepassing worden voor aankopen waarvoor de koopovereenkomst (compromis) gesloten wordt vanaf 1 januari 2022. Als de compromis nog in 2021 wordt gesloten, zou het 10%-tarief dus nog van toepassing zijn.

Hieronder bespreken we de aangekondigde wijzigingen, rekening houdende met de laatste berichten. We wensen evenwel te benadrukken dat er nog geen definitieve teksten zijn en onderstaande enkel geldt onder voorbehoud van goedkeuring door het Vlaamse Parlement.

Bij de aankoop van een enige gezinswoning betaalt men vandaag 6% registratiebelastingen. Dat gunsttarief zou verlaagd worden naar 3%. Deze tariefdaling zou gelden voor authentieke aankoopaktes die verleden worden vanaf 1 januari 2022. We merken hierbij op dat de notariële akte in principe binnen de 4 maanden na compromisdatum moet verleden worden.

We gaan ervan uit dat voor de toepassing van het gunsttarief van 3% dezelfde voorwaarden zullen gelden als voor het huidige gunsttarief van 6%. De belangrijkste voorwaarden zijn dat het moet gaan om de aankoop van een enige woning door een natuurlijk persoon die binnen de 3 jaar zijn hoofdverblijfplaats moet vestigen in de aangekochte woning. We merken op dat het vandaag niet vereist is dat alle kopers aan deze voorwaarden voldoen. Het is mogelijk dat slechts één van de kopers aan de voorwaarden voldoet. In dat geval zal alleen deze persoon het gunsttarief kunnen genieten.

De koper die het gunsttarief wenst te genieten mag noch afzonderlijk, noch gezamenlijk met de andere koper(s) reeds een andere woning of bouwgrond (waar ook ter wereld gelegen) voor de geheelheid in volle eigendom hebben.

Wie echter al vastgoed bezit, kan toch een 'nieuwe woning' aankopen tegen het gunsttarief op voorwaarde dat dit onroerend goed binnen een termijn van 1 jaar volledig en ten bezwarende titel wordt vervreemd en er een causaal verband tussen de nieuwe aankoop en de vervreemding van het verhinderende vastgoed kan worden aangetoond. Minister Diependaele heeft evenwel gesteld dat deze termijn van 1 jaar te kort is en dat deze zou verlengd worden naar 2 jaar.

Bij de aankoop van een enige gezinswoning, kan vandaag een gunsttarief van 5% genoten worden, wanneer de verkrijger zich ertoe verbindt de aangekochte woning ingrijpend energetisch te renoveren, te slopen en te verbouwen. Om van het gunsttarief te kunnen genieten, moet men bovendien voldoen aan de voorwaarden voor het gunsttarief voor de enige gezinswoning. Men heeft wel meer tijd om zijn hoofdverblijfplaats te vestigen in de gerenoveerde/verbouwde woning, m.n. 5 jaar (volgens een ontwerp van decreet zou deze termijn verlengd worden naar 6 jaar).
Dit gunsttarief van 5% zou voor authentieke aankoopaktes die verleden worden vanaf 1 januari 2022, dalen naar 1%.

Bij aankoop van een ‘bescheiden’ gezinswoning aan het gunsttarief van 6% kan men vandaag een extra rechtenvermindering genieten van maximaal  5.600,00 euro. Deze maximale rechtenvermindering zou bij aankoop aan het gunsttarief van 3%, verminderd worden tot  2.800,00 euro en bij aankoop aan het gunsttarief van 1% tot 960,00 euro.

Vandaag mag de aankoopprijs maximaal 200.000,00 euro bedragen om van deze rechtenvermindering te kunnen genieten. Voor woningen die gelegen zijn in de kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel mag de woning een iets hogere waarde hebben, m.n. maximaal 220.000,00 euro.  Deze drempelwaardes zouden verhoogd worden met 20.000,00 euro.

Betaalde verkooprechten van een vorige aankoop, kan men in bepaalde gevallen (gedeeltelijk) recupereren bij aankoop van een ander onroerend goed, als men er zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen. Het meeneembare verkooprecht bedraagt maximaal 13.000,00 euro.

Deze meeneembaarheid van registratiebelastingen zou afgeschaft worden. Er zou wel een overgangsregeling uitgewerkt worden, waarbij men tot 1 januari 2024 zou kunnen kiezen tussen:

• het voordeel van de meeneembaarheid in combinatie met het gunsttarief van 6%; 
• of het nieuwe gunsttarief van 3% (en geen meeneembaarheid). 

Als men kan genieten van de maximale meeneembaarheid van 13.000,00 euro, dan zou men bij een aankoopprijs van 433.340,00 euro of meer, vermoedelijk beter kiezen voor het gunsttarief van 3% (eerder dan 6% + meeneembaarheid).

Ook het nieuwe tarief van 12% (zie hieronder) zou men nog gedurende 2 jaar kunnen combineren met de meeneembaarheid.

Bij de aankoop van een tweede, derde … woning; een eerste woning die men niet zelf gaat betrekken; professioneel vastgoed of een grond, zou het verkooprecht vanaf 1 januari 2022 stijgen van 10% naar 12%. Een uitzondering zou gemaakt worden voor de aankoop van landbouwgronden en natuurgebieden, waarvoor het tarief van 10% behouden zou blijven.

Het hogere tarief van 12% zou gelden voor de aankopen waarvoor de koopovereenkomst (compromis) gesloten wordt vanaf 2022. Als de compromis dus nog in 2021 wordt gesloten, zou het 10%-tarief dus nog van toepassing zijn. Die regeling zou meer ruimte moeten bieden om de notariële aankoopakte pas in 2022 te laten verlijden.

We brengen in herinnering dat het fiscale voordeel voor de kapitaalaflossingen van een lening voor de verwerving van een niet-eigen woning, vermoedelijk ook zal afgeschaft worden voor nieuwe kredieten. Voor meer info, lees het artikel: Afschaffing fiscaal voordeel kapitaalaflossingen voor aankoop tweede verblijf?).

De aankoop van een bouwgrond zal dus vermoedelijk vanaf 1 januari 2022 onderworpen worden aan het kooprecht van 12% en op de nieuwbouw zal men 21% btw moeten betalen.

We brengen in herinnering dat voor sloop en heropbouw van een enige en eigen woning tot einde 2022 een btw-tarief van 6% kan genoten worden (Meer info: BTW | FOD Financiën, belgium.be).

De aankoop van de te slopen woning kan vandaag volgens VLABEL ook aan het gunsttarief van 6% of 5% (en dus vermoedelijk binnenkort ook van het 3% of 1%-tarief).  Om te voldoen aan de voorwaarde dat de woning is bestemd als hoofdverblijfplaats, moet de inschrijving gebeuren op het adres van de aangekochte woning. Het moet dus niet noodzakelijk om dezelfde woning gaan.

We volgen dit verder op en houden u op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen. Hebt u nog vragen? Contacteer dan uw private banker of wealth manager.