Voorkom een boete als u verbouwingswerken aan uw woning hebt uitgevoerd

Hebt u bepaalde aanpassingen of verbouwingen aan uw woning gedaan, dan moet u deze aangeven bij het kadaster. Werken die uw woning groter of comfortabeler maken, leiden immers tot een hoger kadastraal inkomen. Doet u geen aangifte, dan kan de fiscale administratie u een boete opleggen. Recent zijn deze boetes aanzienlijk verhoogd.

Even ter herinnering: belastingen op onroerende goederen, zoals bijvoorbeeld de onroerende voorheffing, worden berekend op basis van het kadastraal inkomen (KI). Het KI geeft een indicatie van de waarde van een onroerend goed en komt overeen met het jaarlijkse netto-huurinkomen dat u in 1975 voor het onroerend goed zou ontvangen als u het verhuurde. Om de huidige waarde van het onroerend goed te bepalen, wordt het KI jaarlijks geïndexeerd.

Niet alleen als u een nieuwe woning bouwt, maar ook als u bepaalde aanpassingen aan uw woning doet, moet u dit melden aan het kadaster.
De wet somt de gevallen op waarin de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van een onroerend goed een aangifteplicht heeft:

• de ingebruikneming of de verhuring, als die de ingebruikneming voorafgaat, van nieuw opgerichte of herbouwde onroerende goederen;
• de voltooiing van werken aan gewijzigde gebouwen;
• de verandering in exploitatiewijze, de omvorming of de verbetering van gronden;
• de ingebruikstelling, wijziging en definitieve buitengebruikstelling van materieel of outillage.

Als u verbouwingen doet die voor extra woonruimte of voor extra comfort zorgen, zal het KI dus stijgen. Concrete voorbeelden hiervan zijn de inrichting van een zolderruimte tot een slaapkamer of de aanbouw van een veranda of carport. Bij werken die het comfort verhogen, moet het wel over fundamentele ingrepen gaan, zoals het plaatsen van een centrale verwarming of een (extra) badkamer.

Hoeveel het KI stijgt, hangt af van de aard en de precieze omvang van de aanpassingen en wordt voor elke woning apart berekend.

In bepaalde gevallen kan het KI ook dalen, bijvoorbeeld als een woning deels wordt afgebroken en niet wordt heropgebouwd, of als een handelszaak wordt omgebouwd tot een woning.

Bepaalde verbouwingswerken zullen evenwel geen impact hebben op het KI. Dat is het geval voor energiebesparende investeringen zoals zonnepanelen of een warmtepomp installeren, daken, muren of vloeren isoleren, enkele door dubbele of drievoudige beglazing vervangen enzovoort.

Binnen de 30 dagen nadat de werken zijn voltooid of de nieuwbouwwoning in gebruik is genomen, moet u het kadaster hiervan op de hoogte brengen. Gebruik voor de aangifte het daartoe bestemde formulier, dat u terugvindt op de website van de FOD Financiën (Verbouwing | FOD Financiën (belgium.be)).

Als het kadaster zelf al op de hoogte is van de werken, als een omgevingsvergunning is afgeleverd of als u zelf bepaalde werken heeft gemeld bij de gemeente, zal het kadaster u zelf een aangifteformulier bezorgen. Stel dat u toch geen formulier ontvangt, dan is dat geen excuus om geen melding te doen. 
U moet dan zelf spontaan de aangifte indienen.

Wie geen aangifte doet, riskeert een boete. De nieuwe, hogere boetes zijn in voege sinds 1 januari 2021, maar het was wachten op een Koninklijk Besluit om ze in een wettelijke boeteschaal vast te leggen. Dit KB is op 22 oktober 2023 in werking getreden.

Het precieze bedrag van de boete hangt af van de aard van de inbreuk en het nieuwe KI. Zo betaalt u 2.000 euro boete als het nieuwe KI tussen 745 en 2.500 euro ligt. De boete loopt op tot 3.000 euro daar waar het nieuwe KI gelijk of groter is dan 2.500 euro.

Bovendien riskeert u ook een navordering van de onroerende voorheffing. Voor de betaling van de onroerende voorheffing kan de Vlaamse fiscale administratie 5 jaar teruggaan. Ontdekt men dat u bijvoorbeeld 2 jaar geleden een verbouwing die uw KI doet stijgen niet hebt aangegeven, dan bestaat de kans dat u ook achterstallige onroerende voorheffing moet betalen.