Wijzigingen voor gesplitste aankoop met een vennootschap

Het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt de volgende jaren geleidelijk vervangen door een nieuwe versie. Op 1 september 2021 werden er wijzigingen over vruchtgebruik van kracht. Een aantal wijzigingen zijn van belang voor de gesplitste aankoop van een pand met een vennootschap. Zijn er ook fiscale gevolgen?

Langere maximumduur
Momenteel kan een vruchtgebruik voor een vennootschap voor ten hoogste 30 jaar gevestigd worden. In het nieuwe recht bedraagt die maximale duur 99 jaar.

Faillissement of vereffening
In het huidige recht wordt meestal aangenomen dat het vruchtgebruik van een vennootschap eindigt wanneer de vennootschap failliet verklaard wordt of vereffend wordt. Dat staat echter niet zwart op wit in het huidige BW. In het nieuwe BW is dat wel het geval, zodat daarover geen discussie meer bestaat.

2 soorten herstellingen
Het nieuwe BW maakt zoals het oude een onderscheid tussen onderhoudsherstellingen en grove herstellingen, maar beide soorten herstellingen worden nu beter gedefinieerd. Onderhoudsherstellingen zijn volgens de nieuwe definitie de herstellingen die nodig zijn om de waarde van het goed te vrijwaren, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht. Grove herstellingen worden in het nieuwe recht gedefinieerd als de herstellingen van het goed of van zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan.

Verdeling herstellingen
Volgens het oude BW zijn de grove herstellingen volledig ten laste van de blote eigenaar, tenzij daarvan contractueel afgeweken wordt. Volgens het nieuwe BW blijft het de blote eigenaar die de grove herstellingen moet (laten) uitvoeren. Hij kan wel eisen dat de vruchtgebruiker meebetaalt voor de kosten ervan, in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom. De onderhoudsherstellingen blijven zoals in het oude recht volledig ten laste van de vruchtgebruiker.

De onderhoudsherstellingen zijn zoals vroeger voor een vruchtgebruiker ruimer dan die voor een huurder. Een huurder moet immers enkel de ‘geringe’ onderhoudsherstellingen betalen (art. 1754 oud BW).

Verzekering
De vruchtgebruiker is verplicht om het onroerend goed te verzekeren voor de gebruikelijke risico’s en de premies te betalen. De verzekering moet gebeuren voor de volle eigendomswaarde van het pand.

Voor een vruchtgebruik dat uw vennootschap koopt vanaf 1 september 2021 zijn er geen fiscale gevolgen in uw nadeel. De nieuwe regels leggen immers in principe meer kosten ten laste van de vruchtgebruiker, uw vennootschap dus, aangezien u als blote eigenaar voortaan kunt eisen dat ze een deel van de grove herstellingen betaalt. De fiscus kan dus de gedeeltelijke tenlasteneming van die herstellingskosten door uw vennootschap niet meer bij u belasten als een voordeel, zoals hij nu soms doet, met als argument dat dit een afwijking is van de burgerrechtelijke regels voor een vruchtgebruik.

De wijzigingen gelden in principe enkel voor nieuwe vruchtgebruiken vanaf 1 september 2021. De belangrijkste wijziging is dat grove herstellingen proportioneel ten laste gelegd kunnen worden van de vruchtgebruiker. Dit is fiscaal in uw voordeel omdat de fiscus niet meer kan zeggen dat u afwijkt van het BW als uw vennootschap die kosten betaalt.

Neem dan contact op met uw private banker of wealth manager.