Vastgoed kopen via je vennootschap kan om tal van redenen interessant zijn, los van de lage rente. In deze situaties bijvoorbeeld:
- Je vennootschap heeft liquiditeiten over. Je wilt met het overschot vastgoed kopen, en rendement halen uit verhuur en/of latere verkoop.
- Door haar groei heeft je vennootschap meer ruimte nodig, en dan komt extra vastgoed van pas.
- Je wilt fiscaal voordeel, bijvoorbeeld bij schenking via een patrimoniumvennootschap.
Maar zo simpel is het helaas niet, en je kunt maar best alle voor- en nadelen goed afwegen voor je beslist hoe je koopt. Complexe materie, dat weten we. Daarom bieden we je betaalbaar fiscaal advies, helemaal afgestemd op jouw situatie.
Enkele voor- en nadelen op een rijtje
Voordelen
- Je kunt in principe de kosten aftrekken.
- Vaak is het een opportuniteit om via de vennootschap vastgoed aan te kopen, omdat de gelden en middelen ook in de vennootschap zitten. Of omdat ze de middelen kan genereren om de terugbetaling van de bankfinanciering te doen.
Nadelen
- Als de vennootschap het onroerend goed later verkoopt, is de meerwaarde belastbaar.
- Als er onroerend goed in een werkvennootschap zit, drijft dat de prijs van de aandelen op. Daardoor is de verkoop via aandelen moeilijker.
Vastgoed kopen via de vennootschap, een aanrader?
Hoe kun je de aankoop van vastgoed met je vennootschap financieren?
Je kunt allerlei middelen gebruiken. Denk maar aan de liquiditeiten van de vennootschap, een lening, of eigen middelen aangevuld met een lening. Als je een lening aangaat, kun je de interesten in principe aftrekken.
Hoeveel en welke kosten kun je aftrekken?
Een vennootschap die vastgoed koopt of bouwt, betaalt dezelfde kosten als een particulier. Zoals de notaris, registratiebelasting, btw en architect. Maar een vennootschap kan die onkosten bijna altijd aftrekken als beroepskosten.
Als je als btw-plichtige onroerend goed koopt of bouwt onder het btw-stelsel en gebruikt voor je btw-activiteit, dan kun je de btw zelfs recupereren. Is de investering niet gekoppeld aan een btw-activiteit? Dan kun je de btw niet recupereren, maar meestal aftrekken als kost.
Voorbeeld
Een vennootschap koopt een nieuwbouwwoning onder btw-stelsel en verhuurt die aan een externe partij voor bewoning.
- Btw: niet recupereerbaar.
- Gebouw zelf: de kostprijs van het gebouw is afschrijfbaar over – in de regel – een periode van 33 jaar.
- Grond zelf: is niet afschrijfbaar. De bijkomende kosten (zoals de registratiebelasting) zijn wel aftrekbaar.
- Interesten: in principe fiscaal volledig als kost aftrekbaar.
Noot: vanaf 1 oktober 2018 is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om nieuwbouwprojecten te verhuren met btw. Deze nieuwe optionele btw-heffing is van toepassing voor de verhuur van professioneel gebruikt vastgoed. De huurder moet zelf btw-plichtig zijn, en moet het gebouw of een deel ervan (uitsluitend) voor zijn professionele activiteit gebruiken. Als je deze optie gebruikt, zul je als btw-plichtige verhuurder btw aanrekenen over de huur en de betaalde btw bij de verwerving van het vastgoed onmiddellijk en integraal kunnen recupereren.
Werkelijke kosten zijn bijvoorbeeld de afschrijvingen van het gebouw, de interesten van de financiering en de onderhoudskosten.
De huurinkomsten zijn voor de vennootschap. Wil je de winsten na belasting overhevelen naar de privéportefeuille, dan moet je rekening houden met een roerende voorheffing die kan oplopen tot 30%.
Als een bedrijfsleider in een pand van zijn vennootschap woont, moet hij voldoende huur betalen. Anders ontstaat er een belastbaar voordeel (een voordeel van alle aard) waarop hij personenbelasting moet betalen. Dit voordeel of de te betalen huur wordt forfaitair berekend op basis van het kadastraal inkomen van de woning.
Formule vanaf 1 januari 2019
Geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) x 5/3 x 2
Voorbeeld (voor aanslagjaar 2020)
De vennootschap is eigenaar van een woning. Hiervan gebruikt de bedrijfsleider 90% privé. De resterende 10% wordt beroepsmatig gebruikt door de vennootschap. Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen bedraagt 1.750 euro:
- Voordeel van alle aard: 1 750 x 90% x 1,8230 (index aj. 2020) x 5/3 x 2 = 9 570,75 EUR
- Bij een marginale aanslagvoet van 50% in de personenbelasting en met 7% aanvullende gemeentebelastingen resulteert dit in een belasting van 5 120,35 EUR, eventueel te verhogen met sociale bijdragen.
Wat met successie?
Successieplanning met onroerend goed in een vennootschap is eigenlijk successieplanning van roerend vermogen. Je bezit aandelen en geen bakstenen. Op zich is dat een goede zaak: aandelen schenken is relatief eenvoudigen fiscaal vaak interessant. Zo gemakkelijk is het helaas niet.
Voorbeeld: Een bedrijfsleider laat zijn vennootschap die onroerend goed bezit over aan zijn twee kinderen. Ze krijgen elk 50% van de aandelen. Maar een van de kinderen wil geld in de plaats van aandelen. Dus het andere kind moet die aandelen kopen, en moet daarvoor misschien een lening aangaan.
Een lening krijgen om aandelen te kopen is echter lastiger dan een lening voor een gebouw. De looptijd van de lening is meestal korter, Het onroerend goed van de vennootschap kan meestal niet gebruikt worden als waarborg.
Onder bepaalde voorwaarden kunnen eenmanszaken en familiale vennootschappen geschonken of vererfd worden aan een voordeeltarief. Schakel dus zeker een deskundige in voor je investerings- of successieplannen.
Wat met de meerwaardebelasting?
De meerwaarde die een vennootschap boekt op de verkoop van een onroerend goed wordt altijd belast. Die meerwaarde is het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde op het moment van de verkoop. Je wordt in principe belast in het jaar waarop je het pand met winst hebt verkocht.
Je kunt de belasting wel spreiden op 2 voorwaarden: het pand moet minstens 5 jaar van de vennootschap geweest zijn, en je moet de volledige verkoopsom binnen een bepaalde periode herinvesteren in afschrijfbare activa, roerend of onroerend.
Voorbeeld
Een vennootschap koopt een gebouw met waarde 100. Daarvan is 80 de waarde van de constructie, en 20 de waarde van de grond. Door afschrijvingen daalt de boekhoudkundige waarde stapsgewijs naar 20, de grondwaarde.
Het pand wordt verkocht aan 170. Voor de fiscus is de meerwaarde dan 170 - 20 = 150. Die 150 wordt integraal belast aan het toepasselijke tarief in de vennootschapsbelasting. De bedrijfsleider beslist om de belasting te spreiden, dus de volledige verkoopsom (= 170) moet geherinvesteerd worden in afschrijfbare activa.
Daarom koopt de vennootschap een ander pand. Alleen de constructiewaarde is afschrijfbaar, en die moet minstens 170 zijn. Stel dat de grond 100 kost, dan gaat het om een investering van minstens 270 in totaal.
In dit geval moet de vennootschap bijna het dubbel van de meerwaarde (= 150) investeren om de belasting te kunnen spreiden.
Als de vennootschap de herinvestering bijvoorbeeld afschrijft op 25 jaar, zal er jaarlijks 1/25e van 150 of 6 bij de winst gevoegd worden.
Samengevat
Vastgoed kopen met je vennootschap kan zeker rendabel zijn. Maar er zijn een heleboel factoren om rekening mee te houden, en je hebt een fiscaal langetermijnplan nodig. Laat je dus zeker adviseren door een expert.
Je accountant kan je al aardig op weg helpen, maar onze kmo-adviseurs zijn dé aangewezen experts om uit te zoeken en te vergelijken wat voor jou de beste optie is. Je krijgt fiscaal-juridisch advies afgestemd op jouw concrete situatie.
Gepubliceerd op 08/06/2018
