Wegwijs op de huizenmarkt, met Evelien van Viva Immo

Op zoek naar je droomwoning? Evelien Vanlaer, voormalig advocate en nu zaakvoerder-vastgoedmakelaar, wijst je de weg op de huizenmarkt. Haar belangrijkste tip? “Bereid je goed voor. Weet wat je financieel aankunt, ga langs bij de bank en overleg op voorhand met een notaris over je bod. Als je je droomhuis hebt gevonden, moet je snel kunnen schakelen.”

Evelien, jij bent makelaar op de krappe Leuvense huizenmarkt. Heb je tips voor kopers die een woning zoeken in een regio met grote concurrentie?

“Laat zo veel mogelijk makelaars weten dat je op zoek bent naar een woning. In een ideale wereld vind je een woning nog vóór die online komt, dat is een win-win voor iedereen. De verkoper moet geen bezoeken inplannen en jij hebt geen te grote concurrentie van andere geïnteresseerden. Ik werk daarom graag met het principe van matchmaking: als ik weet wat mijn cliënten zoeken, ga ik alvast op zoek naar geschikte panden in mijn portfolio.”

“Als tweede tip: speel kort op de bal. Check elke dag de vastgoedwebsites, schrijf je in op nieuwsbrieven en kijk rond in de buurt waar je wilt kopen. Ga ook vaak kijken naar huizen: alleen zo krijg je een goed beeld van een juiste prijs-kwaliteitverhouding.”

“En ten slotte: spread the word. Vertel iédereen dat je een huis of appartement zoekt. Vrienden, familie, kennissen, collega’s, je buren … als die op hun beurt hun kennissen aanspreken, worden je kansen alleen maar groter.”

“Dé ideale biedstrategie bestaat niet. Het is belangrijk dat je op voorhand een duidelijk beeld hebt van wat je kunt en wilt betalen voor je droomwoning. Vooral dat laatste is belangrijk: het is niet omdat je de som kunt geven, dat je die ook wilt geven. Spreek met jezelf een maximumbedrag af. Want een huis of appartement dat je financieel leegzuigt, is geen droomwoning.”

“Gelukkig zijn de zotte tijden van opbieden tegen de vraagprijs, zoals in de coronaperiode, achter de rug. Ik merk ook dat steeds meer kopers afhaken als ze moeten bieden onder gesloten omslag. Als particuliere verkoper moet je in principe je woning verkopen aan de eerste die de vraagprijs biedt. Dat is het mechanisme van aanbod en aanvaarding, waardoor er een overeenkomst tot stand komt. Als makelaar werk je als lasthebber voor de verkoper en moet je in principe elk bod, ook al is dat de vraagprijs, voorleggen aan je klant, die dan kan aanvaarden of weigeren. Al verwacht ik dat het principe van de gesloten omslag op lange termijn wel zal verdwijnen.”
 

Ik moet zeggen dat de meeste kopers met wie ik in contact kom, vaak heel goed voorbereid zijn. Ze zijn al eens met de bank gaan praten, hebben een goed zicht op wat ze zelf kunnen inbrengen en welke vraagprijs ze maximaal aankunnen. Dat is echt belangrijk: niets is zo teleurstellend als je droomwoning vinden en achteraf van de bank te horen te krijgen dat die niet binnen je financiële mogelijkheden ligt.”

“Daarnaast geef ik vaak de raad om niet té veel opschortende voorwaarden op te nemen in je bod. Hoe meer je erin opneemt, hoe minder kans dat de voorkeur naar jou uitgaat. Beperk je voorwaarden – bijvoorbeeld die voor financiering – zo veel mogelijk in de tijd, om de afhandeling van het dossier niet te complex te maken. Het kan nuttig zijn om op voorhand met je notaris een standaard bodformulier te overlopen: zo weet je welke voorwaarden essentieel zijn en welke je eventueel kunt laten vallen.”

“En als laatste tip? Wees snel. Het gaat razendsnel op de huizenmarkt. Stel al je vragen tijdens het eerste bezoek, neem foto’s –ook van de beschikbare documenten van de woning. Zo kun je de weinige tijd die je hebt goed nadenken over of de woning iets voor jou is … en je bod uitbrengen.”
 

“Ten eerste: de locatie. Leuven, Antwerpen, Brussel: wonen in de stad is vaak duurder. Daarnaast kijk je best ook eens naar de gebruikte materialen: is de vloerbedekking kwalitatief? Hoe zien de ramen en deuren eruit? En uiteraard: hoe doet de woning het op het vlak van energieverbruik? Als er één attest een immense invloed heeft op de prijs, dan is het wel het EPC-attest. Ook een asbestattest drukt een stevige stempel: de overheid heeft de voorbije jaren zo op die attesten gehamerd, dat mensen daar misschien zelfs een beetje overdreven op focussen.”

“Als je wilt weten of een huis correct geprijsd is, moet je de huizenmarkt een tijdje in het oog houden. Vergelijk huizen met dezelfde essentiële kenmerken – bouwjaar, woonoppervlakte, EPC – uit dezelfde buurt. Je zult zien dat daar een gemiddelde in te trekken valt. Zo krijg je ook een beter zicht op wat je droomwoning volgens de markt waard is.”

“Het is druk in studentenvastgoed. Dat begint meestal zo eind december – niet toevallig in de kerstvakantie – en duurt tot maart. Volgens mij heeft dat te maken met de tijd tussen de verkoopovereenkomst en de akte: daar zit maximaal vier maanden tussen. Als de kopers studerende kinderen hebben, kunnen ze er dus gemakkelijk in september in.”

“Daarnaast merken we dat nieuwbouwappartementen het minder goed doen, terwijl gebouwen van zo’n vijf jaar oud dan weer wél in trek zijn. Enerzijds denk ik dat dat komt door de hogere vraagprijzen, die dan weer te wijten zijn aan de felle prijsstijging van de bouwmaterialen de laatste jaren. Anderzijds moet een pand dat enkele jaren oud is niet meer onder (de hoge) btw van 21% verkocht worden en valt het onder het vaak voordeligere stelsel van registratierechten. Dan is de rekensom snel gemaakt.”

Wonen, werken, leven: het brengt allemaal uitdagingen met zich mee. Bij KBC houden we je graag op de hoogte van wat er leeft op het vlak van huisvesting, energie, duurzaamheid en mobiliteit. Zo kun jij zonder zorgen je nieuwe woning kopen of goed geïnformeerd aan je renovatieproject beginnen.

• Lees onze tips voor wie een huis wil kopen
• simuleer je hypothecaire lening
• ontdek op Immoscoop tal van koopwoningen
• of lees onze tips voor jongeren