Samen met uw kinderen vastgoed aankopen

Wilt u in vastgoed investeren? En op een fiscaalvriendelijke manier zodat u bij uw overlijden niets of niet te veel hoeft te betalen? Hebt u een appartement aan zee op het oog of een opbrengsteigendom om te verhuren? Dan kan het een goed idee zijn om dit samen met uw kinderen aan te kopen. Dat kan met de techniek van de gesplitste aankoop. In dit artikel gaan we hier dieper op in.

Bij uw overlijden betalen uw kinderen successierecht op het volledige vermogen dat zij van u erven. Ook op een pand dat u nu zelf aankoopt en waarvan u bij overlijden nog de eigenaar bent.

Wilt u dit vermijden, dan kunnen uw kinderen het pand ook van meet af aan zelf in volle eigendom aankopen. U kunt hen daarvoor vooraf de nodige middelen schenken. Maar wilt u er zelf verblijven zolang u leeft of de huurinkomsten ervan innen, dan is de techniek van de ‘gesplitste aankoop’ mogelijk een betere oplossing. Concreet houdt dit in dat u het vruchtgebruik van het pand koopt en uw kinderen de blote eigendom.

Bij uw overlijden dooft uw vruchtgebruik in principe uit. Het gaat automatisch naar de blote eigenaars van het pand. Zo worden uw kinderen dan de volle eigenaars. En onder bepaalde voorwaarden hoeven ze hierop zelfs geen successierechten te betalen.

Uw kinderen moeten bij uw overlijden het volgende kunnen bewijzen:

1. Zelf over de nodige middelen beschikken om de blote eigendom aan te kopen
   Als uw kinderen niet de nodige middelen hebben voor een aankoop of hiervoor geen lening willen aangaan, dan kunt u hen de nodige middelen ook schenken.
   Wilt u de gelden op voorhand schenken? Dan is het omwille van bewijsredenen aangewezen om een schenkingsdocument op te stellen en bij een onderhandse schenking aangetekend te versturen, of een notariële schenking te doen. U laat zich daarbij het best begeleiden door uw notaris of externe raadgever. Het is belangrijk dat uw kinderen dit document en de bewijzen van overschrijving goed bewaren.
   Belangrijk hierbij is dat de schenking van de gelden voor de aankoop gebeurt. In het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest moet de schenking zelfs al gebeurd zijn vóór de betaling van een eventueel voorschot. Het moet niet noodzakelijk om een geregistreerde of notariële schenking gaan. Het kan dus ook via een niet-geregistreerde bankgift.
   Als er echter geen schenkingsrecht betaald is op de schenking, dus op de geschonken gelden, niet op het onroerend goed, moet er toch nog successierecht betaald worden als u binnen de 3 jaar na de schenking overlijdt. In het Waals Gewest is die termijn voor schenkingen sinds 1 januari 2022 verlengd van 3 naar 5 jaar.
2. Die middelen ook effectief gebruiken voor de aankoop
   Die betaling kunnen uw kinderen bewijzen met overschrijvingsbewijzen en de formulering in de aankoopakte. Zij storten de geschonken som vervolgens zelf op de rubriekrekening van de notaris om er bij de aankoopakte de aankoopprijs van de blote eigendom mee te betalen.
3. Er werd een marktconforme prijs betaald voor de blote eigendom, rekening houdend met de leeftijd en gezondheidstoestand van de vruchtgebruiker
   De notaris die u bij de aankoop begeleidt, berekent de waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom in functie van de leeftijd van de vruchtgebruiker. Koopt u met meerdere personen het vruchtgebruik aan, bijvoorbeeld u en uw partner, dan wordt rekening gehouden met de leeftijd van de jongste vruchtgebruiker. Volgens deze voorwaarden dooft het vruchtgebruik in principe gratis uit bij uw overlijden. Uw kinderen worden dan automatisch volle eigenaar van het vastgoed.
   Koopt u met meerdere personen het vruchtgebruik van een pand aan, bijvoorbeeld u en uw partner, dan kunt u in de aankoopakte voorzien dat bij het overlijden van de ene vruchtgebruiker de andere vruchtgebruiker toch het integrale vruchtgebruik van het vastgoed behoudt. Het vruchtgebruik dooft in dat geval pas uit bij overlijden van de langstlevende vruchtgebruiker.
   Ook als u alleen het vruchtgebruik van een vastgoed aankoopt, kunt u in de aankoopakte voorzien dat na uw overlijden het vruchtgebruik - in plaats van uit te doven - eerst nog overgaat aan iemand anders dan de blote eigenaars. Uw notaris kan u hierin verder begeleiden.

Als vruchtgebruiker bent u in principe verantwoordelijk voor de onderhoudsherstellingen. Volgens de oude regelgeving moest de blote eigenaar in principe de grove herstellingen zoals het dak, de muren... bekostigen, maar u kon hier onderling van afwijken. De vruchtgebruiker moest hiervoor niet mee betalen. De wetgever wilde deze kosten echter evenwichtiger verdelen. Daarom is in het nieuwe goederenrecht voorzien dat voor elk vruchtgebruik ontstaan na 1 september 2021, de blote eigenaar van de vruchtgebruiker kan vragen om bij te dragen aan deze kosten voor grove herstellingen in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik. De waarde wordt berekend aan de hand van de officiële omzettingstabel voor vruchtgebruik. Verder betaalt u als vruchtgebruiker in principe ook de onroerende voorheffing en bent u verplicht het vastgoed aan te geven in uw aangifte personenbelasting.

Niet altijd. Hiervoor gelden immers niet alleen de Belgische regels, maar moet u ook de buitenlandse regelgeving toepassen en respecteren. Raadpleeg daarom vooraf een expert, gespecialiseerd in de wetgeving van het betrokken land.

U kunt dan overwegen om gesplitst te bouwen. De vereisten opdat de blote eigenaar deze gebouwen later gratis kan krijgen, zijn complexer. Raadpleeg daarom zeker uw begeleidend raadgever voor een uitgebreid advies.

Naast de notariskosten zoals het ereloon van de notaris, de aktekosten..., is er verkooprecht verschuldigd of btw bij nieuwbouw.

Bij deze beslissing spelen niet alleen de successiedruk, maar ook andere factoren een rol. U laat zich bij deze afweging het best adviseren door uw notaris en/of een externe specialist.

Neem dan contact op met uw private banker of wealth manager.