Acheter un bien immobilier avec vos enfants

Vous souhaitez investir dans l'immobilier, en évitant ou en limitant les droits de succession à votre décès? Vous envisagez d'acquérir un appartement à la mer ou un immeuble de rapport à mettre en location? Dans ce cas, il peut être judicieux d'acheter avec vos enfants. C'est possible en procédant à un achat scindé. Dans cet article, nous allons examiner de plus près cette technique.

À votre décès, vos enfants paient des droits de succession sur la totalité des biens dont ils héritent. Même sur un immeuble que vous achetez maintenant et dont vous êtes toujours propriétaire à votre décès.

Pour éviter cette situation, vos enfants peuvent acquérir le bien en pleine propriété dès le départ. Vous pouvez leur donner les fonds nécessaires à l'achat. Par contre, si vous souhaitez occuper vous-même l'immeuble ou en tirer des revenus locatifs, la technique de l'achat scindé peut être plus appropriée. Concrètement, cela signifie que vous achetez l'usufruit du bien et que vos enfants achètent la nue-propriété.
À votre décès, votre usufruit s'éteint en principe. Il passe automatiquement aux nus-propriétaires du bien. Vos enfants deviennent alors propriétaires à part entière. Sous certaines conditions, ils ne doivent même pas payer de droits de succession.

Vos enfants doivent être en mesure de prouver ce qui suit à votre décès:

1. Qu'ils avaient les moyens d'acheter la nue-propriété
   Si vos enfants ne disposent pas des fonds nécessaires pour l'achat ou ne veulent pas contracter un prêt à cette fin, vous pouvez également leur donner les fonds nécessaires.
   Si vous leur donnez les fonds d'avance, il convient, à des fins de preuve, de rédiger un document de donation et de l'envoyer par courrier recommandé dans le cas d'une donation sous seing privé, ou de faire une donation notariée. Mieux vaut pour cela consulter votre notaire ou votre conseiller externe. Vos enfants doivent conserver précieusement ce document et la preuve du virement.
   Ce qui importe ici, c'est que la donation des fonds ait lieu avant l'achat. En Région wallonne et dans la Région de Bruxelles-Capitale, la donation doit même avoir lieu avant le versement d'un acompte éventuel. Il ne doit pas nécessairement s'agir d'une donation enregistrée ou notariée. Il est donc également possible d'effectuer un don bancaire non enregistré.
   Toutefois, si aucun droit de donation n'a été payé sur la donation, c'est-à-dire sur les fonds donnés et non sur le bien immobilier, des droits de succession devront quand même être payés si vous décédez dans les 3 ans suivant la donation. En Région wallonne, le délai pour les donations est passé de trois à cinq ans depuis le 1er janvier 2022.
2. Qu'ils ont effectivement consacré ces fonds à l'achat
   Vos enfants peuvent prouver ce paiement à l'aide de preuves de virement et de la formulation dans l'acte d'achat. Ils versent ensuite eux-mêmes la somme donnée sur le compte rubriqué du notaire, afin de payer le prix d'achat de la nue-propriété au moment de l'acte d'achat.
3. Que le prix de la nue-propriété était conforme au marché, compte tenu de l’âge et de l’état de santé de l’usufruitier
   Le notaire qui vous accompagne lors de l'achat calcule la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier. Si vous achetez l'usufruit avec plusieurs personnes (par exemple vous et votre partenaire), l'âge du plus jeune usufruitier sera pris en compte. Dans ces conditions, l'usufruit s'éteint en principe gratuitement à votre décès. Vos enfants deviennent alors automatiquement propriétaires à part entière du bien immobilier.
   Si vous achetez l'usufruit d'un immeuble à plusieurs (par exemple vous et votre partenaire), vous pouvez prévoir dans l'acte d'achat qu'en cas de décès d'un usufruitier, l'autre usufruitier conserve l'usufruit intégral du bien. L’usufruit ne s’éteindra alors qu’au décès de l’usufruitier survivant.
   De même, si vous n'achetez que l'usufruit d'un bien immobilier, vous pouvez stipuler dans l'acte d'achat qu'après votre décès, l'usufruit - au lieu de s'éteindre - doit d'abord revenir à une autre personne que les nus-propriétaires. Votre notaire peut vous accompagner dans cette démarche.
   

En tant qu'usufruitier, vous êtes en principe responsable des réparations d'entretien. Dans l'ancienne réglementation, le nu-propriétaire devait en principe payer les grosses réparations telles que le toit, les murs..., mais il était possible d'y déroger de commun accord. L'usufruitier n'était pas tenu de participer aux frais. Le législateur a toutefois souhaité répartir ces coûts de manière plus équilibrée. Le nouveau droit des biens prévoit que pour tout usufruit né après le 1er septembre 2021, le nu-propriétaire pourra demander à l'usufruitier d'intervenir dans les frais de grosses réparations de façon proportionnelle à la valeur de l'usufruit. La valeur est calculée à l'aide de la table de conversion officielle de l'usufruit. En tant qu'usufruitier, vous payez en principe aussi le précompte immobilier et vous êtes tenu de déclarer le bien dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques.

Pas toujours. Dans ce cas, il faudra en effet appliquer et respecter les règles belges ainsi que la réglementation étrangère. Il convient donc de consulter au préalable un expert spécialisé dans la législation du pays concerné.

Vous pouvez envisager de faire construire en scindant usufruit et nue-propriété. Les conditions requises pour que le nu-propriétaire puisse recevoir ces immeubles gratuitement par la suite sont cependant plus complexes. Veillez donc à consulter votre conseiller.

Outre les frais de notaire (honoraires, frais d'acte,...), des droits d'enregistrement sont dus (ou la TVA dans le cas d’une construction neuve).

La pression successorale n'est pas le seul facteur qui intervient dans cette décision. Il est préférable de demander conseil à votre notaire et/ou à un spécialiste externe.

N'hésitez pas à contacter votre private banker ou votre wealth manager.