14.12.2022

Afschrijven op een gemengd gebruikt onroerend goed, dat aan meerdere eigenaars toebehoort

De vraag in welke mate een gebouw, dat toebehoort aan meerdere eigenaars en voor de beroepsactiviteit door 1 of meerdere van hen wordt gebruikt, mag worden afgeschreven, keert regelmatig terug. Het standpunt van de Administratie hierover is nochtans vrij duidelijk. Dat de gevolgen van dat standpunt vaak tot enig onbegrip leiden, neemt ook de Minister van Financiën er kennelijk graag bij. In zijn antwoord op een recente parlementaire vraag, bevestigde hij in andermaal de visie van de Administratie.

Zelfstandigen gebruiken de onroerende goederen die zij bezitten, bijvoorbeeld een woning met een praktijkgedeelte of een loods met een geïntegreerd appartement, in de praktijk vaak slechts gedeeltelijk voor hun beroepsmatige activiteit. Als dergelijk ‘gemengd gebruikt’ onroerend goed bijvoorbeeld voor 40% voor de beroepsactiviteit wordt gebruikt, zal uiteraard slechts over 40% van het goed kunnen worden afgeschreven. Logischerwijze zal bij een latere verkoop van het onroerend goed in de regel ook slechts 40% van de gerealiseerde meerwaarde belastbaar zijn. Terzijde en om misverstanden te vermijden: de belastbaarheid van de meerwaarde is enkel van toepassing als het beroepsgebruik betrekking heeft op een zelfstandige activiteit. Pakweg de leraar die zijn werkelijke beroepskosten bewijst, wordt hierbij dus niet geviseerd.

Het komt natuurlijk regelmatig voor dat een onroerend goed toebehoort aan meerdere eigenaars. Aan 2 partners bijvoorbeeld, terwijl slechts 1 van hen dat onroerend voor de eigen (zelfstandige) beroepsactiviteit gebruikt.

In dat geval kunnen de volgende principes worden toegepast:

Als het onroerend goed deel uitmaakt van het gemeenschappelijke vermogen van een gehuwd echtpaar, dan kan de beroepsactieve partner afschrijven over de volledige waarde van het pand (zie verder).
Als het onroerend goed echter deel uitmaakt van het eigen vermogen van 1 van beide partners (al dan niet gehuwd) of in onverdeeldheid aan 2 of meer personen toebehoort, zal de beroepsactieve mede-eigenaar slechts kunnen afschrijven op zijn of haar aandeel in de totale eigendom. Beide geschetste regels (aftrekbaarheid beperkt tot beroepsmatig gebruikt gedeelte, aftrekbaarheid beperkt tot het eigendomsaandeel van de zelfstandige mede-eigenaar (behalve ingeval het goed zich in de huwgemeenschap bevindt)) geven samen aanleiding tot een dubbele proratering.

Een onroerend goed dat in onverdeeldheid toebehoort aan 2 eigenaars (X en Y) in een 50/50-verhouding, en slechts door 1 van hen (Y) ten belope van 60% voor de beroepsactiviteit wordt gebruikt, zal derhalve slechts voor 30% (50% van 60%) afschrijfbaar zijn.

Hoewel zo’n afschrijfbeperking op het eerste zicht misschien vreemd aanvoelt, is ze toch niet onlogisch: aangezien de onverdeeldheid betrekking heeft op het gehele onroerende goed, is X ook voor 50% eigenaar van het gedeelte dat door Y in het kader van zijn beroepsactiviteit wordt gebruikt. Y gebruikt met andere woorden voor de helft van zijn beroepsactiviteit een eigendom die toebehoort aan X. Slechts voor de andere helft behoort het beroepsgedeelte van het gebouw tot zijn persoonlijke eigendom.

Vreemder wordt het al wanneer 2 of meer zelfstandigen samen een onroerend goed bezitten in onverdeeldheid en zij dat onroerend goed volledig voor hun beroep aanwenden.
Stel je de volgende situatie voor. Een kinesist (K), een logopedist (L) en een diëtist (D) verwerven samen een multidisciplinair praktijkgebouw in onverdeeldheid, elk voor 1/3. K heeft voor zijn kinepraktijk het meeste plaats nodig en gebruikt het gebouw voor 50%, L en D gebruiken het gebouw elk voor 25%.

In hoofde van K zal de afschrijfbaarheid beperkt worden tot 33,33% van 50%, of 16,66%. In hoofde van L en D zal de afschrijfbaarheid telkens beperkt blijven tot 33,33% van 25% of 8,33%.

Globaal zal het gebouw dus slechts voor 1/3 afschrijfbaar zijn, hoewel het integraal gebruikt wordt voor de exploitatie van een multidisciplinaire groepspraktijk.

We herhalen dat deze regels van toepassing zijn, ongeacht tussen wie de onverdeeldheid bestaat. Enkel voor onroerende goederen die deel uitmaken van een huwgemeenschap, mag de zelfstandige partner doen alsof hij eigenaar is van het gehele gebouw: als de zelfstandige partner dat gebouw bijvoorbeeld 60% voor beroepsdoeleinden gebruikt, mag hij afschrijven op 60% van het volledige goed.

Volgens de Administratie heeft deze keuze trouwens tot gevolg dat bij een latere verkoop ook 60 % van de verwezenlijkte meerwaarde belastbaar zal zijn. De rechtspraak hierover is niettemin verdeeld. De meeste rechtspraak gaat er inderdaad van uit dat er moet worden gekeken naar de geboekte afschrijvingen om te bepalen in welke mate de latere meerwaarde belastbaar is. Tegelijk is er rechtspraak, waarbij de meerwaarde op een onroerend goed dat tot een huwgemeenschap behoorde slechts voor de helft belast mocht worden, hoewel de beroepsactieve partner op het geheel had afgeschreven. Voorzichtigheid blijft alvast geboden.

De minister heeft het in zijn antwoord op de voormelde parlementaire vraag ook nog over de "kosten die geen verband houden met het gebouw zelf, maar enkel met het gebruik van een deel van de woning, zoals kosten van verwarming, elektriciteit, enzovoort ..." De aftrek van deze kosten is volgens de minister "te beperken tot het beroepsgedeelte van de uitgave". Blijkbaar is de vraag wie eigenaar is van de woning daarbij niet relevant.