Amortissement d'un immeuble à usage mixte appartenant à plusieurs propriétaires

Dans quelle mesure un immeuble, qui appartient à plusieurs propriétaires et qui est affecté à l’exercice de l’activité professionnelle d’un ou plusieurs d'entre eux, peut-il être amorti? Cette question revient régulièrement sur la table. La position de l'Administration est pourtant assez claire. Le ministre des Finances souhaite néanmoins éviter tout malentendu. Dans sa réponse à une récente question parlementaire, il a réaffirmé le point de vue de l'Administration.

Dans la pratique, les indépendants n'affectent bien souvent qu’une partie des biens immeubles qu'ils possèdent à leur activité professionnelle (habitation avec un cabinet, hangar avec un appartement intégré ...). Si cet immeuble à usage mixte est affecté à l’activité professionnelle à hauteur de 40%, il va de soi que seuls ces 40% seront amortissables. Dans la même logique, si le bien est vendu par la suite, en règle générale, seuls 40% de la plus-value réalisée seront imposables. Pour éviter tout malentendu, rappelons que la plus-value ne sera imposable que si l'utilisation professionnelle est liée à une activité indépendante. Ainsi, par exemple, l’enseignant qui prouve ses frais professionnels réels n’est pas visé par cette règle.

Il arrive fréquemment qu'un immeuble appartienne à différents propriétaires. À 2 partenaires, par exemple, alors qu'un seul d'entre eux utilise ce bien pour exercer son activité professionnelle (indépendante).
Dans ce cas, les principes suivants sont applicables:

•  Si l’immeuble fait partie du patrimoine commun d'un couple marié, le partenaire actif professionnellement peut amortir la valeur totale du bien (voir ci-dessous).
• Par contre, si le bien fait partie du patrimoine de l'un des partenaires (marié ou non) ou appartient à é2 ou plusieurs personnes en indivision, le copropriétaire actif professionnellement pourra uniquement amortir sa quote-part du bien.

Les 2 règles décrites (déductibilité limitée à la partie à usage professionnel, déductibilité limitée à la quote-part du copropriétaire-indépendant (sauf si le bien fait partie de la communauté matrimoniale)) donnent lieu ensemble à un double prorata.

Un bien qui appartient en indivision à 2 propriétaires (X et Y) dans une proportion de 50/50, et qui est utilisé seulement par l'un d'eux (Y) à hauteur de 60% pour l’exercice de son activité professionnelle, ne sera donc amortissable qu'à hauteur de 30% (50% de 60%).

Bien qu'une telle limitation de l'amortissement puisse paraître étrange à première vue, elle n'est pas illogique: puisque l'indivision porte sur l'ensemble du bien, X est également propriétaire à 50% de la partie utilisée par Y dans le cadre de son activité professionnelle. En d'autres termes, Y utilise pour la moitié de son activité professionnelle une propriété appartenant à X. Pour l'autre moitié seulement, la partie professionnelle de l'immeuble relève de son patrimoine personnel.

Les choses deviennent encore plus étranges lorsque 2 ou plusieurs indépendants possèdent conjointement un immeuble en indivision et qu'ils affectent entièrement ce bien à l’exercice de leurs professions.

Imaginez la situation suivante. Un kinésithérapeute (K), un logopède (L) et un diététicien (D) acquièrent conjointement un immeuble multidisciplinaire santé en indivision, à raison d'un tiers chacun. K a besoin de la plus grande surface pour son cabinet de kiné et utilise 50% du bâtiment, L et D en utilisent 25% chacun.

Dans le chef de K, l'amortissabilité sera limitée à 33,33% de 50%, soit 16,66%. Dans le chef de L et D, l'amortissabilité sera limitée à 33,33% de 25%, soit 8,33% dans chaque cas.

Globalement, le bâtiment ne sera donc amortissable qu'à hauteur d'un tiers, alors qu'il sera intégralement affecté à l’exploitation d’un cabinet multidisciplinaire.

Nous réitérons que ces règles s'appliquent indépendamment des indivisaires. Ce n’est que si l’immeuble fait partie d'une communauté matrimoniale que le partenaire-indépendant peut faire comme s’il était propriétaire de la totalité du bâtiment: par exemple, si le partenaire-indépendant utilise cet immeuble à des fins professionnelles à hauteur de 60%, il peut amortir 60% de la totalité du bien.

Du point de vue de l'Administration, il découle de ce choix est qu'en cas de vente ultérieure, 60% de la plus-value réalisée sera imposable. La jurisprudence est néanmoins divisée sur ce point. La jurisprudence part en effet du principe que les amortissements comptabilisés doivent être pris en compte pour déterminer dans quelle mesure la plus-value ultérieure est imposable. Parallèlement, il existe une jurisprudence selon laquelle seule la moitié de la plus-value d'un bien appartenant à une communauté de biens matrimoniaux pouvait être imposée, même si le partenaire actif professionnellement avait amorti la totalité. La prudence reste de mise par conséquent.

Dans sa réponse à la question parlementaire susmentionnée, le ministre a également parlé de "charges qui ne sont pas liées au bâtiment lui-même, mais uniquement à l'utilisation d'une partie de l’habitation, tels que les frais de chauffage, d'électricité...". Selon le ministre, la déduction de ces frais doit "être limitée à la partie professionnelle de la dépense". Apparemment, la question de savoir qui est propriétaire du bien n'est pas pertinente à cet égard.

Question parlementaire 1085 du 22 juin 2022 posée par Madame De Block.

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