Interview met Hélène de Troostembergh, CEO BuildUP

Vraag je Hélène de Troostembergh wat haar doel is, dan is het antwoord even eenvoudig als ambitieus: een positieve impact hebben op globale uitdagingen door de bouwsector radicaal te vernieuwen. Ze staat aan het hoofd van BuildUp, een start-up die offsite woningen, scholen, kantoren bouwt. Gebouwen die aan het eind van hun levenscyclus volledig demonteerbaar en recycleerbaar zijn. ‘De huidige impact van de bouwsector op het grondstoffengebruik en de globale CO₂-uitstoot is zo groot dat het roer radicaal om moet.’

Hélène de Troostembergh studeerde handelswetenschappen, richting ondernemerschap, en haalde een tweede masterdiploma in corporate finance aan de Vlerick Business School. Ze werkte twee jaar voor Danone, maar dan begon het te kriebelen om zelf te ondernemen.

'Ik ben geboren in een ondernemersfamilie, actief in de sector van de zwembadbouw. Het idee voor BuildUp kwam van mijn vader. Op een reis in Australië en Nieuw-Zeeland zag hij machines die staal koud kunnen vervormen om een zeer lichte, dragende structuur te maken voor woningen. Hij zag er een fantastische opportuniteit in om de bouw in Europa te vernieuwen, hij vroeg of ik er de schouders onder wilde zetten. Ik heb in 2018, na een grondig marktonderzoek, BuildUp opgericht. We zijn geen traditioneel bouwbedrijf, we zijn een specialist in offsite bouwen. We produceren woningen in de fabriek, ze worden geassembleerd op de werf.’

‘De prefabgolf van na de Tweede Wereldoorlog had een negatieve connotatie, de woningen werden als kwalitatief minderwaardig beschouwd. Vandaag is het tegendeel waar. We gebruiken state-of-the art materialen. Dankzij de doorgedreven digitalisering is de foutenmarge veel kleiner en is er meer kwaliteitscontrole. Het bouwen gaat veel sneller. De total cost of ownership is lager. En, offsite bouwen is veel duurzamer dan traditioneel bouwen. Ik stel vast dat de bouwsector voor grote uitdagingen staat. Er zijn zeer strenge normen voor onder meer de bouwstructuur, duurzaamheid en energie-efficiëntie, akoestiek, brandveiligheid. Er zijn problemen met de levering van grondstoffen en de stijgende prijzen van materialen. Er is een tekort aan goede, gekwalificeerde arbeiders. De oplossing ligt in een radicaal andere aanpak.’

‘Er is zeer veel geïnnoveerd op materiaalniveau maar niet op procesniveau en over de hele waardeketen. Dat is al langer dan vandaag het knelpunt. Een zeer interessante studie van McKinsey uit 2008 heeft de evolutie in kaart gebracht van de toegevoegde waarde gecreëerd per uur in verschillende sectoren. Sommige kenden een fantastische evolutie, zoals de landbouw of de automobielsector. De enige die de voorbije decennia voortdurend de toegevoegde waarde per uur zag dalen, is de bouwsector.

In andere sectoren is er enkele keren een disruptieve verandering geweest in de waardeketen, in de bouwsector niet. Het gevolg is dat grote bouwondernemingen een nettoresultaat boeken van 1, misschien 2 procent. Gaat er iets fout, dan zijn ze niet meer rendabel. Besparen op materiaal en arbeid is geen optie, want dan halen ze niet langer de normen waaraan een gebouw moet voldoen. Het enige alternatief is innoveren in de hele waardeketen en investeren in disruptieve en vernieuwende businessmodellen.

Dat is wat wij doen. In plaats van alle materialen naar de werf te transporteren en telkens weer van nul te beginnen, brengen wij alles binnen de muren van de fabriek en leveren voorgemonteerde woningen die op de werf enkel nog geassembleerd moeten worden. Die evolutie is mogelijk dankzij de opkomst van de digitalisering in de bouw. En ze is noodzakelijk als we de bouwsector duurzamer willen maken. Bijna 50 procent van de grondstoffen wereldwijd gaat naar de bouwsector en die is verantwoordelijk voor 30 procent van het afval. 40 procent van de CO₂-emissies komt van de sector en de bebouwde omgeving, de gebouwen zelf dus. We kunnen niet blijven bouwen zoals we dat nu doen.’

‘Verschillende studies tonen aan dat offsite produceren en het transport naar de werf 35 procent beter scoort op het vlak van CO₂-uitstoot. Onze gebouwen zelf zijn energieneutraal. De digitalisering en de mogelijkheid om alle materialen in een woning nauwgezet te inventariseren opent grote mogelijkheden voor urban mining.’

‘We kunnen en mogen materialen niet meer gebruiken alsof de voorraad oneindig is. Bij BuildUp ontwerpen we een gebouw vanaf het begin op zo’n manier dat het demonteerbaar is: design for disassembly. We modelleren het gebouw op computer en van elk materiaal zijn er digitale data. Over 50 jaar zullen we dus nog exact weten welk materiaal zich waar bevindt, hoe de woning gebouwd en geïsoleerd is. Als ze niet meer voldoet aan de toekomstige normen kun je het materiaal er weer uithalen, vervangen door iets nieuws en het oude recycleren of hergebruiken in een andere toepassing. We geloven niet dat je nog gebouwen kunt ontwerpen die niet volledig circulair bedacht zijn.’

‘De algemene aannemer assembleert wat op de werf wordt geleverd. Hij zal zich dus moeten heruitvinden, maar daar zal hij ook toe gedwongen worden door het probleem om gekwalificeerd personeel te vinden.’

‘Een architect in België is gedurende 10 jaar aansprakelijk voor een gebouw, waardoor hij niet geneigd is om te innoveren. Eigenlijk heeft de architect 2 heel verschillende petjes. Hij heeft een creatieve rol enerzijds, een technische anderzijds.

Dat klopt niet. Een architect kan onmogelijk alle bouwsystemen en -materialen kennen, hij kan onmogelijk het hele gebouw controleren. In ons verhaal bepaalt de architect nog steeds hoe het gebouw eruitziet, hoe het is ingedeeld en zich verhoudt tot de omgeving. Maar het technische is een zaak van ingenieurs en de fabriek. Wij geven een garantie op ons volledige systeem en al onze elementen.’

‘Het grootste obstakel is dat mensen altijd denken in termen van initiële bouwkost en niet van total cost of ownership. Bij aanbestedingen weegt de prijs nog steeds veel te zwaar door.

Een recent voorbeeld. In Gent werd een nooddorp gebouwd voor Oekraïense vluchtelingen. Die containers zijn weinig kwalitatieve wooneenheden van polyurethaanisolatie en metaal, die worden verwarmd met gas. Over enkele jaren belanden ze gegarandeerd op de afvalverg. Dat kan veel duurzamer. Ik heb de Vlaamse overheid voorgesteld een duurzaam nooddorp te bouwen, bestaande uit modules met een zo laag mogelijke carbon footprint.

We zouden gebruik maken van biobased isolatie en gerecycleerd staal, en ze zouden werken op zonne-energie. Nadat ze dienst hadden gedaan voor de opvang van mensen uit Oekraïne kon je ze verplaatsen, ze zouden aan alle normen voldoen van sociale woningen of studentenhuisvesting. Maar dan moet je natuurlijk niet naar de initiële investeringskost kijken maar naar de total cost of ownership. Dan breng je bijvoorbeeld ook het onderhoud, het energieverbruik, de end-of-life recyclage in rekening. Dat gebeurt nu nog veel te weinig. Maar naarmate het concept van total cost of ownership belangrijker wordt en duurzaamheidscriteria steeds strenger zullen worden in de bouw, zullen we relevanter worden en een competitief voordeel hebben.’

‘We proberen de architecturale vrijheid te laten aan de architect, maar echt bijzondere gebouwen, zoals het Antwerpse Havenhuis, kunnen we niet maken. We hebben een oplossing voor 80 procent van de gebouwen.’

‘De dragende structuur is een staalconstructie die toelaat 40 procent lichter te bouwen en de CO₂-uitstoot met 35 procent te reduceren. Ze blijft met zekerheid honderden jaren stabiel, je hebt geen last van bijvoorbeeld beton- of houtrot.

Daar zetten we een schil rond van biobased isolatiemateriaal, zoals houtvezel of gras, en van baksteen, hout, beton. Die elementen worden in de fabriek geproduceerd. Na de bestelling hebben we 2 weken nodig voor design en engineering, een week voor productie en een week voor montage. Offsite bouwen vraagt dus veel minder tijd dan traditioneel bouwen.

BuildUp is ook actief op de markt van renovatie, met onze businessunit Retrofit. Om energieneutraal te zijn in 2050 moeten in Europa 43 miljoen woningen gerenoveerd worden. Dat zijn er 5.000 per dag, een gigantische uitdaging waarin we nu pas de eerste stappen zetten met de steun van Europa.’

‘We zijn nog steeds een start-up. Onze omzet is wel verdrievoudigd tussen 2021 en 2022, tot zes miljoen euro, maar vandaag zoeken we in de eerste plaats meer rendabiliteit en niet zozeer absolute groei. Ons businessmodel is nog niet rendabel omdat de kost van productonderzoek en -ontwikkeling nog zeer groot is. Pas als ons businessmodel perfect is gedefinieerd, kunnen we opschalen en naar nieuwe kapitaalrondes gaan.’

‘We hebben een team van 60 medewerkers. De helft werkt in de productie, de andere helft vormt ons studiebureau van designers, ingenieurs en ingenieur-architecten. Om productiepieken op te vangen werken we met onderaannemers. Ons studiebureau tekent plannen, werkt aan de automatisering van het engineeringtraject en productontwikkeling. Daar ligt de focus de komende 3 jaar.’

‘We hebben een duidelijk doel voor ogen. We willen een positieve impact hebben op de globale humanitaire uitdagingen via de bouwsector en gebouwen. Gelukkig is er wereldwijd steeds meer aandacht voor duurzaam en offsite bouwen, we moeten ervoor zorgen dat we competitief zijn. Ik vind dit een fantastische sector, het kan niet uitdagender zijn. Er zijn zoveel parameters en stakeholders, er is zoveel fragmentatie. We hebben een heel jong, gedreven team dat zeer veel belang hecht aan duurzaamheid. We zijn ervan overtuigd dat we een verschil kunnen maken.’