20.01.2022

Familiebedrijven in transitie: Hoe kan het onroerend goed van een vennootschap worden verkocht?

Verkoop van het onroerend goed of verkoop van de aandelen?

Grosso modo zijn er 2 mogelijkheden om het onroerend goed dat in een vennootschap zit over te dragen aan een derde partij. Hetzij via een verkoop van het onroerend goed (een zogenaamde asset deal), hetzij via een verkoop van de aandelen van de vennootschap (een zogenaamde share deal). De fiscale gevolgen voor zowel de koper als de verkoper zijn in beide scenario’s fundamenteel verschillend.

In vele situaties is het uiteraard niet zo eenvoudig en zit het onroerend goed - samen met andere activa - in de (werk)vennootschap.

Een belangrijke vraag is uiteraard over welk type vastgoed het gaat. Bij privévastgoed zijn veel kopers enkel geïnteresseerd om het vastgoed as such over te nemen. Bij ondernemingsvastgoed is een potentiële koper ook vaker bereid om de aandelen over te nemen, althans tegen de juiste prijs.

In dit artikel gaan we voornamelijk in op de verkoop van bedrijfsgerelateerd vastgoed, al zijn vele principes uiteraard eveneens van toepassing op de verkoop van residentieel onroerend goed.

Het onroerend goed verkopen

1. In hoofde van de verkopende vennootschap

De verkopende vennootschap ontvangt de verkoopprijs. De meerwaarde die de vennootschap realiseert, zijnde het verschil tussen de verkoopprijs en de resterende boekwaarde (= aanschaffingswaarde min de voorheen aangenomen waardeverminderingen en afschrijvingen) is belastbaar in de vennootschapsbelasting. Eventuele vervreemdingskosten zijn uiteraard wel fiscaal aftrekbaar.

Onder bepaalde voorwaarden kunt u opteren voor het stelsel van de gespreide taxatie. De belasting op de meerwaarde is dan niet onmiddellijk te betalen, maar kan over verschillende jaren worden gespreid. Eén van de voorwaarden hiervoor is dat de volledige verkoopprijs moet worden herbelegd in afschrijfbare activa.

De ontvangen gelden maken na betaling van de vennootschapsbelasting nog steeds deel uit van het vennootschapsvermogen. In de mate dat deze liquide middelen ‘overtollig’ zijn, kan het nuttig zijn ze uit te keren aan de aandeelhouders. Daarbij moet u wel rekening houden met de fiscale kostprijs van deze uitkering.

2. In hoofde van de kopende partij

De kopende partij zal uiteraard de financiële middelen moeten hebben (of lenen) om de koopsom te betalen.

In dit scenario zal de kopende partij registratiebelasting moeten betalen. In Vlaanderen bedraagt het algemene tarief sinds kort 12%. Koopt de koper het onroerend goed aan met een vennootschap of voor zijn onderneming, dan zal hij wel kunnen afschrijven over de aanschaffingswaarde van het onroerend goed, met uitzondering van de grond.

Vaak zal het relatief eenvoudig zijn om een financiering te verkrijgen en ze te spreiden over een langere looptijd. De bank kan immers een waarborg vestigen op het onroerend goed. Daarnaast kan de looptijd van het krediet ook over een (langere) termijn van bijvoorbeeld 10 of 15 jaar gespreid worden.

De aandelen verkopen van de vennootschap

1. In hoofde van de verkopende particulier

Verkoopt u de aandelen van de vennootschap, dan realiseert u - in een positief verhaal - een meerwaarde op de aandelen.

Kadert de meerwaarde binnen het normaal beheer van het privévermogen, dan zal deze meerwaarde in de regel belastingvrij zijn. Is dat niet het geval, dan wordt de meerwaarde belast tegen een tarief van 33%, te verhogen met de aanvullende gemeentebelasting.

Is de vennootschap sinds lang in uw bezit en zijn er binnen de vennootschap geen excessieve liquiditeiten aanwezig, dan is er meestal sprake van normaal beheer.

2. In hoofde van de kopende partij

Het grote voordeel voor de kopende partij is dat er in principe geen registratierechten verschuldigd zijn bij de aankoop van de aandelen van de vennootschap die het onroerend goed bezit.

Daarnaast wordt de vennootschap overgenomen zoals ze is. De koper zal dus onder meer verder moeten afschrijven over de resterende boekwaarde van het onroerend goed.

Lenen voor de aankoop van aandelen van een vastgoedvennootschap is vaak minder evident dan het lenen voor de aankoop van het onroerend goed. De waarborgen kunnen hier immers in de regel niet rechtstreeks op het onroerend goed genomen worden. Daarnaast is de looptijd van een krediet voor de verwerving van aandelen in de regel ook substantieel korter dan deze voor de aankoop van een onroerend goed.

Aandachtspunten

Voor de prijsbepaling moet u uiteraard rekening houden met de waarde van de aandelen van de vennootschap en niet alleen met de waarde van het onroerend goed. Eventuele schulden van de vennootschap zullen een impact hebben op de prijs. Hou ook rekening met de fiscale impact.

Vroeger werd vooral rekening gehouden met de latente vennootschapsbelasting: het verschil tussen de boekhoudkundige waarde en de reële waarde van het onroerend goed x tarief van de vennootschapsbelasting (in de regel 25%). Deze latentie werd dan voor de helft in mindering gebracht van de prijs. Tegenwoordig zien we dat kopers vaak een groter deel van dit voordeel naar zich proberen toe te trekken, vooral omdat men rekening houdt met het feit dat u ook nog belastingen zou moeten betalen om het nettoresultaat naar u privé te trekken.

Daarnaast bestaat ook nog het risico op misbruik bij de verkoop van aandelen van een vastgoedvennootschap in het kader van registratierechten. Op de overdracht van onroerend goed zou 12% registratiebelasting verschuldigd zijn, terwijl er op de verkoop van aandelen geen registratiebelasting verschuldigd is. Belangrijk is uiteraard dat er consequent gehandeld wordt. Zo moet het effectief een overeenkomst tot overdracht van aandelen zijn en niet een verkapte verkoop van het onroerend goed die louter voor de vorm als een aandelenoverdracht wordt voorgesteld.

Partiële splitsing van een onroerend goed gevolgd door verkoop

Een partiële splitsing is een relatief courante verrichting waarbij een gedeelte van het vermogen van een vennootschap naar een andere bestaande of nieuw opgerichte vennootschap wordt overgedragen. In ruil krijgen de aandeelhouders van de partieel gesplitste vennootschap aandelen in de nieuwe vennootschap.

De partieel gesplitste vennootschap blijft voortbestaan met het resterende niet-afgesplitste vermogen. De bestaande aandeelhouders hebben dan aandelen van beide vennootschappen.

Door deze transactie kan het onroerend goed in een afzonderlijke vennootschap worden ondergebracht.

Belastingneutrale partiële splitsing

De Belgische fiscale wetgeving voorziet voor de ‘partiële splitsing’ in een belastingneutraal regime onder bepaalde voorwaarden. Zo mag de splitsing bijvoorbeeld niet als hoofddoel of één van de hoofddoelen belastingfraude of-ontwijking hebben.

Splitst u het onroerend goed af om de immovennootschap door te verkopen, dan neemt de rulingcommissie het standpunt in dat de splitsing fiscaal geïnspireerd is. De voornaamste reden is volgens haar immers om op die manier een belaste asset deal (van het onroerend goed) om te vormen naar een belastingvrije share deal.

Bij een splitsing van het onroerend goed om de exploitatievennootschap te kunnen verkopen, kunt u vaak nog op enige goodwill rekenen bij de rulingcommissie. Op voorwaarde tenminste dat u bereid bent om (quasi de gehele) verkoopprijs te herinvesteren in bijvoorbeeld de overblijvende vastgoedvennootschap. In de omgekeerde situatie waarbij u de vastgoedvennootschap wilt verkopen, is er bij ons weten evenwel geen mogelijkheid om een positieve ruling te verkrijgen.

Zijn de voorwaarden voor een fiscaal neutraal regime niet vervuld, dan krijgt de partiële splitsing een fiscaal staartje. Denk maar aan de belastbaarheid van de meerwaarden van de afgesplitste activa en de mee afgesplitste belastingvrije reserves… Volgens de fiscus zou zelfs liquidatiebelasting van toepassing kunnen zijn.

Indirecte belastingen

Naast de directe belastingen moet u bij een partiële splitsing van een onroerend goed ook rekening houden met indirecte belastingen.

Splitst u een onroerend goed bij een partiële splitsing af naar een andere vennootschap, dan is een registratiebelasting van 50 euro (vast recht) van toepassing. Splitst u ook schulden af naar de verkrijgende vennootschap, dan wordt het evenredige verkooprecht van 12% geheven op het bedrag van de overgedragen schulden.

Naast registratiebelasting kunt u mogelijk ook btw verschuldigd zijn. Als u het onroerend goed afsplitst voor de btw-herzieningsperiode van (meestal) 15 jaar voorbij is, moet u rekening houden met een btw-herziening. Wees ook voorzichtig met verbouwingen in de laatste 5 jaar voor de splitsing.

Tips

Hebt u vastgoed in een vennootschap? Bedank dan tijdig of dit vastgoed daar op zijn plaats zit. Lees ook het artikel 'Is uw vennootschap futureproof?'
Bij de verkoop van onroerend goed houdt u het best ook rekening met fiscale risico’s, naast de op papier soms meest voordelige weg. Een partiële splitsing gevolgd door de verkoop van de aandelen van de immovennootschap kan er op papier mooi uitzien, tot de fiscus komt aankloppen...