Afbraak en heropbouw aan 6% btw uitgebreid naar verhuurprojecten aan particulieren

De btw-regels voor afbraak en heropbouw aan 6% zijn de voorbije jaren vaker gewijzigd. Begin dit jaar nog is er een definitieve regeling ingevoerd waardoor in heel België een bouwheer zijn enige en eigen woning van maximaal 200 m² kan afbreken en heropbouwen aan 6% btw. Ook woningen die voor lange tijd verhuurd worden aan een sociaal verhuurkantoor of erkende woonmaatschappij kunnen aan 6% btw afgebroken en heropgebouwd worden.

Maar woningen bestemd voor andere vormen van verhuur vallen uit de boot, terwijl dit vroeger nog mogelijk was in 32 centrumsteden. De regering komt hieraan nu tegemoet: vanaf 1 juni 2024 kunnen in heel België privéwoningen die voor lange tijd verhuurd worden aan particulieren aan 6% btw afgebroken en heropgebouwd worden. Ook de al bestaande regel voor sociale verhuur wordt verder uitgebreid.

In lijn met de huidige regeling die sinds 1 januari voor heel België geldt, mag de bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning niet meer dan 200 m² bedragen. Deze oppervlakte moet niet per gebouw maar per woonunit gemeten worden. Daarnaast moet de woning verhuurd worden aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie heeft. Verder kan de bouwheer-verhuurder zowel een natuurlijke persoon als een vennootschap zijn.

Deze voorwaarden moeten vervuld blijven tot 31 december van het 15de jaar volgend op het jaar waarin de woning voor het eerst bewoond was. Dit moet de verhuurder aan de hand van de (opeenvolgende) geregistreerde huurovereenkomst(en) kunnen aantonen.

Zijn deze voorwaarden op een bepaald moment niet meer vervuld, bijvoorbeeld wanneer de woning wordt verkocht, dan moet voor dat jaar en de resterende jaren van de 15-jarige termijn het btw-voordeel worden teruggestort aan 1/15de per jaar. De terugbetaling van het btw-voordeel moet samen met een melding gebeuren binnen 3 maanden na de wijziging.

Een periode van leegstand wordt gelijkgesteld met een periode van verhuur op voorwaarde dat de verhuurder kan aantonen dat hij al het mogelijke heeft gedaan om de woning te verhuren onder de voorwaarden van de regeling. Ook bij verantwoorde gevallen van overmacht moet de verhuurder geen btw terugbetalen.

Om in aanmerking te komen voor de 6%-regeling, moet de bouwheer voorafgaand een elektronische verklaring indienen bij de btw-administratie, samen met een kopie van de omgevingsvergunning en de aannemingsovereenkomst. Hij moet ook een afschrift van deze verklaring bezorgen aan de aannemers die op basis hiervan 6% btw kunnen toepassen op hun facturen.

De woning moet bij de start van de werken bestemd zijn voor een langdurige privéverhuur. Een woning die om te beginnen bestemd is voor verkoop maar uiteindelijk toch wordt verhuurd omdat er geen koper wordt gevonden, komt niet in aanmerking voor het btw-tarief van 6%.

Ook de verkoop van een afgebroken en heropgebouwde woning blijft uitgesloten van het btw-tarief van 6%, zelfs als de heropgerichte woning door de koper langdurig wordt verhuurd.

Vandaag is het al mogelijk om een woning die voor minstens 15 jaar verhuurd zal worden aan een sociaal verhuurkantoor of erkende woonmaatschappij aan 6% btw af te breken en herop te bouwen. De oppervlaktebeperking van 200 m² geldt hier niet.

Deze regeling wordt nu ook uitgebreid naar woningen die bestemd zijn voor de verhuur aan of via andere erkende publiek- of privaatrechtelijke rechtspersonen met sociaal oogmerk. Hierdoor zullen alle langdurige sociale verhuren onder de 6%-regeling vallen, zoals bijvoorbeeld ook de geconventioneerde verhuur van woningen die voor of door de tussenkomst van deze sociale organisaties gebeuren.

De nieuwe regels zijn ingediend via een amendement bij het wetsontwerp “houdende diverse fiscale bepalingen”. De regels gaan wellicht in op 1 juni 2024. Voor projecten die al zijn opgestart vóór de inwerkingtreding kan de elektronische verklaring met de bij te voegen documenten nog tot 31 maart 2025 ingediend worden bij de btw-administratie. Maar de btw die vóór 1 juni 2024 aan 21% btw is opgelopen kan niet rechtgezet worden naar 6%.