Nieuwe btw-regels voor de verhuur van een vakantiewoning

De btw-administratie heeft dit voorjaar de btw-regels toegelicht, die sinds 1 juli 2022 gelden voor het ‘verschaffen van gemeubeld logies’. Onder dat btw-begrip vallen niet alleen de hotels en motels maar, onder bepaalde voorwaarden, ook de gemeubelde vakantiewoningen. Bij de verhuur van uw appartement aan zee of chalet in de Ardennen kunt u dus, net als een uitbater van een hotel, gehouden zijn om btw aan te rekenen.

Het basisprincipe is nochtans dat de verhuur van onroerende goederen vrijgesteld is van btw. Op de huur van een woning of een appartement is in de regel geen btw verschuldigd. Het verschaffen van een gemeubeld logies vormt hierop een uitzondering: deze dienst is onderworpen aan 6 % btw. Maar wanneer is dat het geval bij de verhuur van een vakantiewoning?

Twee voorwaarden moeten voldaan zijn. Eerst en vooral moet de verhuur minder dan drie maanden duren. Het gaat dus om een verhuur van korte duur. De verhuur van bijvoorbeeld gemeubelde studentenkoten blijft in de regel vrij van btw. Daarnaast moet de verhuur van de gemeubelde vakantiewoning gepaard gaan met bijkomende diensten. De btw-regels bepalen dat hieraan voldaan is als minstens een van de volgende prestaties wordt geleverd:

• instaan voor het fysieke onthaal van de gasten
• huishoudlinnen ter beschikking stellen en dat tenminste eenmaal per week vervangen, als u het gemeubeld logies voor meer dan een week verhuurt
• dagelijks ontbijt verschaffen

Fysiek onthaal van de gasten betekent dat er iemand fysiek aanwezig moet zijn tijdens een groot deel van de dag, om de huurders te ontvangen en tijdens hun verblijf bij te staan als ze dat vragen. Enkel de sleutel overhandigen bij aankomst, en de rest van het verblijf telefonisch bereikbaar zijn, voldoet niet als ‘fysiek onthaal van de gasten’. Huishoudlinnen kan bed- of badlinnen zijn. Het is voldoende dat minstens een hiervan bij het begin van het verblijf aanwezig is. Bedden opmaken is niet noodzakelijk.

In de praktijk is al snel voldaan aan een van de bovenstaande bijkomende diensten: de verhuurder moet ze zelf niet leveren, maar kan ze ook uitbesteden. Zo kan bijvoorbeeld een derde het onthaal verzorgen of kunnen de huurders ontbijtvouchers krijgen om in een nabijgelegen brasserie te ontbijten of ontbijt af te halen. Als de huurder de keuze heeft om een bijkomende dienst al dan niet af te nemen (tegen betaling van een afzonderlijke meerprijs), is hieraan ook voldaan zodra hij er effectief gebruik van maakt.

Onder de bovenstaande voorwaarden is de verhuur van de vakantiewoning dus onderworpen aan 6 % btw. De verhuurder moet voldoen aan alle daarbij horende btw-formaliteiten, gaande van een btw-nummer hebben tot een btw-boekhouding voeren en periodieke btw-aangiften indienen.

Belangrijk: voor deze activiteit kunt u de zogenaamde ‘kleineondernemersregeling’ niet toepassen. Die btw-regeling maakt het mogelijk om voor btw-activiteiten waarvan de jaaromzet niet meer bedraagt dan 25.000 euro, geen btw te moeten aanrekenen en van het gros van de btw-formaliteiten gespaard te blijven. Gemeubeld logies verschaffen is hiervan expliciet uitgesloten. De verhuurder moet dan ook vanaf de eerste verhuring van een gemeubeld logies btw toepassen.

De toepassing van de btw heeft wel tot gevolg dat de verhuurder de btw kan recupereren die hij zelf betaalde op aankopen voor het onroerend goed. Dat gaat over de btw op onderhoudswerken, herstellingen, verbouwingen, tot zelfs de btw over de aankoop van het onroerend goed. Maar als het onroerend goed ook gedeeltelijk voor privédoeleinden wordt gebruikt, dan moet deze btw-aftrek verhoudingsgewijs beperkt worden.

Hebt u hierover nog vragen? Uw private banker of wealth manager luistert er graag naar.
 

Dit nieuwsbericht mag niet worden beschouwd als een beleggingsaanbeveling of advies.