Comment évaluer un bien immobilier après un décès ?

Si vous héritez d'un bien immobilier en Région flamande, les droits de succession sont calculés sur sa valeur de marché. En tant qu'héritier, vous devez indiquer cette valeur dans la déclaration de succession du défunt. Si la valeur déclarée est trop faible, vous risquez une amende. 

Déclarer la succession est l'une des tâches qui vous incombent en tant qu'héritier lors du décès d'un proche. Cette déclaration doit inclure tous les biens qui, à la suite du décès, sont transférés à d'autres personnes, et éventuellement aussi d'autres biens qui étaient autrefois la propriété du défunt. 

Cette déclaration doit être rédigée avec le plus grand soin. Les droits de succession que vous devez payer, en tant qu'héritier, sur le bien dont vous héritez sont calculés sur la base de la valeur de marché du bien. L'administration fiscale flamande se base pour cela sur la valeur que vous avez vous-même déclarée pour les biens immobiliers de la succession. 

Or pour les biens immobiliers, il n'est pas toujours facile de déterminer la valeur de marché. Elle dépend en effet de nombreux facteurs tels que la situation géographique, l'état du bien, etc. Pour vous aider à l'évaluer, vous pouvez vous adresser à un notaire ou un agent immobilier. Toutefois, si la valeur déclarée s'avère trop basse, l'administration fiscale flamande peut vous infliger un redressement fiscal jusqu'à deux ans après la déclaration et même, dans certains cas, une majoration d'impôt (jusqu'à 20% des droits supplémentaires, selon l'importance de l'écart constaté. Il est possible aussi qu'un redressement soit appliqué jusqu'à cinq ans après la déclaration de la succession.

Un exemple :

Vous héritez de la maison de votre mère dont vous êtes le seul héritier (aucun autre bien immobilier). Dans la déclaration de succession, vous avez indiqué une valeur de 200.000 euros et avez payé 15.000 euros de droits de succession. Par la suite, l'administration fiscale flamande conteste cette valeur et estime la valeur de marché réelle à 280.000 euros. Le supplément de droits de succession exigible s'élève à 12.600 euros, auquel s'ajoute une majoration d'impôt de 1.260 euros. 

Pour éviter ce genre de mauvaise surprise en tant qu'héritier, vous avez la possibilité de faire appel à un expert agréé par l'administration fiscale flamande (voir liste des experts agréés sur belastingen.vlaanderen.be/publicaties) avant de soumettre la déclaration. En principe, l'administration fiscale flamande ne conteste pas l'évaluation faite par un expert agréé. Vous pouvez vous adresser à un expert immobilier pour connaître le tarif des d'expertise.

En vue de réduire les contrôles, le ministre des finances flamand a récemment annoncé qu'à l'avenir (décès survenus à partir du 1er avril 2019), les héritiers pourront également s'adresser à l'administration fiscale flamande elle-même pour faire expertiser le bien. Cette expertise serait alors gratuite.

Disclaimer
Cette nouvelle ne doit pas être considéré comme un conseil ou une recommandation d'investissement.