Construire ensemble sur un terrain appartenant à votre partenaire: comment procéder au mieux?

Si vous souhaitez construire ensemble un logement familial sur un terrain appartenant à votre partenaire, sachez que sans dispositions préalables, cela peut être source de problèmes en cas, par exemple, de rupture ou de décès. Comment procéder au mieux?

Le propriétaire du terrain est propriétaire du logement familial par droit d'accession

Sans dispositions préalables, le risque réside dans le principe du droit d'accession: le propriétaire du terrain est automatiquement propriétaire du bâtiment érigé sur son terrain, même si la construction a été financée par les deux partenaires.

Le terrain vous appartient-il à vous seul ou vous appartient-il à tous les deux?

Si vous êtes mariés sans contrat de mariage, vous êtes mariés sous le régime légal. Cela est également le cas si vous optez explicitement pour le régime légal de votre contrat de mariage. En vertu du régime légal, un terrain à bâtir est la seule propriété de votre partenaire si celui-ci possédait déjà ce terrain avant le mariage ou s'il hérite du terrain ou le reçoit par donation pendant le mariage. Vous n'êtes pas mariés ou vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens? Si votre partenaire possède un terrain, celui-ci lui appartient de toute façon. Il n'y a en effet pas de patrimoine commun dans le cadre de ces formes de cohabitation.

Vous n'avez pas toujours droit à une compensation

Que se passe-t-il si vous investissez ensemble dans le logement familial construit sur le terrain de votre partenaire?

Le propriétaire du terrain qui est marié sous le régime légal doit verser au patrimoine commun une compensation pour le bâtiment lorsque ce régime matrimonial est dissous par divorce ou par décès. Il arrive cependant souvent que la compensation n'engendre pas le résultat souhaité. En effet, en cas de rupture, vous ne pouvez pas, en tant que partenaire, faire valoir des droits de propriété sur le bâtiment. En cas de décès de votre partenaire-propriétaire du terrain, vous pouvez certes continuer à occuper le logement ou à le louer (sur la base du droit d'usufruit), mais vous ne pouvez pas le vendre sans l'accord des autres héritiers.

En outre, il n'existe pas de régime légal de compensation pour les cohabitants de fait ou légaux ou pour les conjoints mariées sous le régime de la séparation de biens. Cependant, si vous souhaitez récupérer votre investissement, vous pouvez tenter d'obtenir une compensation sur d'autres bases légales. Fournir des preuves peut toutefois s'avérer difficile:

• Souvent, le partenaire lésé fait appel à la notion de 'l'enrichissement sans cause', mais l'enrichissement dans le chef du propriétaire du terrain est souvent contesté parce que vous étiez dans l'obligation de contribuer aux charges de la cohabitation ou du mariage et que vous logiez gratuitement en échange. De plus, si votre recours est accepté, vous ne récupérerez que l'argent que vous avez réellement investi et vous n'obtiendrez donc aucun droit de propriété sur le logement.
• Certains partenaires adoptent une approche différente et tentent de prouver, sur la base de la jurisprudence récente, la renonciation tacite au droit d'accession (et par conséquent la constitution tacite d'un droit de superficie). Si votre recours aboutit, vous pouvez faire valoir des droits de propriété au moment de la sortie d'indivision sur (une partie du) bâtiment, le droit de propriété étant divisé entre le terrain et le bâtiment. Les droits de propriété vous offrent plus de garantie qu'un simple droit à une compensation. Mais le défi consiste à fournir des preuves solides attestant que vous avez construit ensemble sur le terrain. Cette base juridique n'apporte en outre aucune aide dans le cas de simples travaux d'amélioration et de transformation d'un logement existant.

En cas de décès de votre partenaire, vous risquez de perdre le droit d'habitation

Les partenaires cohabitants de fait doivent prendre un autre élément en compte. Dans le cas des autres formes de cohabitation, en tant que partenaire survivant, vous héritez de l'usufruit du logement familial faisant partie du patrimoine de votre partenaire, mais en tant que partenaire cohabitant de fait, vous n'héritez pas automatiquement. Sans disposition supplémentaire, faute de droit à la succession, vous n'avez pas le droit (légal) de continuer à occuper le logement.

Mieux vaut prévenir que guérir

Compte tenu des nombreuses difficultés et incertitudes liées à l'absence de dispositions et des conséquences souvent indésirables en cas de décès, il est préférable d'anticiper. Il est également possible de prévoir un arrangement pour les partenaires qui ont déjà construit ensemble sur le terrain appartenant à l'un d'entre eux.

Solution classique: l'apport au patrimoine commun

Dans le cas de partenaires mariés sous le régime légal, le propriétaire peut apporter le terrain à la communauté matrimoniale, ce qui signifie que tant le terrain que le bâtiment font partie de cette communauté. Outre les frais de notaire et les frais d'acte, vous ne devez payer qu'un droit d'enregistrement fixe de 50 euros.

Un apport offre également d'autres avantages:

• La pression successorale est plus faible dans certains cas
• Vos droits sont beaucoup plus étendus
• Vous pouvez encore élargir les droits de succession des partenaires en associant d'autres modalités (par exemple une clause d'attribution) au patrimoine communDe successiedruk is in bepaalde gevallen lager

Si votre partenaire est défavorable à l'apport parce qu'il tient absolument à récupérer son patrimoine personnel en cas de divorce, vous pouvez anticiper ses attentes dans votre contrat de mariage. Vous décidez alors ensemble qu'en cas de divorce, votre partenaire récupérera le terrain (avec un bâtiment moyennant compensation) ou qu'il recevra une compensation actualisée.

Vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens: dans ce cas, vous pouvez décider ensemble de maintenir votre régime de base (et donc de constituer chacun votre propre patrimoine séparément), mais d'apporter le terrain avec le logement dans une communauté interne limitée. Les mêmes avantages s'appliquent que dans le cas d'un apport au régime légal.

Un tel apport ne peut être effectué que par un acte modificatif de votre contrat de mariage.

Que se passe-t-il en l'absence d'un patrimoine commun?

Si vous n'avez pas de patrimoine commun parce que, par exemple, vous cohabitez, il est alors préférable de discuter de la compensation ou des droits de propriété que chaque partenaire souhaite recevoir et de la manière dont vous pouvez rencontrer les souhaits de chacun des partenaires.

La rédaction d'une reconnaissance de dette, d'un contrat de cohabitation ou l'octroi formel d'un droit de superficie par le propriétaire du terrain peut certainement aider. L'adaptation de votre forme de cohabitation est également une option. Assurez-vous de peser le pour et le contre de chaque technique.

Gardez également à l'esprit l'éventualité du décès de votre partenaire. Une disposition supplémentaire (par exemple par testament) pour vos droits de survie peut s'avérer nécessaire.

Vous avez des questions à ce sujet? Votre banquier privé ou votre gestionnaire de patrimoine est votre premier point de contact. Si nécessaire, il engage un expert en planification financière.

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