L'avenir de votre société patrimoniale
Votre société patrimoniale possède depuis un certain temps déjà un ou plusieurs biens immobiliers. Le choix d'accumuler de l’immobilier au sein de la société a généralement été motivé par des raisons fiscales. Les règles fiscales ont toutefois changé au fil des ans. D'autres raisons peuvent également entrer en ligne de compte pour évaluer le bien-fondé d'une société patrimoniale: planification successorale, utilisation des biens immobiliers (à titre privé ou professionnel), coût d'une société... Pour envisager l'avenir de votre société patrimoniale, il convient par conséquent de prendre en considération différents facteurs.
1) Maintien de la société patrimoniale
Si vous disposez d'un patrimoine immobilier conséquent ou que vous investissez systématiquement dans l'immobilier, vous tirerez rapidement profit d'une société patrimoniale. Si la société vend un bien immobilier, l'impôt des sociétés (taux normal de 25%) sera dû sur la plus-value réalisée. La plus-value est la différence entre le prix de vente du bien et la valeur comptable restante. Si vous souhaitez réinvestir le produit de la vente dans l'immobilier, le régime de la taxation échelonnée peut constituer un levier intéressant.
Si vous souhaitez recourir à la planification successorale et qu'un ou plusieurs enfants sont intéressés par la société patrimoniale, vous pouvez leur donner les actions. La donation de parts de la société (y compris les biens immobiliers) est en principe soumise à des droits de donation de 3%, quelle que soit la valeur de la société. En revanche, la donation d'un bien immobilier est soumise aux taux progressifs des droits de donation.
2) Transfert de biens immobiliers vers le patrimoine privé
Si vous souhaitez conserver votre société patrimoniale mais transférer un ou plusieurs biens dans votre patrimoine privé, par exemple parce qu'il s'agit de la maison familiale, vous avez en principe trois possibilités: (i) racheter le bien à titre privé; (ii) verser un dividende ou (iii) effectuer une réduction de capital/une reprise d’apport. S’il y a suffisamment de réserves distribuables et/ou de capital, vous pouvez décider de les distribuer non pas en espèces mais sous forme de biens immobiliers (en nature).
Liquidation de la société patrimoniale
Si vous souhaitez mettre fin à la société, vous pouvez procéder à sa liquidation, en transférant les biens immobiliers (et les autres actifs de la société) dans votre patrimoine privé.
Si vous ne souhaitez pas conserver l’immobilier à titre privé et que vous ne souhaitez pas non plus conserver la société, cette dernière peut vendre les biens immobiliers. On peut ensuite procéder à la liquidation de la société.
Le transfert de biens immobiliers dans le patrimoine privé, la vente de biens immobiliers ou la liquidation de la société ont des conséquences fiscales propres à l’option choisie.
- Par exemple, il peut y avoir un impôt des sociétés (taux normal de 25%) à payer sur les plus-values réalisées sur les biens immobiliers. La plus-value est égale à la différence entre la valeur réelle du bien et la valeur comptable restante (au fil du temps, souvent la valeur foncière historique).
- En principe, si un bien immobilier est transféré à l'actionnaire privé, des droits d'enregistrement (12% en Flandre) sont dus sur la valeur de vente du bien. Un régime plus favorable peut être accordé à certains types de sociétés et dans des circonstances spécifiques.
- En outre, un précompte mobilier (taux normal de 30%) peut être réclamé jusqu'à concurrence de la valeur de vente du bien. Là encore, il est possible de bénéficier d'un régime plus favorable en fonction des circonstances.
- Si votre société a récupéré initialement la TVA, elle devra revoir la TVA récupérée à l'origine si la période de révision de 5, 15 ou 25 ans n'a pas encore expiré, et ce, pour les années restantes du délai de révision.
3) Vente d'actions de la société patrimoniale
Si vous ne souhaitez pas détenir le bien immobilier à titre privé, ni conserver la société, vous avez la possibilité de vendre les parts de la société, y compris l’immobilier. Lors du transfert des actions, aucune plus-value n'est réalisée sur les biens immobiliers, de sorte qu'en principe, l’impôt des sociétés n'est pas dû.
Remarquez cependant que si la société réalise ultérieurement des actifs immobiliers, les plus-values présentes seront toujours imposables à l'impôt des sociétés. C’est pourquoi l'impôt des sociétés sur les plus-values non exprimées ou réalisées est partiellement pris en compte dans la détermination de la valeur des actions.
Le prix des actions sera donc rarement égal à la valeur de vente du bien immobilier. En général, la vente des actions de la société patrimoniale vous rapportera davantage que si la société vendait le bien avant d’être liquidée. Attention, la vente des parts d'une société immobilière peut aussi comporter des risques fiscaux.
Cette nouvelle ne constitue ni une recommandation d’investissement ni un conseil.