Comment évaluer un bien immobilier après un décès?
Si vous héritez d'un bien immobilier, les droits de succession sont calculés sur sa valeur vénale. En tant qu'héritier, vous devez indiquer cette valeur dans la déclaration de succession du défunt. En cas de sous-évaluation, vous vous exposez à une sanction.
La déclaration de succession est l'une des tâches qui vous incombent en tant qu'héritier lors du décès d'un proche. Elle doit inclure tous les biens transmis à d'autres personnes à la suite du décès ainsi que d'autres biens éventuels ayant appartenu au défunt.
La déclaration de succession doit être établie avec le plus grand soin. Les droits de succession dus sur le bien immobilier sont en effet calculés sur la base de la valeur vénale du bien à la date du décès. À cet effet, l'administration fiscale se base sur la valeur vénale que vous communiquez.
Il n'est toutefois pas toujours facile de déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier, qui varie en fonction de nombreux facteurs (situation géographique, état du bien,...).
Quelles méthodes pouvez-vous utiliser pour déterminer la valeur d'un bien immobilier?
Région flamande
Vous pouvez essayer d'estimer vous-même la valeur du bien. Pour vous aider, vous pouvez vous adresser à un notaire ou un agent immobilier.
L'administration fiscale flamande vérifie la valeur en se basant sur des points de comparaison. En d'autres termes, elle compare la valeur indiquée avec les prix de biens similaires.
Si elle constate une différence d'au moins 10%, l'administration fiscale flamande intervient. Elle peut vous infliger, jusqu'à deux ans après l'introduction de la déclaration de succession, des droits de succession complémentaires et, dans certains cas, une majoration d'impôts (jusqu'à 20% des droits de succession complémentaires, selon l'importance de la différence constatée). Il est toutefois possible qu'un impôt supplémentaire soit prélevé jusqu'à cinq ans après la déclaration de succession.
Pour éviter ce genre de mauvaise surprise en tant qu'héritier, vous avez la possibilité de faire appel à un expert qui est agréé par l'administration fiscale flamande et a signé une charte de qualité (cf. liste des experts agréés sur belastingen.vlaanderen.be/publicaties) avant de soumettre la déclaration. En principe, l'administration fiscale flamande ne remet pas en question l'évaluation établie par un expert agréé. Quant aux frais d'expertise, mieux vaut vous adresser à un expert pour en obtenir une estimation.
Une dernière option consiste à demander une estimation contraignante à l'administration fiscale flamande elle-même. Ce service est gratuit, mais l'évaluation est contraignante. En d'autres termes, vous êtes obligé d'utiliser cette valeur pour la déclaration de succession et vous ne pouvez pas la contester. Mais vous évitez ainsi toute contestation de la valeur et une majoration d'impôts.
Région wallonne et bruxelloise
Si le défunt habite en région wallonne ou bruxelloise, il existe deux manières de déterminer la valeur d'un bien immobilier tombant dans sa succession.
- En tant qu'héritier, vous évaluez vous-même le bien sur la base de données récentes
Par exemple, sur la base du prix de vente connu de biens similaires dans la région. Si l'administration estime qu'un bien est sous-évalué dans la déclaration de succession, elle fournit sa propre estimation aux héritiers. - Une autre option pour les héritiers consiste à faire estimer à leurs frais la valeur marchande du bien par un ou trois experts
On parle alors 'd'expertise préalable'. L'estimation doit être demandée à temps: avant le dépôt de la déclaration de succession et avant l'expiration du délai de dépôt. La valeur établie par les experts est contraignante pour les déclarants et l'administration. L'administration fiscale ne peut donc plus constater de plus-value sur les biens évalués selon cette procédure.
Bon à savoir
La plus-value résultant de l'évolution des prix du marché et de vos efforts (si vous pouvez en apporter la preuve) n'est en principe pas assimilée à une sous-évaluation par l'administration fiscale en cas de vente ultérieure du bien.
Des questions?
N'hésitez pas à contacter votre private banker ou wealth manager, qui fera au besoin appel à un expert Planification financière.
