Le fisc à l’affût de revenus immobiliers imposables

Lorsqu'une personne physique met un bien immobilier en location, celui-ci est imposé différemment selon le statut du locataire ou l'usage qui en est fait:

• Si le locataire est une personne physique qui n'utilise pas le bien en tout ou en partie pour l'exercice de sa profession, la base imposable est égale au revenu cadastral indexé (RC). S'il s'agit d'un bien immeuble bâti, la base imposable est égale au RC indexé et majoré de 40% (index: 2,763 pour l’exercice d’imposition 2025).
• Si le locataire est une personne morale ou une personne physique qui utilise le bien dans l'exercice de sa profession, la base imposable est égale au loyer, augmenté des avantages locatifs, diminué d’un forfait de charges (limité) de 40%. La base imposable minimale est toutefois égale au RC indexé et majoré de 40%.

La base imposable calculée ci-dessus peut encore être diminuée des intérêts des dettes contractées spécifiquement pour l'acquisition ou la conservation de biens immobiliers (à l'exclusion de l’habitation propre).

Une nouvelle mesure impose, à partir de l'exercice d'imposition 2024, l'obligation pour le locataire mais aussi le titulaire d'un droit réel d'usage (par exemple l'usufruit) d'ajouter une annexe à la déclaration d'impôt sur les revenus. Cette annexe contient des informations sur

• l'identité du locataire et du bailleur ou du titulaire du droit réel d’usage
• les indemnités de loyer payées (loyers et avantages locatifs) ou les redevances pour un droit réel d'usage
• le montant effectivement déduit à titre de frais professionnels
  

L'obligation de déclaration s'applique

• Aux contribuables qui louent un bien ou détiennent un droit réel d’usage (emphytéose, superficie, usufruit, servitude), qu'ils soient soumis à l'impôt sur les sociétés, les personnes morales ou les non-résidents.
• Aux personnes physiques assujetties à l'impôt des personnes physiques ou à l'impôt des non-résidents (personnes physiques) lorsqu'elles déduisent les indemnités/redevances (en partie/en totalité) en tant que dépenses professionnelles.
• Quelle que soit la qualité du bailleur ou de la personne qui accorde un droit réel d’usage (c'est-à-dire même si elle est soumise à l'impôt des sociétés).
• Même si les redevances ne sont pas imposables pour le bénéficiaire.

L'obligation de déclaration ne s'applique pas

• Aux indemnités de location ou redevances pour droit réel pour lesquelles une facture ou un document valable a été établi.
• Aux personnes physiques qui ne déduisent pas les indemnités/redevances payées en tant que dépenses professionnelles.
• Une nouvelle exception serait en cours d'élaboration pour les biens immobiliers qui sont donnés en location conformément à la législation sur le fermage et utilisés à des fins agricoles ou horticoles.

Les indemnités doivent être comprises au sens large
Les redevances accordées pour un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit ou de servitude doivent également être déclarées.

La raison invoquée pour l'adoption de cette nouvelle législation est que les revenus immobiliers "ne sont souvent pas déclarés correctement, parfois de manière délibérée, mais souvent par ignorance". Le fait que les revenus immobiliers nets imposables soient imposés aux taux progressifs dans l'impôt des personnes physiques (revenus 2024: 50% pour la tranche de revenus supérieure à 48.320 euros) n'y sera pas étranger. La nouvelle mesure facilite également les tâches de contrôle du fisc.

Cela signifie, entre autres, que l'absence d’annexe entraîne la non-déductibilité fiscale des indemnités/redevances payées (loyer, avantages locatifs, redevance de superficie, etc.) en tant que frais professionnels.

La non-déductibilité s'applique également lorsque les dépenses se rapportent à des biens immobiliers loués pour lesquels le contrat de bail est enregistré gratuitement (parce que les biens immobiliers sont exclusivement destinés au logement d'une personne ou d'une famille).

En tant que bailleur, il convient toutefois de rester prudent: même lorsque le contrat de bail est enregistré gratuitement (et que le locataire respecte l'obligation d’annexe), les frais restent déductibles lorsqu'un bien est loué à une personne (morale) qui met ensuite ce bien à la disposition d'un de ses travailleurs ou des dirigeants de l'entreprise sur la base d'une obligation légale ou contractuelle.

IContrairement au droit de superficie ou d'emphytéose, la redevance perçue pour l'établissement de l'usufruit n'est en principe pas soumise à l'impôt des personnes physiques.

La redevance versée pour l'acquisition du droit d’usufruit est imputée par le biais d’amortissement étalés dans le temps. Les amortissements ne sont pas considérés comme des redevances et ne doivent donc pas figurer dans l'annexe. Il n’y a pas pour autant dispense d’annexe.

Si le loyer est payé à l'avance pour plusieurs années, ce loyer sera déduit du résultat imposable au fur et à mesure, en fonction de la tranche payée à l'avance, et donc également imposé dans le chef du bénéficiaire. Il nous semble défendable, dans ce cas, de déclarer le montant qui est amorti annuellement.

N'hésitez pas à vous adresser à votre private banker ou à votre wealth manager.

Cette nouvelle ne constitue ni une recommandation d'investissement ni un conseil.