Aider financièrement votre enfant à rénover son habitation

Votre enfant a acheté une maison ancienne avec son partenaire. Ils l’ont acquise à bon prix, mais elle a besoin d’être entièrement rénovée. Remplacement de la toiture, chauffage, double vitrage, etc. Le devis de l'entrepreneur gonfle rapidement.

Vous souhaitez leur donner un petit coup de pouce et financer une partie des travaux de rénovation. Mais comment faire? Et qu’adviendra-t-il de l’habitation si le couple se dissout? Voici les possibilités qui s’offrent à vous.

Pour donner une somme d'argent à votre enfant, vous ne devez pas nécessairement vous rendre chez un notaire. Vous pouvez effectuer vous-même un don bancaire.

Un don bancaire est une donation indirecte au moyen d’un virement de votre compte vers le compte du donataire (votre enfant). Le notaire n’intervient donc pas. Pour prouver qu'il s'agit bien d'une donation et fixer les conditions que vous souhaitez y attacher, il faudra établir un document de preuve (appelé 'pacte adjoint').

Vous pouvez bien sûr toujours vous rendre chez un notaire. Un acte notarié a toujours une plus grande valeur probante.

Vous pouvez aussi payer vous-même les factures directement. Sachez toutefois que cela peut être considéré comme une donation indirecte.

Le mode de donation détermine également les conséquences fiscales.

Donation par l'intermédiaire du notaire

Si vous effectuez une donation par l'intermédiaire d'un notaire belge, vous devrez toujours payer des droits de donation. En Flandre et à Bruxelles, ces droits sont de 3% en ligne directe et entre partenaires ou de 7% dans tous les autres cas. En Région wallonne, ils sont de 3,3% en ligne directe et entre partenaires ou de 5,5% dans tous les autres cas.

Aucun droit de succession n'est dû même si vous décédez dans les 3 ans. En Région wallonne, cette période est désormais portée à 5 ans.

Donation au moyen d’un don bancaire

Si vous effectuez un don bancaire, il ne faut payer ni droits de donation ni droits de succession à condition que vous viviez encore pendant 3 ans après le don. En Région wallonne, ce délai est de 5 ans.

Si vous décédez dans les 3 ans (5 ans en Région wallonne), le bien donné tombera dans votre succession et sera donc soumis aux droits de succession. Sauf si, entre-temps, vous avez enregistré les documents relatifs au don bancaire et payé les droits de donation.

Vous pouvez joindre à la donation une clause de retour. Si votre enfant décède avant vous, la donation vous reviendra sans que vous ayez à payer de droits de succession. Si l'argent est investi dans un bien immobilier, il n'est pas souhaitable de devenir copropriétaire de l'habitation (familiale). Une créance sur la succession vous permet de récupérer le montant de la donation.  

Si votre enfant a investi l'argent donné dans une habitation, cela se traduit par une augmentation de la valeur. Ainsi, indirectement, le partenaire de votre enfant en bénéficie s'il est copropriétaire du bien. Inconsciemment, vous avez donc également amélioré la situation de votre partenaire.

Si le couple se dissout et que votre enfant doit racheter la part de son ex-partenaire, il est très important qu’il puisse prouver combien d'argent a été apporté dans l’habitation. Pour faciliter cette démarche, il est préférable de demander à votre enfant de rédiger un document de reconnaissance de dette immédiatement après votre donation.

Dans ce document, le partenaire reconnaît que votre enfant a reçu une somme d'argent et l'a investie dans l’habitation. Il reconnaît ainsi qu’il a une dette envers lui. En cas de rachat de la part du partenaire, cet apport personnel sera pris en compte pour déterminer le prix de rachat.

Si votre enfant est marié, la donation reste dans son propre patrimoine. Ce n'est pas le cas dans le régime de la communauté universelle, sauf stipulation contraire dans l'acte de donation.

En général, à titre de protection supplémentaire, une clause d'exclusion est reprise dans l'acte de donation, en vertu de laquelle le bénéficiaire n'est pas autorisé à apporter l’objet de la donation dans la communauté matrimoniale. Cela évite que la moitié de votre donation ne revienne à l'ex-partenaire en cas de divorce.

L'acte d'achat peut, dans certains cas, inclure une déclaration de remploi. De cette façon, il est bien stipulé qu'une partie de l'habitation est et restera 'propre'.

Si vous ne souhaitez pas donner l'argent de manière définitive et irrévocable à votre enfant, vous pouvez envisager de lui prêter une somme d'argent. Cela se fait sous la forme d’un prêt sous seing privé. Vous décidez si votre enfant doit payer des intérêts (et si oui, de combien), de la fréquence des remboursements (mensuels, annuels, etc.) et du montant du capital à amortir. Sachez toutefois que les intérêts versés par votre enfant sont soumis au précompte mobilier.

Vous pouvez prêter à votre enfant seul ou à votre enfant et à son partenaire conjointement. Ici aussi, il est très important d’établir un document de prêt sous seing privé et de le conserver soigneusement. En cas de dissolution du couple, il en sera tenu compte pour déterminer le prix de rachat.

Si votre enfant décède avant vous, vous avez une créance sur la succession pour le solde du prêt.

Si vous le souhaitez, vous pouvez consentir par la suite une remise du prêt. Le prêt se transforme alors en une donation, à laquelle vous pouvez également attacher des modalités. Pour la remise du prêt, vous disposez des mêmes possibilités que pour une donation. Si vous venez à décéder sans que le prêt ait fait l'objet d'une remise de dette, le solde restant dû tombe dans votre succession et est soumis aux droits de succession.

Si la remise/donation est faite en faveur du partenaire de votre enfant, les droits de succession entre étrangers s'appliqueront.

Aider son enfant financièrement est un beau geste, mais qui nécessite une mûre réflexion. Rédigez ou faites rédiger les documents nécessaires par un spécialiste et conservez toutes les preuves de votre aide financière en lieu sûr. Et si vous avez plusieurs enfants, tenez compte de l'impact de la donation ou du prêt sur leur part.

N'hésitez pas à contacter votre private banker ou votre wealth manager.