Nouvelles règles relatives à la démolition et à la reconstruction au taux de TVA de 6% à partir de 2024

Dans le cadre du dernier accord budgétaire, le gouvernement fédéral a réformé en profondeur les règles relatives à la démolition et à la reconstruction d'habitations privées au taux de TVA de 6% à partir du 1^er janvier 2024. En quoi consistent les nouvelles règles et quelle est la différence avec le régime actuel?

Il existe actuellement 2 régimes relatifs à la démolition et à la reconstruction au taux de TVA de 6%:

1. un régime permanent applicable uniquement dans 32 zones urbaines 
2. une extension temporaire à l'ensemble du territoire belge

Le régime permanent dans 32 zones urbaines existe depuis 2007 et a été introduit à l'origine pour lutter contre les 'chancres urbains'. Il s'applique à la démolition et à la reconstruction par le même maître d'ouvrage d'un bâtiment qui sera essentiellement affecté à l'habitation privée après les travaux. Le maître d'ouvrage peut être un particulier ou une personne morale. Il n'est pas tenu d'occuper le bâtiment lui-même. Les habitations privées destinées à la location entrent donc aussi en ligne de compte. Le maître d'ouvrage doit toutefois introduire une déclaration à son bureau de TVA pour les travaux.

Un régime temporaire a été introduit à partir de 2021 en raison de la crise sanitaire, pour permettre la démolition et la reconstruction dans toute la Belgique au taux de TVA de 6%. Ce régime temporaire, qui arrive à échéance fin 2023, autorise également la vente d'une habitation précédemment démolie et reconstruite au taux de TVA de 6%. Ce n'est donc pas seulement le maître d'ouvrage chargé de la démolition et de la reconstruction qui bénéficie du taux de TVA de 6%. Un promoteur immobilier peut aussi vendre l'habitation reconstruite au taux de TVA de 6%.

Le régime temporaire est toutefois soumis à plusieurs conditions supplémentaires qui doivent en outre être respectées jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant l'année de la première occupation. Le taux de TVA de 6% n'est possible que pour une personne physique pour laquelle il s'agit d'une habitation propre et unique. Elle doit également y établir son domicile. La surface habitable ne peut pas dépasser 200 m².

De plus amples informations sur les règles actuelles sont fournies dans ce bulletin d'information.

Seul un régime subsistera à partir du 1^er janvier 2024. Le régime temporaire pour l'ensemble de la Belgique sera introduit de manière permanente, mais uniquement pour le maître d'ouvrage qui se charge lui-même de la démolition et de la reconstruction. Il ne sera donc plus possible de vendre une habitation précédemment démolie et reconstruite au taux de TVA de 6%. Le régime plus souple pour la démolition et la reconstruction dans les 32 zones urbaines, pour lesquelles les conditions supplémentaires ne s'appliquent pas, disparaîtra également.

Il sera certes toujours possible de démolir et de reconstruire des habitations au taux de TVA de 6% dans toute la Belgique à partir de 2024, mais l'application de la mesure sera fortement limitée. Comme la mesure n'autorise pas la vente d'une habitation démolie et reconstruite, les appartements sont mis sur la touche. Car un maître d'ouvrage ne peut pas reconstruire un immeuble d'appartements en tant qu'habitation propre et unique de 200 m².

La suppression du régime plus souple se fera également sentir dans les 32 zones urbaines. Dans ce cas, il ne sera plus possible de démolir une habitation privée pour y construire un bien immobilier d’investissement en bénéficiant du taux de TVA de 6%. L'objectif initial qui consistait à encourager la rénovation des quartiers urbains vieillissants est ainsi largement abandonné.

Ces adaptations auront incontestablement un impact majeur sur le secteur immobilier. Deux mesures transitoires sont prévues pour l'année 2024 en raison de l'annonce tardive.

1. La vente d'une habitation privée précédemment démolie et reconstruite peut encore être facturée au taux de TVA de 6% jusqu'à fin 2024, si le permis d'environnement est demandé au plus tard le 30 juin 2023.
2. Dans les 32 zones urbaines, les projets qui ne remplissent pas les conditions supplémentaires peuvent encore bénéficier du taux de TVA de 6% jusqu'à fin 2024, si le permis d'environnement est demandé au plus tard le 31 décembre 2023.
   

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