Perte possible du taux de 2% en Flandre en raison de la détention d'un autre bien immobilier
À partir du 1er janvier 2025, la Flandre établira une plus grande distinction entre l'achat d'une habitation propre et unique à un taux de 2% pour les droits d'enregistrement et l'achat d'autres biens immobiliers (généralement au taux de 12%). Les personnes qui possèdent déjà un bien immobilier (y compris à l'étranger) risquent donc de ne pas bénéficier du taux de 2%. Qu'en est-il exactement?
Conditions pour bénéficier du taux de 2%
Taux de 12% ou 2% en cas d'achat
À partir de 2025, le taux pour l'achat d'une habitation propre et unique passera à 2% (au lieu de 3%). En revanche, le taux de 1% applicable aux rénovations énergétiques radicales ou aux reconstructions disparaîtra. Le nouveau taux s'applique aux actes authentiques passés à partir du 1er janvier 2025 et donc aussi si le compromis a été conclu au préalable.
Bon à savoir.
Si le prix d'achat s'élève à 220 000,00 euros (ou 240 000,00 euros dans les "communes principales" et les "communes de la périphérie flamande autour de Bruxelles"), vous pouvez bénéficier de droits d'enregistrement de 2% et d'une réduction supplémentaire de 1 867,00 euros.
5 conditions pour bénéficier du taux de 2%
Le taux change, mais les conditions restent les mêmes en 2025:
- vous devez acheter en tant que personne physique;
- l’acquisition doit être "pure et simple" (donc pas d’échange par exemple);
- l'achat porte sur la pleine propriété;
- l'achat porte sur une habitation, avec dépendances ou non (et non sur un terrain à bâtir, un taudis ou un bâtiment industriel);
- vous ne pouvez pas avoir de possession entravante.
Attention!
Ces conditions sont évaluées à la date de l'acte d'achat authentique.
Qu'entend-on par "possession entravante"?
En tant qu'acheteur, vous ne pouvez pas avoir la pleine propriété à 100% d'une habitation ou d'un terrain à bâtir en Belgique ou à l'étranger. En outre, si vous achetez avec d'autres personnes (par exemple, un partenaire), vous ne pouvez pas détenir conjointement avec ce partenaire la pleine propriété à 100% d'une autre habitation ou d'un terrain à bâtir.
Bon à savoir. Vous pouvez donc posséder une habitation ou un terrain à bâtir avec d'autres personnes ou n'avoir que l'usufruit ou la nue-propriété par exemple.
Attention!
Il s'agit d'un "logement" qui peut être affecté à l'habitation. Il n'est pas nécessaire de pouvoir s'inscrire au registre de la population.
Une solution consiste à effectuer une cession à temps.
Les droits de succession s'élèvent à 2% si vous vous engagez dans l'acte d'achat à vendre le bien empêchant ou à l'apporter à une société dans les deux ans à compter de l'acte d'achat. Il doit s'agir d'une cession à titre onéreux et non d'une donation.
L'acheteur possède un bien immobilier à l'étranger?
Dans ce cas, vous risquez aussi de ne pas bénéficier du taux de 2%. Il est toutefois actuellement difficile pour Vlabel de vérifier ce point si l'acheteur ne déclare pas qu'il possède un bien à l'étranger.
Contrôles renforcés à partir de 2025.
L'administration fiscale fédérale (SPF Finances) fournira davantage d'informations sur les biens immobiliers à l'étranger grâce à de nouveaux projets d'échange de données. Le SPF Finances recevra alors des données à ce sujet de la part de nombreux pays grâce à l'échange automatique de données.
Attention!
Vous devez aussi déclarer au SPF Finances la possession, l'achat, la vente ou la modification (construction, démolition, transformation) d'un bien immobilier à l'étranger.
Bon à savoir.
La détection active de biens immobiliers à l'étranger, comme c'est parfois le cas pour les logements sociaux, n'est pas prévue pour tout de suite.
Conclusion
Pour pouvoir acheter une habitation unique en Flandre au taux réduit, vous ne pouvez pas posséder un autre logement ou un terrain à bâtir, même à l'étranger. Cette condition subsiste pour le taux réduit de 2% à partir de 2025. Vlabel sera à l'avenir en mesure de contrôler davantage les biens immobiliers détenus à l'étranger. Toute personne qui possède une habitation ou un terrain à bâtir (à l'étranger ou non) peut malgré tout bénéficier du taux réduit, si elle s'engage, dans l'acte d'achat, à vendre le bien ou à l'apporter à une société dans le délai imparti.
Source: Larcier-Intersentia