Quelles sont les possibilités pour réaliser un terrain de projet?

Dans la pratique, lorsque les propriétaires de terrains de projet s'engagent avec un promoteur immobilier, cela passe par une simple vente ou l'octroi d'un droit de superficie. Les propriétaires de terrains se demandent souvent s'il est possible d'échanger un (ou plusieurs) logement(s) nouvellement construit(s) contre des parcelles de terrain. Nous vous expliquons quelques options régulièrement utilisées dans la pratique.

Dans le scénario le plus simple, le propriétaire vend son terrain au promoteur immobilier. Le promoteur immobilier paie des droits d'enregistrement sur la valeur de vente (12% en Flandre ou, sous certaines conditions, 4% en tant que vendeur professionnel).

D'un point de vue fiscal, cette situation n'est pas optimale. Dans ce scénario, les droits d'enregistrement sont en effet imputés deux fois: une première fois au promoteur immobilier et une seconde fois à l'acheteur final (et donc aussi à vous, si vous souhaitez acquérir un nouveau logement dans le projet).

L'avantage d'une vente réside pour le vendeur dans le fait qu’il reçoit immédiatement l'intégralité du prix de vente. En outre, il n'est plus concerné par les risques liés au projet, tels que des retards, une vente qui ne se déroule pas comme prévu, l'augmentation des prix de la construction,...

Dans la pratique, le promoteur immobilier achète généralement le terrain par l'intermédiaire d'une société foncière et construit ensuite les bâtiments par l'intermédiaire d'une société de construction. L'acheteur final doit par conséquent payer des droits d'enregistrement (12%) sur le transfert du terrain ainsi que la TVA (21%) sur la construction. Si l'acheteur devait acquérir le terrain et le bâtiment auprès du même vendeur, la TVA s'appliquerait à l'ensemble, ce qui est désavantageux pour un acheteur privé.

Dans la pratique, le promoteur immobilier proposera plutôt de passer par un droit de superficie. Le promoteur immobilier évite ainsi le préfinancement du terrain et les droits d'enregistrement qui accompagneraient l'achat.

En principe, en vertu du droit d'accession, le propriétaire d'un terrain devient également propriétaire du bâtiment construit sur ce terrain. Un droit de superficie permet de déroger à ce principe. En cas de promotion immobilière, cela signifie que vous accordez un droit de superficie au promoteur immobilier, de sorte que vous restez propriétaire du terrain et que le promoteur immobilier devient propriétaire du bâtiment. Lors de la vente finale, vous vendrez le terrain ou les parcelles de terrain et le promoteur immobilier vendra le nouveau bâtiment.

L'inconvénient du droit de superficie réside dans le fait que vous ne pouvez pas vendre les parcelles de terrain tant que le promoteur immobilier n'a pas trouvé d'acheteur pour le nouveau logement. Dans ce cas, vous devrez participer à l'acte notarié. Dans la pratique, vous ne recevrez donc le prix de vente total que lorsque le promoteur immobilier aura trouvé un acheteur pour tous les nouveaux logements. Cela comporte bien évidemment certains risques:

• La vente ne se déroule pas comme prévu. Il est donc fortement recommandé de prévoir certaines garanties afin de ne pas se retrouver pendant des années avec des terrains ou des parcelles de terrain (invendables). Le contrat de superficie peut par exemple prévoir une option de vente par laquelle, après une certaine période, vous vendez le terrain restant ou les parcelles restantes au promoteur immobilier à un prix prédéterminé.
• Le promoteur fait faillite.

L'avantage réside dans le fait que vous pouvez en principe obtenir un prix de vente plus élevé que si vous vendiez le terrain de projet au promoteur immobilier en une seule fois.

Souvent, le propriétaire souhaite acquérir un ou plusieurs logements qui seront construits sur son terrain.

Pour simplifier, nous prendrons l'exemple d'un propriétaire de terrain qui souhaite acquérir l’un des 10 nouveaux appartements qui y seront construits.

Vente

Comme indiqué précédemment, il est désavantageux de vendre l'ensemble du terrain. Dans ce cas, si vous achetez un appartement, vous devrez également racheter les parcelles de terrain qui vont de pair (par exemple, 1/10e) et payer des droits d'enregistrement sur ces parcelles, alors qu’elles vous appartenaient à l'origine.

Droit de superficie

Dans ce cas, vous n'accordez pas de droit de superficie sur les parcelles du terrain liées à votre futur appartement. Le droit de superficie est limité aux parcelles de terrain des appartements restants. Cela sera alors inscrit dans l'acte notarié du droit de superficie. Vous n'aurez ainsi qu'à acheter les constructions plus tard (avec application de la TVA). Vous ne paierez pas de frais sur les parcelles du terrain allant avec le nouvel appartement car elles sont restées votre propriété.

Échange

Une autre possibilité consiste à échanger certaines parcelles du terrain contre un nouvel appartement. Le propriétaire ne doit pas mettre l'argent sur la table pour acquérir le nouvel appartement: il échange par exemple 9/10e de parcelles de terrain contre un appartement. Le promoteur immobilier acquiert les parcelles du terrain sous le régime des droits d'enregistrement. Le transfert du nouvel appartement est soumis à la TVA sur une base égale à la valeur de vente des 9/10e des parcelles de terrain, avec pour minimum la valeur normale de l'appartement.

En règle générale, la TVA est due en fonction de l'avancement des travaux, même si le transfert de propriété des parcelles de terrain a déjà eu lieu avant le début des travaux de construction.

Chaque situation et chaque souhait du propriétaire de terrain/promoteur immobilier peuvent influencer le choix. Chaque situation doit donc être examinée au cas par cas. 

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Disclaimer
Cette nouvelle ne doit pas être considéré comme un conseil ou une recommandation d'investissement.