L’Autorité flamande s’attelle à la rénovation d’immeubles à appartements

La Flandre compte 930.000 appartements répartis dans environ 140.000 immeubles. Nombre de ces immeubles à appartements sont (très) obsolètes sur le plan énergétique et doivent donc faire l'objet d'une rénovation énergétique complète. Un appartement écoénergétique n’est pas seulement plus confortable et plus économique à vivre mais sa valeur s’en trouve aussi conservée, voire améliorée.

D'ici à 2050, toutes les maisons et tous les appartements devront être écoénergétiques. En termes de PEB, cela revient à obtenir le label A. Aujourd'hui, cependant, seul un appartement sur 10 décroche ce label et, pour atteindre l'objectif à long terme, une moyenne de 4.400 apparte¬ments doit être rénovée chaque année. Le rythme actuel de rénovation des appartements doit donc s’accélérer considérablement et l’Autorité flamande prend par conséquent plusieurs mesures spécifiques pour les appartements.

La situation de la copropriété, la distinction entre parties privatives et parties communes, la taille du bâtiment et la technicité (par exemple, les installations collectives) exigent une approche très différente pour la rénovation selon qu’il s’agit d’immeubles à appartements ou d’habitations unifamiliales.

L'expérience de plusieurs projets européens montre qu'un conseil technique et financier indépendant, combiné à un accompa¬gnement du processus, tant pour le propriétaire individuel que pour l'ACP, est nécessaire. Dans le cadre du projet Life BE-Reel de l'UE, une approche avec une mesure de l'état du bâtiment et l'accom¬pagnement des occupants dans le choix d'une approche de maintenance ou d'un scénario de rénovation durable a été développée.

Cette stratégie s'est avérée fructueuse et l’Autorité flamande la poursuit aujourd'hui en soutenant le plan directeur de rénovation. Les immeubles à appartements d'au moins 15 unités peuvent faire l'objet d'un plan directeur de rénovation préparé par l'un des six cabinets d'étude sélectionnés. Ces bureaux d'étude ont signé un contrat-cadre avec l'Agence flamande de l'énergie et du climat (VEKA) et souscrit aux objectifs du plan directeur de rénovation.

L’Autorité flamande accorde une aide financière pouvant aller jusqu'à 12.000 euros (TVA incluse et max. 60 % de la facture) pour la prépa¬ration d'un tel plan directeur, qui peut facilement coûter plus de 20.000 euros.

Le plan directeur de rénovation comprend deux parties.

1. D'une part, le plan d'entretien pluriannuel, qui est basé sur les aspects techniques du bâtiment, les aspects techniques d'installation, les aspects de sécurité et de qualité de vie tels que décrits dans le Code flamand du logement. Le plan prévoit des investissements de remplacement et des investissements obligatoires légalement pour une période de 20 ans.
2. D'autre part, un scénario de rénovation durable assorti d’une feuille de route avec les actions de rénovation nécessaires pour atteindre l'objectif à long terme de 2050. Cela donnera au syndic et à l’ACP une idée des mesures qui peuvent être prises, de l'ordre dans lequel elles doivent idéalement être abordées, du coût de l'investissement, des économies d'énergie annuelles et une indication de la valeur de l'immeuble avant et après les travaux.

En bref, ce plan directeur donne à l’ACP et aux copropriétaires un aperçu clair des différentes actions nécessaires pour assurer la pérennité de l'immeuble à appartements.

Le syndic soumet la demande en ligne via le site web de la VEKA. La VEKA organise un mini-concours entre les bureaux d'étude sélectionnés sur la base de la demande. Ensuite, les offres sont remises au syndic et celui-ci peut soumettre l'offre la plus avantageuse aux copropriétaires. Après signature de l'offre, le bureau d'étude dispose d'un délai maximum de six mois pour remettre le plan directeur de rénovation.

Les copropriétaires et les syndics d'immeubles à appartements de moins de 15 unités ne peuvent pas prétendre à l'intervention financière pour l'élaboration du plan directeur de rénovation, mais ils peuvent bénéficier de conseils dans le cadre de la prime à la rénovation collective. Cette prime est payée par le gestionnaire du réseau de distribution au coach en écorénovation.

Un coach en écorénovation a des attributions clairement définies. Elles comprennent notamment l'élaboration de conseils en matière de rénovation énergétique, mais aussi le soutien administratif, la demande de primes, etc.

Si l’ACP souhaite procéder à une rénovation énergé¬tique de l'immeuble à appartements, elle peut faire appel à un coach par l'intermédiaire des Ener¬giehuizen (initiative de l’Autorité flamande en faveur de l’écorénovation et des économies d’énergie). Ce coach informera et sensibilisera l’ACP en toute neutralité sur l'utilité et la nécessité d'une rénovation énergétique approfondie. Il proposera également un plan d'approche, fournira des informations sur l’établissement du plan directeur de rénovation et aidera l’ACP à établir un dossier de demande.

Il tiendra lieu également d’interlocuteur pour les propriétaires. Lors de l'élaboration du plan directeur de rénovation, le coach aidera les copro¬priétaires à interpréter correctement le plan directeur de rénovation et la mesure des condi¬tions. Le coach identifiera également les possibili¬tés de financement en dressant la liste des primes et des prêts avantageux applicables.

Pour ce service, l’Autorité flamande accorde une prime au coach de rénovation pouvant aller jusqu'à 7.500 euros max. (en fonction du nombre d'unités), de sorte que ce service peut être offert gratuitement dans la plupart des cas.

Par le biais du guichet en ligne www.mijnverbouwpremie.be, des primes pour des travaux de rénovation peuvent être demandées. Il s'agit de

• travaux à l'enveloppe du bâtiment (par exemple, isolation des murs ou de la toiture, vitrage)
• travaux d'amélioration des installations de chauffage (p. ex., pompe à chaleur) 
• travaux d'amélioration des installations d'eau chaude sanitaire (par exemple, chauffe-eau sur pompe à chaleur ou chauffe-eau solaire).

Des primes sont prévues pour les travaux effectués dans les appartements individuels (parties privatives) et dans les parties communes. En ce qui concerne la prime pour les travaux aux parties privatives, le niveau de la prime dépend du revenu: la prime est d’autant plus élevée que le revenu est bas. Mais il n'y a pas de plafond de revenus. Chacun a donc droit à une prime.

L'ACP a également droit à une prime en cas de travaux aux parties communes. Cette prime est la même que pour la 'catégorie de revenus la plus élevée'. Pour l'isolation de la toiture, par exemple, la prime s’élève à 8 euros/m2 avec un maximum de 40 % de la facture.

Les personnes appartenant aux catégories de revenus les plus faibles et moyennes peuvent encore, en plus de la prime pour l’ACP et pour les travaux aux parties communes, prétendre à la 'prime complémentaire' pour les mêmes travaux. Le montant de la prime est alors calculé en fonction de la part proportionnelle de l'appartement dans l'immeuble.

Les propriétaires-occupants des catégories de revenus les plus basses et moyennes peuvent emprunter 60.000 euros maximum pour la rénovation des parties privatives. Ce prêt peut être demandé auprès de l’Energiehuis ou en ligne. Pour le propriétaire-bailleur qui donne en location à une agence immobilière sociale, il n'y a pas de plafond de revenus.

L’ACP peut également contracter un prêt. Ce montant peut atteindre 60.000 euros, plus 25.000 euros par appartement.

Depuis le début de cette année, les candidats-acheteurs qui achètent un appartement avec un mauvais PEB (label E ou F) doivent écorénover l'appartement jusqu’à un label D au moins dans les cinq ans.

Mais le label D n’est qu'une étape intermédiaire. L’Autorité flamande a prévu un parcours de renforcement de ces règles. Par exemple, toute personne achetant un appartement avec un mauvais label PEB en 2028 devra le rénover au moins jusqu'au label C dans un délai de cinq ans. Les labels PEB minimaux seront donc progressivement renforcés pour atteindre le label A d'ici à 2050.

Les maisons seront également soumises à une obligation similaire.

Le CPE (certificat de performance énergétique) des parties communes d'un immeuble à appartements indique l’efficacité énergétique des parties communes.

Un CPE des parties communes est obligatoire. Les immeubles à appartements de plus de 15 unités devaient déjà en posséder un avant la fin de 2021 et, pour les bâtiments de 5 à 14 unités, l’échéance a été fixée à la fin 2022.

Les plus petits immeubles à appartements (entre 2 et 4 unités) ont encore jusqu’à la fin de cette année pour satisfaire à cette obligation.