De impact van sociaal-demografische trends op de Belgische woningmarkt

Sociaal-demografische trends veranderen het functioneren van de woningmarkt. In de praktijk uit zich dat vooral in de gevolgen van het gedrag van gezinsvorming voor de vraag naar woningen en dus ook de prijsvorming van residentieel vastgoed. Dat gedrag bepaalt de aantallen en de samenstelling van de huishoudens en op die manier ook de benodigde woningvoorraad en -types.
Omgekeerd beïnvloedt de situatie op de woningmarkt, en dan vooral de beschikbaarheid van kwalitatief goede en betaalbare woningen, ook de vorming van de huishoudens.

In dit onderzoeksrapport bespreken we de wederzijdse relatie tussen sociaal-demografische factoren en de woningmarkt in een Belgische context. We focussen daarbij onder meer op de gezinsverdunning, de vergrijzing en de residentiële mobiliteit onder de bevolking en blikken, waar mogelijk, vooruit in de toekomst. Een conclusie is dat er de komende decennia vanuit de demografie, door een tragere groei van het aantal huishoudens, wellicht wat minder druk op de woningprijzen zal zijn dan de voorbije decennia. Een andere conclusie is dat de meer complexe levensloop en samenlevensvormen van burgers en ook de vereiste geografische arbeidsmobiliteit, een grotere flexibiliteit en diversiteit van het woningaanbod zal vergen.

De bevolkingsdynamiek heeft evidente implicaties voor de woningbehoefte in een land. Toch is de demografische impact lang niet eenduidig: een verandering in de totale bevolking komt niet noodzakelijk tot uiting in een even grote verandering in de vraag naar woningen. Geboortes vinden immers plaats in gezinnen die al over huisvesting beschikken, al gaan die soms wel op zoek naar een ruimer verblijf. En bij overlijdens komt geen woning vrij wanneer de overblijvende partner er blijft wonen.

Ook bij netto immigratie stijgt de vraag naar huisvesting niet noodzakelijk lineair, al is het verband hier wel sterker. Een deel van de immigranten kan bijvoorbeeld tijdelijk of permanent inwonen bij verwanten, waardoor de vraag naar nieuwe woongelegenheden lager uitvalt dan het aantal migranten doet vermoeden.

Meer dan de bevolkingsontwikkeling is de evolutie van het aantal huishoudens bepalend voor de nood aan woningen. De afgelopen decennia nam dat aantal in België fors toe, ook doordat huishoudens gemiddeld stelselmatig kleiner werden (figuur 1). Die fragmentatie, ook 'gezinsverdunning' genoemd, had te maken met een aantal fundamentele veranderingen in de samenstelling van de huishoudens. Enerzijds is de positie van het klassieke gezin (gehuwd koppel met kinderen) binnen het geheel van de huishoudens verzwakt, onder meer door een forse toename van het aantal echtscheidingen. Dat gaf aanleiding tot een grotere verscheidenheid aan samenlevingsvormen zoals co-ouderschap, LAT-relaties... Daarnaast manifesteerde zich een sterke stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens (singles) bij ouderen onder invloed van de vergrijzing, maar ook alsmaar meer bij de jongere generaties (vaak als tijdelijke status).

De gezinsverdunning deed het gemiddeld aantal leden in een huishouden dalen van 2,8 bij het begin van de jaren 80 van de vorige eeuw naar 2,3 vandaag. In die periode nam het aantal huishoudens in België met 1,4 miljoen toe tot ruim 5 miljoen eenheden vandaag. Vooral in het eerste decennium van deze eeuw was de stijging met gemiddeld 0,9% per jaar vrij stevig. Daarna verzwakte die wat doordat ook de verdunning minder speelde, maar in de afgelopen jaren was de stijging opnieuw intenser.

Niet toevallig vertaalde deze dynamiek zich in een overeenkomstige stijgingsdynamiek van de woningprijzen, met vooral vóór 2008 en tijdens de jongste jaren sterke prijsstijgingen (figuur 2). Ook het KBC-model dat de Belgische woningprijzen op lange termijn econometrisch verklaart door een reeks fundamentele determinanten, wijst op een significant positieve impact van de evolutie van de huishoudens op die van de woningprijzen. Meer precies wordt de elasticiteit daarin geraamd op 2,16. Dat betekent dat een stijging met 1% van het aantal huishoudens leidt tot een toename met ruim 2% van de woningprijzen.

Volgens de meest recente demografische vooruitzichten van het Federaal Planbureau (FPB, januari 2023) zal het aantal huishoudens in België tussen 2022 en 2050 met 0,64 miljoen verder toenemen van 5,06 naar 5,70 miljoen. Met gemiddeld 0,4% per jaar blijft de groei ervan in die periode nog sterker dan de bevolkingsgroei (0,3% per jaar). De gemiddelde grootte van de huishoudens neemt dus nog wat verder af. Maar de gemiddelde jaarlijkse groei van de huishoudens is daarmee wel beduidend lager dan gemiddeld in de voorbije decennia (figuur 2). Die vertraging impliceert dat er de komende decennia vanuit de demografie allicht minder druk op de woningprijzen zal uitgaan dan de voorbije decennia het geval was.

Bovenstaande redenering gaat er eenvoudig van uit dat er een een-op-eenrelatie bestaat tussen het aantal huishoudens en het woningbestand en dat er dus in België tot 2050 0,64 miljoen woningen moeten bijkomen. Maar in de realiteit is er tussen het aantal huishoudens en het aantal wooneenheden, net als tussen de totale bevolking en het woningbestand, geen perfect verband. Dat komt doordat huishoudens steeds meer pluriform worden en moeilijk ‘residentieel’ af te bakenen zijn. Voorbeelden zijn singles die toch in een woning samenwonen, het toenemende aantal tweedeverblijven en studentenkamers, en het gebruik van woongelegenheden voor toerisme. Dat maakt de inschatting van de toekomstige vraag naar extra woningen erg moeilijk. Daarbij komt dat de prognoses voor huishoudens zelf omgeven is door heel wat onzekerheid, die vooral samenhangt met de omvang van de toekomstige migratiestromen en de al dan niet sterke verdere tendens van gezinsverdunning.

Bij de samenhang tussen huishoudens en wooneenheden valt het op dat het aantal beschikbare woningen de afgelopen jaren sterker is toegenomen dan het aantal huishoudens (figuur 3). Dat staat in schril contrast met de situatie bij het begin van deze eeuw. Toen deed zich het omgekeerde voor, wat de sterke prijsstijging in die periode mee verklaart. De ommekeer die zich sinds 2014 voltrok, wijst erop dat het aanbod van woningen zich in België, althans qua volume, recent goed aan de demografische ontwikkelingen, en dus aan de nood aan extra woningen, heeft aangepast. De stijging van de verhouding tussen wooneenheden en huishoudens wordt wel deels verklaard door het gestegen aantal niet-hoofdverblijfplaatsen, waaronder tweedeverblijven en studentenkamers. Maar ze geeft allicht ook te kennen dat de woningkrapte die lokaal heerste in België, (deels) is weggewerkt en hier en daar mogelijk aan het omslaan is in een overaanbod van woningen. Ook dat kan, los van de mindere dynamiek van het aantal huishoudens, de verdere stijging van de woningprijzen temperen, althans op de kortere termijn.

Op de langere termijn blijft het verdere aanbod van nieuwe woningen uiteraard, naast de vraag, een voorname drijvende factor voor de prijsontwikkeling van vastgoed. Op dat vlak spelen in België fysieke beperkingen voor ruimtelijke ordening, vooral in het al dichtbevolkte en -bebouwde Vlaanderen. De intensiteit van de demografische druk mag de komende decennia dan wel verzwakken, het aantal huishoudens blijft verder oplopen, wat extra ruimte voor huisvesting zal vergen.

Het uitgangspunt van wat men de 'betonstop' of 'bouwshift' in Vlaanderen is gaan noemen, is dat de ontwikkeling van woningen voortaan maximaal zal moeten gebeuren door bestaande bebouwde ruimtes te transformeren en zo weinig mogelijk door open en onbebouwde ruimte in te nemen. Vanaf 2040 zou het in principe in Vlaanderen dan niet meer mogelijk zijn om op open ruimte te bouwen.

De vraag blijft in welke mate nieuwbouw dan moeilijker wordt om te verwezenlijken. Indien ja, kan er een prijsopdrijvend effect zijn. Maar in de mate dat het huidige versnipperd wonen met heel wat onderbenutting zoals woningen met slaapkamers op overschot kan worden weggewerkt, hoeft dat effect er niet per se te zijn.

Het gedrag van gezinsvorming heeft, naast impact op de benodigde woningvoorraad, ook gevolgen voor de aard van de huisvesting, namelijk de benodigde woningtypes. Vooral de complexere levensloop en samenleefvormen van burgers leiden tot een steeds grotere verscheidenheid van behoeften aan huisvesting.

De voorbije twee decennia zorgde de trend van gezinsverdunning, vooral de sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens (vaak ouderen) tot een relatief grote vraag naar kleinere wooneenheden zoals appartementen, studio's of serviceflats. Deze zogenoemde '(ver)appartementisering' van het woningbestand komt tot uiting in de Statbel-cijfers voor het gebouwenpark (figuur 4). Tussen 1995 en 2022 verdubbelde het aantal appartementen in België en steeg het aandeel ervan in het totale woningbestand van 19,3% naar 29,5%.

Volgens de demografische vooruitzichten van het Federaal Planbureau (FPB) zal vooral het aantal eenpersoonshuishoudens de komende decennia verder sterk toenemen (figuur 5). Bij het begin van de jaren 90 van de vorige eeuw bedroeg het aandeel daarvan in het geheel van de huishoudens minder dan 30%. In 2022 was dat 35,7% en de verwachting is dat dit in 2050 39,8% zal zijn. Die ontwikkeling zal de trend van kleiner wonen verder aanwakkeren.

Daarnaast zeggen de vooruitzichten dat minder standvastige, klassieke relaties (vooral gehuwde koppels met kinderen) aanhoudend de baan blijven ruimen voor andere, vaak meer pluriforme samenlevensvormen. Die laatste gaan soms gepaard met een grotere volatiliteit, wat een grotere flexibiliteit in het woningaanbod zal vergen. Indien het aanbod van woningen onvoldoende anticipeert op de veranderende vraag naar woningen, dreigt een toenemende kwalitatieve mismatch op de woningmarkt. Naast de (terechte) aandacht voor energiezuinig bouwen die de jongste jaren opgang maakt, zal ook 'adaptief bouwen' meer aandacht moeten krijgen. Dit impliceert de mogelijkheid om vlot aanpassingen te maken aan woningen tijdens de exploitatieperiode.

Verder ziet het ernaar uit dat de demografische ontwikkelingen alsmaar meer zullen interageren met andere sociaal-culturele en technologische trends. Hoe het wonen van huishoudens er de komende decennia zal uitzien, wordt bijvoorbeeld ook beïnvloed door het ontstaan van en de interesse in nieuwe woonvormen, zoals co-housing, kangoeroewonen of gedeelde eigendom (coöperatief wonen, tuindelen...).

Aangezien auto-afhankelijke levensstijlen wellicht onaantrekkelijk duur zullen worden, zullen bovendien meer mensen in stedelijke omgevingen met een hogere woningdichtheid willen wonen. Woningen zullen kleiner zijn, maar dichter bij werk, school en winkels.

Nieuwe technologieën zoals robotica, alarmsystemen of videochat en levensloopgeschikt bouwen moeten het voor de toenemende groep senioren gemakkelijker maken om zelfstandig te wonen en hen in staat stellen langer in hun eigen huis te blijven.

Dat brengt ons tot de vraag in welke mate de vergrijzing van de bevolking de Belgische woningmarkt meer algemeen zal impacteren. De komende jaren komt de vergrijzing in een stroomversnelling. Volgens de demografische vooruitzichten van het Federaal Planbureau zal het aantal 65-plussers tussen 2022 en 2050 met 0,9 miljoen eenheden toenemen. In 2050 zal één op vier Belgen ouder zijn dan 65 jaar. In principe leidt dat tot een grote potentiële vraagtoename voor huisvesting gericht op ouderen.

De voorbije jaren zorgde die al voor een substantiële capaciteitsuitbreiding van assistentiewoningen en voorzieningen in woonzorgcentra. De ruime interesse vanwege investeerders en projectontwikkelaars in dit soort woningen deed in de sector lokaal zelfs al een overaanbod ontstaan, meer specifiek in het segment van de serviceflats. Een belangrijke reden is dat ouderen alsmaar langer gezond blijven en de eerste zorgnoden vaker opvangen via thuisverpleging. Daardoor lag de effectieve nood aan woonvoorzieningen gericht op zorg tot dusver lager dan aanvankelijk werd ingeschat.

Wellicht zal de vraag naar zorgvastgoed pas later pieken. De vergrijzing van de bevolking komt immers met golven (figuur 6). In het lopende decennium zal vooral het aantal 65- tot 79-jarigen nog verder toenemen. Dat is een groep actieve senioren die veelal nog genieten van hun ‘wonderjaren’. Pas na 2030 zal de toename van het aantal 80-plussers versnellen. Tegen 2050 zullen circa 1,3 miljoen Belgen (circa 10% van de bevolking) ouder zijn dan 80. Bij die groep zijn er relatief veel ouderen in hun ‘zorgjaren’, wat op dat ogenblik de vraag naar specifieke woonvormen met zorgvoorzieningen sterk zal doen oplopen. Wellicht zal het huidige overaanbod van zorgvastgoed geleidelijk verdwijnen en mogelijk tegen dan zelfs extra capaciteit aan wooneenheden nodig zijn.

De jongste jaren lijkt de verhuisneiging van ouder wordende burgers toe te nemen. Hierbij wil een toenemende groep ook al tijdens hun 'wonderjaren' de switch maken van hun veelal te grote woning naar een kleinere woning. Zo hoeven ze minder tijd te steken in poetsen of tuinonderhoud.

Op die manier vergroot de vergrijzing van de bevolking de trend van de eerder al besproken (ver)appartementisering. Jonge gezinnen kunnen vrijgekomen, veelal onderbenutte woningen op de woningmarkt innemen. Daar staat wel tegenover dat de nood aan gezinswoningen vanuit die groep het komende decennium mogelijk wat zal krimpen. Zo vermindert in België tussen 2023 en 2030 het aantal 25-tot 35-jarigen die potentieel voor het eerst naar een eigen woonst op zoek gaan met 53.500 eenheden. Na 2030 zal dat aantal opnieuw stijgen.

Hoe sociaal-demografische veranderingen de woningmarkt de komende jaren verder zullen beïnvloeden, is niet precies te voorspellen. Los van de onzekerheid over de toekomstige demografie, komt dat ook doordat omgekeerd de ontwikkelingen op de woningmarkt een impact kunnen hebben op de vorming van huishoudens.

Zo zullen jongvolwassenen bij gebrek aan geschikte en betaalbare woningen het verlaten van het ouderlijk huis mogelijk uitstellen. Niet zelden keren die zelfs terug naar huis nadat zij zelfstandig zijn gaan wonen of hun school hebben afgemaakt ('boemerang kids').

Voor jonge partners die aan gezinsuitbreiding denken of geleidelijk aan een hoger inkomen verwerven, is het belangrijk dat zij mogelijkheden hebben om een woning van betere kwaliteit te betrekken (opklimmen op de 'woonladder').

Ook wanneer partners scheiden, is de rol van de woonsituatie vaak cruciaal. Bij flexibele woningmarkten betrekken die allicht sneller een nieuwe woning of appartement.

Maar in de praktijk is de causaliteit tussen de dynamiek van de woningmarkt en die van de vorming van huishoudens moeilijk te achterhalen. Zo kan bijvoorbeeld omgekeerd het bewust vroegtijdig 'uitchecken' van jongvolwassenen uit 'hotel mama' ook de vraag naar en dus de prijzen van woningen opdrijven. Figuur 7 illustreert dat er geen duidelijk verband is tussen beide.

Meer algemeen bepaalt de toestand op de woningmarkt zoals de betaalbaarheid van een woning, de woningkwaliteit en -omgeving, de mate van eigenwoningbezit...,  de honkvastheid dan wel geneigdheid tot verhuizen van burgers. Een voldoende woonmobiliteit wordt veelal als essentieel aanzien. Met een goede doorstroming op de woningmarkt hebben huishoudens immers meer kans om een woning naar hun keuze te vinden. Daarnaast vormt een slecht werkende woningmarkt met beperkte verhuismogelijkheden een belemmering voor een goed werkende arbeidsmarkt. Huishoudens zijn namelijk minder snel geneigd om een job buiten een redelijke afstand van de huidige woonplaats aan te nemen als een verhuizing moeilijk is.

In Europees perspectief is de woonmobiliteit in België eerder middelmatig (figuur 8). De woonmobiliteit is er alleszins minder uitgesproken dan de pendelmobiliteit, wat mee de nog altijd grote regionale verschillen in werkloosheids- en werkzaamheidsgraden in België verklaart.

Door de vergrijzing komt ook de bevolking op beroepsactieve leeftijd (dit is het potentiële arbeidsaanbod) de komende jaren onder neerwaartse druk. Dat maakt de arbeidsmobiliteit van burgers alsmaar belangrijker. Naast het bestaan van alsmaar meer complexe, pluriforme samenlevensvormen, noodzaakt dus ook de vereiste arbeidsmobiliteit een grotere flexibiliteit en diversiteit van het woningaanbod. Dat vraagt onder meer om een goed werkende private huurmarkt, lage transactiekosten en de beschikbaarheid van voldoende woningcapaciteit met een goede bereikbaarheid van jobkernen.

Neem contact op met uw private banker of wealth manager.