Construire ensemble sur le terrain à bâtir de votre partenaire

Vous envisagez de faire construire ensemble une maison sur un terrain appartenant à l'un d'entre vous? Pensez à faire le nécessaire pour éviter les mauvaises surprises en cas de décès ou de rupture. À quoi faut-il prêter attention?

Il se peut que vous ou votre partenaire ayez hérité d'un terrain à bâtir ou que vous ou votre partenaire disposiez déjà d'un terrain à bâtir au moment de votre rencontre. Il y a alors de fortes chances que vous souhaitiez y faire construire ensemble une maison que vous financerez tous les deux. Dans ce cas, soyez prudents, car cette habitation ne devient pas automatiquement la propriété des deux partenaires. En effet, selon le principe de l'accession, le propriétaire du terrain devient aussi propriétaire des bâtiments qui seront érigés sur son terrain. Même si vous avez financé tous les deux la construction, si rien n'est réglé à l’avance, ce bien ne pourra appartenir qu'au partenaire qui est propriétaire du terrain.

1. Le terrain à bâtir

Tout commence par le terrain à bâtir: s’agit-il d’un bien propre ou commun? C’est la forme de cohabitation qui permet de le déterminer.

Dans cet article, nous supposons que le terrain à bâtir appartient à un seul partenaire. Si vous n'êtes pas marié, tous les biens que vous possédez vous appartiennent en propre. Il en va de même si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens pure et simple. Vous pouvez, bien entendu, détenir des biens en indivision avec votre partenaire. Votre part dans cette indivision fait cependant aussi partie de votre propre patrimoine. Si vous êtes marié sous le régime légal ou sous un autre régime de communauté, en principe, seuls les biens que vous possédiez avant le mariage ou que vous avez acquis par donation ou par héritage vous appartiennent en propre.

2. Que pouvez-vous faire?

Pour éviter les difficultés, les incertitudes et les désagréments en cas de décès ou de rupture de la relation, il est recommandé de tout régler à l'avance. Il est également possible de prévoir un arrangement pour les partenaires qui ont déjà construit ensemble sur le terrain appartenant à l'un d'entre eux.

Pour les partenaires mariés sous le régime légal, le propriétaire peut apporter le terrain dans la communauté matrimoniale au moyen d'un acte notarié. Ce faisant, le terrain et le bâtiment que vous y construirez ensemble appartiendront à la communauté et vous en deviendrez donc tous deux propriétaires. Outre les frais de notaire et les frais d'acte, il n'y a que des droits d'enregistrement fixes de 50 euros à payer.

L’apport présente aussi d'autres avantages:

• vos droits en tant que partenaire sont beaucoup plus étendus et plus sûrs
• la pression successorale est plus faible dans certains cas
• vous pouvez encore élargir les droits de succession du partenaire en associant d'autres modalités (par exemple une clause d'attribution optionnelle) au patrimoine commun.

Vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens? Dans ce cas, vous pouvez envisager de créer une communauté limitée dans laquelle vous apporterez le terrain. De cette manière, vous maintenez le régime de base de la séparation de biens (chacun conserve son propres patrimoine) mais, pour ce qui concerne spécifiquement le terrain et l’habitation, vous bénéficiez des mêmes avantages que dans le cas d'un apport dans un régime légal. Un acte notarié s’impose ici aussi.

Si vous souhaitez conserver en propre le terrain et l’habitation ou si vous n'êtes pas marié et ne pouvez donc pas incorporer le terrain dans la communauté, il faudra trouver une autre solution.

En tant que propriétaire du terrain, vous pouvez, par exemple, en donner ou en vendre la moitié (ou une autre quote-part) à votre partenaire.
Si cette solution n'est pas envisageable et que votre partenaire cofinance néanmoins les travaux de construction sur votre terrain, on peut alors recourir à une reconnaissance de dette, à une convention de vie commune ou à l'octroi d'un droit de superficie par le propriétaire du terrain.

Vous pouvez également envisager de modifier votre forme de cohabitation.

Gardez également à l'esprit l'éventualité du prédécès de votre partenaire. Un règlement complémentaire (par exemple, par le biais d'un testament et/ou d'une clause d'accroissement optionnelle) peut être nécessaire pour sauvegarder les droits du partenaire sur l’habitation. Les cohabitant de fait y seront particulièrement attentifs. En effet, dans les autres formes de cohabitation, en tant que partenaire survivant, vous héritez de l'usufruit (d’une partie) du logement familial faisant partie du patrimoine de votre partenaire, mais en tant que partenaire cohabitant de fait, vous n'héritez pas automatiquement. Sans disposition supplémentaire, faute de droit à la succession, vous n'avez pas le droit (légal) de continuer à occuper le logement.

Consultez votre notaire ou votre conseiller externe pour savoir quelle solution fiscale et juridique est la plus appropriée dans votre situation.