Extension de la TVA à 6% pour la démolition et la reconstruction aux logements destinés à la location à des particuliers

Le régime de la TVA à 6% pour la démolition et la reconstruction a subi de nombreuses modifications ces dernières années. Au début de cette année, un régime définitif a été introduit, permettant à un maître d'ouvrage de démolir et de reconstruire son habitation propre et unique d'une superficie maximale de 200 m² sur l’ensemble du territoire belge au taux de TVA de 6%. Les habitations louées à long terme à une agence immobilière sociale ou à une société de logement reconnue peuvent également être démolies et reconstruites au taux de TVA de 6%.

Mais les habitations destinées à d'autres formes de location sont exclues, alors que cela était précédemment encore possible dans 32 zones urbaines. Le gouvernement fait aujourd’hui un geste: à partir du 1er juin 2024, les habitations privées louées à long terme à des particuliers pourront être démolies et reconstruites au taux de TVA de 6% sur l’ensemble du territoire belge. La règle déjà existante en matière de location sociale sera également élargie.

Conformément à la réglementation actuelle qui s'applique à l’ensemble de la Belgique depuis le 1er janvier, la superficie habitable de l’habitation reconstruite ne peut excéder 200 m². Cette surface ne doit pas être mesurée par bâtiment, mais par unité d’habitation. En outre, l’habitation doit être louée à une personne physique qui y aura son domicile sans délai. Le maître d'ouvrage-propriétaire peut être une personne physique ou une société.

Ces conditions doivent être remplies jusqu'au 31 décembre de la quinzième année suivant celle de la première occupation de l’habitation. Le propriétaire doit pouvoir le prouver sur la base du (des) contrat(s) de location enregistré(s) (successifs).

Si ces conditions ne sont plus remplies à un moment donné, par exemple lors de la vente de l’habitation, pour cette année-là et pour les années restant à courir de la période de 15 ans, l'avantage fiscal doit être remboursé à concurrence de 1/15e par année. Le remboursement de l’avantage fiscal doit être effectué dans un délai de 3 mois à compter de la date du début de la modification.

Une période d'inoccupation est assimilée à une période de location si le propriétaire peut prouver qu'il a fait tout ce qui était en son pouvoir pour louer l’habitation dans les conditions prévues par le régime. Même dans les cas justifiés de force majeure, le bailleur n'est pas tenu de rembourser la TVA.

Pour bénéficier du régime des 6%, le maître d'ouvrage doit soumettre au préalable une déclaration électronique à l'administration de la TVA, accompagnée d'une copie du permis d’environnement et du contrat d'entreprise. Il doit également fournir une copie de cette déclaration aux entrepreneurs qui peuvent ainsi appliquer une TVA de 6% à leurs factures.

L’habitation doit être destinée à une location privée à long terme au début des travaux. Une habitation destinée à la vente au départ, mais qui finit par être louée parce qu'elle n'a pas trouvé d'acquéreur, ne peut pas bénéficier du taux de TVA de 6%.

La vente d'une habitation démolie et reconstruite reste également exclue du taux de TVA de 6%, même si l’habitation reconstruite est louée à long terme par l'acheteur.

Aujourd'hui, il est déjà possible de démolir et de reconstruire une habitation qui sera louée pendant au moins 15 ans à une agence immobilière sociale ou à une société de logement reconnue au taux de TVA de 6%. La limitation de la superficie à 200 m² ne s'applique pas ici.

Ce régime est désormais étendu aux habitations destinées à être louées à ou par l'intermédiaire d'autres personnes morales de droit public ou de droit privé reconnues ayant un caractère social. Par conséquent, toutes les locations sociales à long terme seront couvertes par le régime des 6%, y compris, par exemple, les locations conventionnées effectuées pour ou grâce à l'intervention de ces organisations sociales.

Les nouvelles règles ont été introduites par le biais d'un amendement au projet de loi portant des dispositions fiscales diverses. Les règles pourraient prendre effet le 1er juin 2024. Pour les projets déjà entamés avant l'entrée en vigueur, la déclaration électronique avec les documents à joindre peut encore être soumise à l’administration de la TVA jusqu'au 31 mars 2025, mais la TVA de 21% courue avant le 1er juin 2024 ne peut pas être corrigée à 6%.