Wil je een bedrijfspand kopen? Dan vraag je jezelf misschien af: koop ik dat onroerend goed privé of zakelijk?
Een beslissing met belangrijke fiscale gevolgen. Want afhankelijk van hoe je het aanpakt, zal je onder andere al dan niet kosten kunnen inbrengen of btw recupereren, belastingen moeten betalen op huurinkomsten of bij verkoop, en je successie anders moeten plannen.
Een sluitend antwoord is er trouwens niet: aan alles zitten voor- en nadelen. Vooreerst hangt het ervan af wat je wil gaan doen met het pand.
Koop je het voor eigen gebruik? En zo ja, koop je het als gezinswoning of voor je beroep? Wil je het verhuren? Zo ja, aan particulieren of aan een professionele partij?
Ook je doelstellingen op de korte, middellange en lange termijn zijn cruciaal. Bij je keuze voor de ene of andere structuur moet je je langetermijndoelstellingen vooropplaatsen: wat wil je op lange termijn bereiken? Je pensioen aanvullen met een vastgoedspaarpotje? Huurinkomsten genereren?
Vastgoed kopen is een complexe materie. Het is dan ook nuttig om je vastgoedplannen voor te leggen aan een expert. Onze kmo-adviseurs analyseren samen met jou de voor- en nadelen van elke optie. Ze kunnen in detail berekenen welke impact je investering zal hebben op jou en je vennootschap. Zo weet je perfect waar je aan begint.
Huis kopen op de zaak
Voordelen
Onroerend goed aankopen met je vennootschap heeft heel wat voordelen. Een van de belangrijkste voordelen is dat de vennootschap de vastgoedinvestering vaak kan afschrijven, wat jarenlang fiscaal voordeel kan opleveren. Let wel: de grond kun je niet afschrijven.
Bij de aankoop zijn er dikwijls nog tal van kosten aftrekbaar. Bijvoorbeeld de registratiebelasting (voor een bestaand gebouw), btw (voor een nieuwbouw), notariskosten, eventuele kosten voor een architect, alle kosten van onderhoud en herstellingen, onroerende voorheffing en de interesten op je lening.
Fiscaal erg interessant. Maar de investering in de vennootschap moet erop gericht zijn belastbare inkomsten te behouden of te verwerven, want anders kun je problemen krijgen met de fiscus. Als particulier kun je fiscaal maar amper iets recupereren.
Nadelen
Er zijn ook nadelen aan verbonden. Je kunt het pand bijvoorbeeld niet zomaar ‘gratis’ privé bewonen. Woon je in een huis waarvan de vennootschap eigenares is, dan wordt dit fiscaal aanzien als een voordeel van alle aard (op basis van het kadastraal inkomen). Je zult er dus privé belastingen en sociale zekerheidsbijdragen op moeten betalen.
Verhuurt de vennootschap het pand? Dan komt de huur bij het belastbare inkomen.
Nog een punt om rekening mee te houden: als de vennootschap het pand later verkoopt met meerwaarde, dan betaalt ze daarop belastingen. Al kun je de betaling van die belastingen - onder bepaalde voorwaarden - wel spreiden.
Ook op vlak van successie zijn er belangrijke verschillen. Als de ondernemer via z’n vennootschap onroerend goed wil doorgeven (bijvoorbeeld aan de volgende generatie), schenkt ze het vastgoed in aandelen (roerende goederen). En dat is goedkoper dan vastgoed schenken.
Bedrijfspand kopen op de zaak én privé
Soms kan het interessant zijn om het onroerend goed samen te kopen, als privépersoon samen met je vennootschap.
Dat kan op 3 manieren:
- Via een gesplitste aankoop: de ene partij koopt de naakte of blote eigendom, de andere het vruchtgebruik.
- Met recht van opstal: de ene partij bezit de grond, de andere partij wordt (tijdelijk) eigenaar van de gebouwen die erop staan of opgericht worden.
- Door aan te kopen in onverdeeldheid: zowel jij als privépersoon als de vennootschap worden volledige eigenaar van een deel van het onroerend goed.
Je financiering opsplitsen
Wil je omwille van liquiditeitsredenen of fiscale redenen lenen voor je aankoop? Dat kun je de financiering opsplitsen.
Voor het privégedeelte kun je dan gebruik maken van de voordelen voor particulieren. En voor het zakelijke gedeelte kun je de kosten van een investeringskrediet inbrengen.
Als je privé en zakelijk gebruik combineert, zal je een verhouding moeten opstellen die weergeeft hoeveel procent van het vastgoed je privé gebruikt, en hoeveel voor de zaak. Dat kun je doen met een schatting. Het geeft je dan ook meteen een idee van hoeveel investeringskrediet je nodig zult hebben.
Welke structuur is voor jouw situatie de beste? In overleg met een kmo-adviseur en je accountant of boekhouder kun je een weloverwogen beslissing nemen.
Koop je het pand privé, dan zijn daar ook voordelen aan verbonden. Als je aan de voorwaarden voldoet, kun je bijvoorbeeld een beroep doen op de voordelen van de personenbelasting. Denk maar aan het langetermijnsparen.
Huuropbrengsten uit residentieel onroerend goed zijn meestal ook fiscaal interessanter.
Een andere mogelijkheid is dat je het pand privé aankoopt, en vervolgens verhuurt aan de eigen vennootschap. Dat kan interessant zijn, maar hou er wel rekening mee dat er bepaalde beperkingen gelden.
Zo gelden er richtlijnen voor de huursom. Boven een bepaald plafond (berekend op basis het kadastraal inkomen), beschouwt de fiscus het surplus als een bezoldiging, en niet langer als onroerend inkomen.
Conclusie: onroerend goed, privé of zakelijk?
Of je nu vastgoed aankoopt op de zaak of privé, elke optie heeft andere voor- en nadelen op de korte en lange termijn.
Om jouw aankoop te optimaliseren, bekijk je het best uitgebreid je financiële situatie en mogelijkheden met je boekhouder en een adviseur bij de bank. Onze kmo-adviseurs kunnen je aan de hand van detailberekeningen helpen. Zo kun je een onderbouwde beslissing nemen.
Heb je al beslist welke structuur voor jou de beste is, en wil je met je vennootschap een lening aangaan om vastgoed te kopen? Lees hier meer over het KBC-Investeringskrediet.
